Konut İnşaat Kredisi Nedir - Süreç & Nasıl Kalifiye

Standart bir ipotek kredisi onu kesmeyecektir - ancak inşaat kredisi olarak bilinen özel bir kredi türü için uygun olabilirsiniz.

İnşaat Kredisi Nedir?

Bir inşaat kredisi tipik olarak bir ev inşa etme maliyetini ödemek için kullanılan kısa vadeli bir kredidir. Evinizi inşa etmek için zaman tanımak için belirli bir süre (genellikle yaklaşık bir yıl) için sunulabilir. İnşaat sürecinin sonunda, ev bittiğinde, inşaat kredisini ödemek için yeni bir kredi almanız gerekecektir - buna bazen “son kredi” denir.

Temel olarak, bu, dönem sonunda yeniden finanse etmeniz ve yeni tamamlanan eviniz için daha geleneksel bir finansman seçeneği olan seçtiğiniz yeni bir krediye (sabit oranlı 30 yıllık ipotek gibi) girmeniz gerektiği anlamına gelir..

İnşaat Kredisi almaya hak kazanmak

Bankalar ve ipotek borç verenler pek çok nedenden ötürü inşaat kredilerine temkinlidir. Önemli bir sorun, inşaatçıya çok güvenmeniz gerektiğidir. Banka veya borç veren bir şey için para ödünç veriyor olmak bittiğinde, belirli bir değere sahip olacağı varsayımı ile inşa edilmiştir..

İşler ters giderse (örneğin, inşaatçı kötü bir iş çıkarsa veya mülk değerleri düşerse), bankanın kötü bir yatırım yaptığı ve mülkün kredi kadar değmediği ortaya çıkabilir..

Kendilerini bu sorunlu sonuçtan korumaya çalışmak için, bankalar genellikle bir inşaat kredisi için katı nitelikler getirmektedir. Bunlar genellikle aşağıdaki hükümleri içerir:

1. Kalifiye Bir İnşaatçı Dahil Olmalıdır. Kalifiye bir inşaatçı, kaliteli evler inşa etmek için tanınmış bir üne sahip lisanslı bir genel yüklenicidir. Bu, kendi genel yükleniciniz olarak hareket etmek istiyorsanız veya bir sahibi / inşaatçı durumundaysanız, projenizi finanse etmek için bir kurum bulmakta özellikle zorlanabileceğiniz anlamına gelir..
2. Borç Verenin Ayrıntılı Şartnameye İhtiyacı Var. Buna kat planları ve evde kullanılacak malzemeler hakkında ayrıntılar dahildir. İnşaatçılar genellikle tüm detayların kapsamlı bir listesini bir araya getirir (bazen “mavi kitap” olarak adlandırılır); detaylar genellikle tavan yüksekliklerinden kullanılacak ev yalıtımı tipine kadar her şeyi içerir.
3. Bir Değerleme Uzmanının Ev Değeri Tahmin Edilmelidir. Var olmayan bir şeyi değerlendirmek zor gibi görünse de, borç veren bir evin mavi kitap ve özelliklerini ve evin inşa edildiği arazinin değerini dikkate alan bir değerleme uzmanına sahip olmalıdır. Bu hesaplamalar daha sonra benzer konumlara, benzer özelliklere ve benzer büyüklüğe sahip diğer benzer evlerle karşılaştırılır. Bu diğer evlere “comps” denir ve ekspertizlere göre bir değerleme değeri belirlenir..
4. Büyük Peşinat Vermeniz Gerekecek. Tipik olarak, bir inşaat kredisi için indirmeniz gereken minimum% 20'dir - bazı borç verenler% 25 kadar indirim gerektirir. Bu, projeye yatırım yapmanızı sağlar ve işler ters giderse sadece uzaklaşmaz. Bu, evin bekledikleri kadar değerli olmadığı durumlarda bankayı veya borç vereni de korur.

Tüm bu kriterleri yerine getirmeniz ve iyi bir krediye sahip olmanız koşuluyla bir inşaat kredisine hak kazanabilmeniz gerekir. Genel olarak, borç verenler, geliriniz (ipotek ödemelerini karşılayabileceğinizden emin olmak için) ve mevcut konutunuz hakkında, her türlü standart ipotek kredisinde olduğu gibi bilgi ister.

İnşaat Kredileri Nasıl Çalışır?

Bir inşaat kredisine hak kazandıktan ve onaylandıktan sonra, borç veren size borç vermeyi kabul ettikleri parayı ödemeye başlar. Ancak, sadece inşaatçıya bir kerede nakit vermeyecekler. Bunun yerine bir çekiliş programı oluşturuldu.

Beraberlik

Çekilişler, inşaatçının projeye devam etmek için fon alabileceği belirli aralıklardır. Yapım süresi boyunca birkaç çekiliş olabilir. Örneğin, inşaatçı kredi kapandığında ilk% 10'u, lot temizlendikten ve vakıf döküldükten sonraki% 10'u alabilir. Bir sonraki para akışı ev çerçevelendikten sonra gelebilir ve daha sonra ev çatı altında ve mühürlendikten sonraki ödeme.

Çekiliş sayısı ve her birinin miktarı, inşaatçı, alıcı ve banka arasında müzakere edilir. Tipik olarak, ilk çekiliş alıcının peşinatından gelir (bu nedenle en riskli olan alıcının parasıdır). Ayrıca, bankanın parayı kurucuya bırakmadan önce her aşamada bir denetime ihtiyaç duyması da yaygındır. Bu, her şeyin yolunda gitmesini ve paranın gerektiği gibi harcanmasını sağlamaya yardımcı olur.

Tüm çekilişler ödenip ev inşa edildikten sonra, alıcının inşaat kredisini ödemek için son krediyi alması gerekir..

İnşaat Kredisi Oranı

Bir inşaat kredisinde, diğer tüm kredilerde olduğu gibi, ödünç aldığınız paraya faiz ödemeniz gerekir. Tipik olarak, inşaat kredileri değişken faizli kredilerdir ve faiz oranı, faiz oranına bir “spread” olarak ayarlanır. Esasen, bu faiz oranının asal artı belli bir miktara eşit olduğu anlamına gelir. Örneğin, asal ücret% 3 ise ve oranınız asal artı bir ise,% 4 faiz ödersiniz (asal faiz oranı değiştikçe ayarlanır).

Birçok durumda, inşaat kredileri de sadece faiz kredisi olarak belirlenir. Yani kredi bakiyesinin herhangi bir kısmını ödemek yerine ödünç aldığınız paraya faiz ödersiniz. Bu, inşaat kredilerinin ödenmesini daha uygun hale getirir.

Ayrıca yalnızca zaten ödenmiş olan tutar üzerinden ödeme yaparsınız. Örneğin, 100.000 dolar ödünç alıyorsanız ve yalnızca ilk 10.000 dolar ödenmişse, tam 100.000 dolar yerine yalnızca ilk 10.000 dolar üzerinden faiz ödersiniz. Bu kredi için - geleneksel bir kredide olduğu gibi - aylık ödemeler yapmanız gerekir, bu nedenle aylık ödemeleriniz sadece küçük bir miktar ödünç alındığında düşük olmalıdır ve inşaatçıya daha fazla para ödendiğinde kademeli olarak artar..

Dezavantajları

İnşaat kredileri, başka türlü yapamayacağınız zaman bir ev inşa etmeyi mümkün kılar. İhtiyaçlarınıza ve ailenizin ihtiyaçlarına özgü veya özel bir şey tasarlamak istiyorsanız, bir ev inşa etmek harika bir deneyim olabilir. Bununla birlikte, inşaat kredileri alırken sadece mevcut bir evi satın almaktan daha büyük bir risk vardır..

Potansiyel risklerden bazıları şunlardır:

1. Ev, Programa ve Bütçeye Göre Tamamlanmayacak. Eviniz programa göre tamamlanmadıysa, kiralık konaklamalar için ek maliyetler ödemek zorunda kalabilirsiniz veya taşınamayacağınız için beklenenden daha uzun süre iki ipotek ödemek zorunda kalabilirsiniz. Bazı durumlarda, inşaatınızdaki son ödeme kredinin vadesi gelecek ve bu krediyi uzatmak için bir ücret ödemeniz gerekecek - en azından ev bitene kadar ve bir son krediye yeniden finansman sağlayabileceksiniz..
2. Tamamlandığında, Ev İnşa Etmenin Maliyeti Kadar En Az Değerinde Değil. Eğer inşaatçı kötü bir iş çıkarsa veya genel konut piyasası düşerse bu talihsiz durumla karşılaşabilirsiniz. Bu durumda, inşaat kredisini nihai krediye yeniden finanse etme zamanı geldiğinde ekstra nakit bulmalısınız..
3. Sona Erme Kredisi almaya hak kazanamayacaksınız. Geliriniz veya krediniz büyük ölçüde değişirse, bir son krediye hak kazanamayabilirsiniz - ve bu, inşaat kredilerinin kalıcı olması gerektiği için önemli bir sorun yaratabilir. Proje tamamlandığında, denge vardır ödenecek. Temelde bir balon ipotektir, yani proje sırasında faiz ödersiniz, sonunda bakiyenin tamamı ödenir. Eğer tüm bakiyeyi ödeyemezseniz - ve borç veren bir şekilde yeniden finanse etmenize izin vermek için inşaat kredisini uzatmayı reddederse - ödemeyi yapamazsanız haciz için yeni evi kaybedebilirsiniz..

Son söz

Bir inşaat kredisinin risklerini üstlenmeye istekliyseniz ve yoldaki çarpmalarda size yardımcı olacak mali yastığa sahipseniz, hayalinizdeki evi inşa edebilmeniz için bir inşaat kredisi doğru seçim olabilir.

Ancak, sadece yaşamak için bir yer arıyorsanız, bina aksilikleri ile başa çıkmak için acil durum fonuna sahip değilseniz veya ev kurma süreci hakkında gerginseniz, bir satın almayı seçmeniz daha iyi olabilir. konvansiyonel bir kredi kullanarak mevcut ev. Riskleri ve faydaları dikkatlice tartmak önemlidir, böylece yaptığınız seçimin sizin için doğru olduğunu bilirsiniz..

Hiç inşaat kredisi aldınız mı? Deneyimin nasıldı?

(fotoğraf kredisi: Bigstock)