Ev Değerleme Nedir - İpuçları ve Proses Kontrol Listesi

Ne yazık ki, en önemli faktörlerden birinin, ev değerlendirmesinin sonucu kontrol edebileceğiniz bir şey değildir. Yine de, bir ipotek edinme veya yeniden finanse etme sürecine başlamadan önce ev değerlendirmesini tam olarak anlamak önemlidir..

Ev Değerleme Nedir?

Ev ekspertizi, bir banka veya başka bir borç verme kuruluşu tarafından (genellikle rastgele, yeni bankacılık düzenlemelerine dayalı olarak) davanıza atanan “uzman” lisanslı bir değerleme uzmanı tarafından yürütülen mülkünüzün bir değerlemesidir. Ev eksperleri, alanın durumunu değerlendirmek ve özelliklerinin bir envanterini almak için mülkünüzü ziyaret eder.

Değerleme Uzmanının aşağıdakileri içeren faktörleri göz önünde bulundurması gerekir:

• Evin durumu
• Evin büyüklüğü
• Mülk lotunun büyüklüğü
• Peyzaj kalitesi
• Yatak odası, banyo ve oda sayısı
• Işık ve görüş kalitesi
• Şömine sayısı
• Yüzme havuzu eklenmesi
• Bodrumun kalitesi (bitmiş veya bitmemiş olsun)
• Evdeki son işlem detayları (granit tezgahlar, parke zeminler ve aydınlatma armatürleri gibi)

Değerleme Uzmanı, yakın zamanda, "karşılaştırılabilir" adı verilen müstakbel evinize benzer özelliklere sahip mülklerinizi sattı. Değerleme uzmanı daha sonra eviniz ile karşılaştırılabilirler arasındaki farkları hesaplayarak evinizin değerinin tahminine ulaşır. Örneğin, değerleme uzmanınız üç yatak odalı evinizle karşılaştırmak için dört yatak odalı bir mülk seçtiyse, değerleme uzmanı bu tutarsızlığı hesaba katmak için dört yatak odasının satış fiyatından 10.000 ABD doları çıkarabilir. Ancak, evinizde bir şömine varsa ve dört yatak odalı değilse, değerleme uzmanı telafi etmek için değerlemenize 2.000 $ ekleyebilir.

Büyüklük, yatak odası sayısı, ekstra banyolar ve bitmiş bir bodrum bir değerlendirme üzerinde en fazla etkiye sahiptir. Tezgah kalitesi, süslü kaplamalar ve kozmetik yükseltmeler gibi özelliklerin etkisi daha az.

Bir değerleme uzmanı genellikle mülkünüzü en az 5 veya 6 karşılaştırılabilir (kısaca "comps") olarak ölçer, ancak bu liste 10'a kadar çıkabilir. Konum fiyatını ayarlama ihtiyacını ortadan kaldırmak için belirli bir coğrafi alandan taarruzlar seçilir . İdeal olarak, tüm şirketler dalgalı piyasa koşullarına karşı korunmaya yardımcı olan son satışlardır (son birkaç ay içinde). Haciz ve kısa satışlar genellikle comp olarak dahil edilmez, ancak eviniz yüksek hacimli bir bölgede olursa istisnalar olabilir.

Eviniz ve bilgisayarlarınız arasındaki tutarsızlıkları hesaba katmak için gerekli tüm toplama ve çıkarma işlemleri yapıldıktan sonra, değerleme uzmanı yeni evinizin tahmini değerine ulaşır.

Ev Değerleme Neden Gereklidir?

Bir banka, satın alma veya yeniden finansman için para ödünç verdiğinde, bir evin değerini çok güvenilir bir şekilde tahmin etmek ister. Örneğin, yetenekli bir müzakereci değilseniz ve 200.000 $ 'lık bir ev için 400.000 $ teklif ettiyseniz, kredi başvurunuzu reddeden bankaya güvenebilirsiniz. Bir evden daha fazla borç vermek, bankanın kredinizi garanti etmek için yeterli miktarda teminatı bulunmadığı anlamına gelir. Bu durumda haciz ile karşı karşıya kalırsanız, banka mülkünüzü size verdiği tam kredi tutarı için satamazdı.

Değerleme Uzmanının önerdiği değere göre, düşük değerleme durumunda - daha fazla para toplama veya satıcının krediyi tamamlamak için daha düşük bir teklif alıp almadığını görme şansınız olabilir..

Ev Değerlemeleri Doğru mu??

Herhangi bir değerleme gibi, ev değerlendirmesi de tam bir bilim değildir. Bankalar hiçbir zaman mülkünüzün nesnel bir değerini elde etmeyecektir çünkü hiçbiri mevcut değildir. Bir değerlendirme en iyi çözüm olsa da, kesinlikle mükemmel bir çözüm değildir..

hile

Belirli bankalarla düzenli olarak çalışan eksperlere, kredinin geçmesi için bir mülkün neyi değerlemesi gerektiği söylenebilir. Bu değerleme uzmanları tekrar iş yapmak istiyorlarsa, kredinin onaylandığından emin olmak için bankanın talimatlarını izleyebilirler. Bu tür uygulamaları önlemek için 2008'den beri düzenlemeler yapılmış olmasına rağmen, bankalar ve ev değerleme uzmanları arasında her zaman bir anlaşmazlık olasılığı vardır, bu nedenle referansları kontrol edin ve tüm sürecin yönetimin üstünde olduğundan emin olmak için mümkün olduğunca çok soru sorun..

Değişkenler

New York Times tarafından yapılan bir araştırmaya göre, değerlendirmelerin% 60'ından fazlası değerlendirilen mülk üzerinde önemli ölçüde değer biçiyor. Bir evin büyüleyici, düzensiz bir yeri olabilir; diğeri daha büyük olabilir ancak daha az karaktere sahip olabilir. Bir mutfak en iyi mermer ve granite sahipken, bir diğeri nadir antika parçalardan inşa edilebilir.

Bu gibi durumlarda karşılaştırmalı değeri değerlendirmek zor bir iştir. En iyi durum senaryosunda, bir pazarda benzerlikler vardır ve bir değerleme uzmanı bunları hatalı ama dürüst bir karşılaştırma için arar. En kötü durumda, karşılaştırılabilir yeterli yoktur ve değerleme uzmanı sadece varsayımlara dayanır.

Nisan 2012'de kendi evimde kapanmadan önce, üç haftalık bir süre içinde iki değerlendirme yaptım (süreç sırasında bankaları değiştirdim) ve sonuçlar 100.000 dolardan fazlaydı. Bu büyük ölçüde evimin eşsiz konumu ve özelliklerine borçlu olsa da, deneyimim maalesef benzersiz değildi. Birçok ev alıcısı, ev değerlemelerinin öznelliği hakkında benzer hikayeler anlatabilir ve bir ipotek için başvurmayı biraz rahatsız edici hale getirebilir.

Değerleme Yanlış Olursa?

Bir değerlendirmeden memnun kalmazsanız, bazı kredi verenler aracılığıyla ikinci bir değerlendirme isteyebilirsiniz. Örneğin, FHA kredileri buna izin verir. Konvansiyonel kredi durumunda, ilk değerleme uzmanı bölgenize aşina değilse ikinci bir değerlendirme talep edebilirsiniz. Alternatif olarak, kendi karşılaştırılabilirlerinizin bir listesini derleyebilir ve ödünç yükleniciden değerlendirme ile birlikte incelemesini isteyebilirsiniz.

Son söz

Kendinizi değerlendirme sürecinin öznelliğine karşı korumak için, elinizde bir kart bulundurursunuz: emlakçı. Teklif ve müzakere süreci boyunca bir komisyoncu ile çalıştıysanız, komisyoncunun komisyon kazanmak istediğinden emin olabilirsiniz. Brokerinizden, değerlendiriciye gönderilecek müstakbel evinizle olumlu benzerlikler vurgulayarak bağımsız bir comps listesi derlemesini isteyin. Piyasa dışı çalışan eksperler bu yardımı memnuniyetle karşılayabilir. Süreç öznel olduğundan, bundan yararlanmak için elinizden geleni yapabilirsiniz..

Evinizde bir ev değerlendirmesi yaptınız mı? Doğru olduğunu düşünüyor musun?