Ayarlanabilir Oran Mortgage (ARM) Nedir - Tanım, Artıları ve Eksileri

Son zamanlarda popüler hale gelen bir kredi türü ARM veya ayarlanabilir faizli ipotektir. Bu kredide faiz oranı çok düşük başlar ve zaman içinde LIBOR (Londra InterBank Teklif Oranı) gibi bir faiz endeksine göre ayarlanır. Tipik olarak, faiz oranı ayarlanır, çünkü mevcut oranlara bir marj eklenir.

ARM'ler belirli durumlarda çok uygun olabilir ve diğerlerinde rehine davet edebilir. Bu nedenle, benzersiz özelliklerini anlamak ve bu tür kredilerin sunduğu kısa vadeli ödüllerin yanı sıra uzun vadeli riskleri de dikkate almak gerekir..

Bir ARM ile ilgili belki de en önemli hususlar, sabit bir faiz oranı dönemi olup olmadığı, oranın hangi endekse bağlı olduğu, oranın ne sıklıkta ayarlandığı ve faiz oranı veya ödeme sınırları olup olmadığıyla ilgilidir..

Sabit Faiz Oranı Dönemi

En yaygın ayarlanabilir faizli ipoteğe, belirli bir faiz oranının belirli bir süre sabit kalmasının garanti edildiği “karma ARM” denir. Genellikle, bu ilk oran, geleneksel 30 yıllık sabit bir kredide elde edebileceğinizden daha düşüktür.

Örneğin, 3/1 ARM veya 5/1 ARM sırasıyla üç veya beş yıl boyunca sabit bir faiz oranı sunacaktır. Ancak, sabit süre bir aydan on yıla kadar büyük ölçüde değişebilir ve sadece borç verenin izin vereceği şeyle sınırlıdır. Genel olarak, sabit dönem ne kadar kısa olursa, o dönemde faiz oranı o kadar düşük olur.

Birkaç yılda bir ipotek kredilerini yeniden finanse eden veya hareket ettiren birçok kişi için, bir ARM 30 yıllık standart bir sabit kredi ile mümkün olandan daha az faiz ödemek için etkili bir yol olabilir. Ayrıca, bu sabit dönem, faiz oranlarının hangi yöne doğru gittiğini değerlendirmek ve ne zaman veya yeniden finanse edeceğinize karar vermek için size zaman verebilir. Bununla birlikte, çoğu insan sabit oran döneminin sonunda veya yakınında yeniden finanse etmeyi tercih ediyor.

Yeni Faiz Oranı Nasıl Hesaplanır?

İpotek faiz oranınız belirli bir faiz oranı endeksine ve borç verenin marjına göre ayarlanacaktır.

Faiz Oranı Endeksi

Her ayarlanabilir faiz oranı ipoteği için evrakta bir yere gömüldüğünde, faiz oranının ayarlanmasının dayandığı endeksi bulacaksınız. Endeks, Hazine bonolarındaki cari oran veya bankaların mevduatlarına ödediği faiz oranı (COFI) gibi cari faiz oranlarının genel bir göstergesidir..

Faiz oranları yükseldiğinde, bu endeksler yükselecektir. Benzer şekilde, faiz oranları düştüğünde, bu endeksler düşecektir. Bununla birlikte, her bir endeks genel eğilimi takip edecek olsa da, mevcut ortalama faiz oranlarını tam olarak takip etmeyebilir.

kenar

Marj, yeni faiz oranınızı belirlemek için endekse eklenen yüzdedir ve genellikle% 2 ile% 4 arasındadır. Örneğin, endeksin ortalaması% 4 ise ve marjınız% 3 ise, oranınız% 7 olarak ayarlanır. Endeks artı marj teknik olarak “tamamen endeksli oran” olarak adlandırılır, ancak çoğu kişi buna faiz oranınız der.

Kullanılan endeksler genellikle çok düşük oranlara sahip olduğundan, borç verenin kar elde etmesi için marjlar eklenir. Marjınızın büyüklüğü kredinize de bağlı olabilir; krediniz ne kadar iyi olursa, marj o kadar küçük olur. Marj nedeniyle, ARM'niz ayarladıktan sonra eşdeğer veya düşük faiz oranını görmek için faiz oranlarının genellikle düşmesi gerekir (krediyi çıkardığınıza kıyasla)..
ARM'leri karşılaştırırken, en büyük marjlı olanın mutlaka kaybeden olmadığını unutmayın. Bunun nedeni genellikle daha düşük veya daha az oynaklığa sahip bir dizin kullanıyor olabilir. Örneğin, bazı ipotekler faiz oranını COFI'ye (Fonların Maliyeti Endeksi) dayandırır ve bu da diğer oranlardan daha az artacaktır. Bunun yerine, bazı ARM'ler biraz daha yüksek olan LIBOR'u kullanır. Gelecekte faiz oranınızın nerede olabileceği hakkında fikir edinmek için ARM'nin endeksinin son birkaç yıldır nerede olduğuna bakın.

Faiz Oranı Sıkça Ayarlanıyor?

Faiz oranı ayarlandıktan sonra, bunun ne sıklıkta değişeceğini bilmeniz gerekir. Başka bir deyişle, bir dahaki sefere ne zaman ayarlanacak? Bunu bilmek, sadece bir bütçe oluşturmanıza yardımcı olmak için değil, aynı zamanda yeniden finanse etme zamanını belirlemek için de önemlidir..

Bunun ne zaman olacağını bilmek için hibrit ARM'nin ikinci sayısına bakın. Örneğin, 3/1 ARM'nin üç yıl sonra ilk kez ayarlanacağını zaten biliyorsunuz. Bununla birlikte, ikinci sayı daha sonra yılda bir kez ayarlanacağını gösterir. Bununla birlikte, ilk düzenlemeden sonra her iki yılda bir, altı ayda bir veya hatta her ay ayarlanacak bazı ARM'ler var - ikincisi daha az yaygın olsa da.

Faiz Oranı veya Ödeme Sınırlı mı??

Faiz oranınızdaki veya ödemenizdeki bir sınır, belirli bir süre içinde yalnızca belirli bir miktar yükselebileceği anlamına gelir. Aslında, faiz oranları yükselse bile, ödemenizin veya faiz oranınızın kısa bir süre içinde ciddi bir şekilde yükselmesini önlemek için tasarlanmış farklı türde kapaklar vardır.

Faiz Oranı Sınırı

Faiz oranı sınırları iki çeşide sahiptir: ömür boyu kapaklar ve periyodik ayar sınırları.

Bir ömür boyu sınır, faiz oranının belirli bir oranın üzerine çıkmasını önler (bu sınır oldukça yüksek olabilir).
Periyodik bir ayarlama sınırı, belirli bir dönemde oranın çok fazla yükselmesini önler. Örneğin, endeksiniz ne kadar yükselirse yükselsin, faiz oranınız yılda% 0,5 kazançla sınırlı olabilir. Bununla birlikte, bazı ARM'ler ilk ayarlamaya bir kapak yerleştirmeyecek, ancak daha sonraki ayarlamalar yapacak.

Önemli bir uyarı, endeks bir yılda tavan tutarından daha fazla artarsa, endeks bir önceki düzenlemeden bu yana hareket etmemiş olsa bile faiz oranının gelecek yıl ayarlanmaya devam etmesi.

Yukarıdaki örnekte, endeksin bir yılda% 1,5 arttığını, ancak önümüzdeki birkaç yıl boyunca bu seviyede kaldığını düşünelim. 1. yılda, faiz oranınız% 0,5 yükselir veya dönemsel düzenleme sınırınızın izin verdiği miktardır. Ardından, ikinci ve üçüncü yıllarda, faiz oranınız endeks artı marj tutarıyla eşleşene kadar faiz oranı% 0,5 artacaktır..

Faiz Oranı Kat

Bazı ARM'lerde, oranın altına düşemeyeceği bir “taban” faiz oranı vardır. Başka bir deyişle, faiz oranları önemli ölçüde düşse bile, yeni oranınız hiç düşmeyebilir. Bunun nedeni, “kat” ın belirli bir süre boyunca geçerli olan faiz oranı veya ilk ayarladığı faiz oranı olabilmesidir. Yalnızca yükselecek bir faiz oranınız olup olmadığını görmek için evraklarınızı dikkatlice kontrol edin.

Ödeme Sınırları

Faiz oranı sınırı gibi, ödeme sınırı da ödemenizin herhangi bir anda çok fazla artmasını önler. Ödeme sınırları dolar olarak (örneğin, aylık ödemeniz her yıl yalnızca 200 ABD doları kadar yükselebilir) veya bir yüzde olarak (ör. Aylık ödemeniz her yıl yalnızca% 10 yükselebilir).

Ayrıca, yeni ödemeniz orijinal ile değil, bir önceki yılın ödemesi ile karşılaştırılır. Örneğin, ödeme sınırınız her yıl% 10 ise ve başlangıçta ayda 1000 ABD doları ödediyseniz, düzeltilmiş ödemeniz ilk yılda 1,100 ABD dolarından, ikincisinde 1,210 ABD dolarına ve üçüncü yılda 1,331 ABD dolarından fazla olamaz..

Ödeme sınırları genellikle faiz oranlarından bağımsız olarak çalışır. Dolayısıyla, faiz oranı önemli ölçüde yükselse bile, bu mutlaka ödemenizin olacağı anlamına gelmez. Bununla birlikte, kapak tarafında, hala bu ilgiyi borçlusunuz ve bu, ipotek bakiyenizin dengesine bağlanacaktır. Buna negatif amortisman denir (aşağıya bakınız).

Aslında, bunun olduğunu bile fark etmeyebilirsiniz. Ancak, faiz oranınız yükselir ve ödemeniz gerçekleşmezse, kredi bakiyeniz muhtemelen her ay aşağı doğru yükselir. Bazı ARM'ler, mevcut kredi bakiyesi orijinal kredi bakiyesini belirli bir miktarda aştığında ödeme sınırını tamamen kaldıracak bir madde taşır. Bu genellikle büyük bir ödeme sıçramasıyla sonuçlanır. Bu durumu önlemek için, kredi bakiyenizin artmadığından ve ödemenizin borçlandırıldığınız faize karşılık geldiğinden emin olmak için her ay ipotek ekstrenizi inceleyin..

Farklı ARM Türleri

Hibrit ARM'ye ek olarak, daha az yaygın olan başka tipler de vardır. Yanlış anlaşılırsa, bunların mali sağlığınız, krediniz ve genel yaşam kaliteniz üzerinde ciddi sonuçları olabilir..

1. Sadece Faiz Amaçlı ARM'ler

Sadece faizli bir ARM, her ay herhangi bir anapara ödemeden sadece krediye olan faizi ödemenizi sağlar. Bu, ödemeyi azaltır, ancak hakkaniyet oluşturmanıza veya evinizin sahibi olmaya daha yakın hale gelmenize yardımcı olacak hiçbir şey yapmaz. Bu tür kredi genellikle evi uzun süre tutmak istemeyen yatırımcılar veya birkaç yıl içinde evlerini daha iyi karşılamayı bekleyen ev sahipleri tarafından kullanılır..

Bununla birlikte, böyle bir krediyi almak riskli bir iş olabilir, çünkü çoğu faizli ipotek sonunda sıfırlanır ve anaparayı da ödemenizi gerektirir. Bu olduğunda, elbette, ödeme dramatik bir şekilde artar. Böyle bir krediniz varsa veya böyle bir krediyi düşünüyorsanız, bunun tamamen ve ne zaman amortismana tabi olacağını ayarlayın.

2. Olumsuz Amortisman İpotekleri

“Negatif amortisman”, her ay ödenmesi gereken faiz tutarından daha az ödediğiniz bir ipotek için kullanılan süslü bir terimdir. Bu, kredi bakiyesine ödenmemiş faiz eklendiğinden kredi bakiyenizin yükseldiği anlamına gelir. Bu tür ipotekler konut patlaması sırasında yaygın olarak kötüye kullanıldı, çünkü ödemeler anlaşılır derecede düşük.

Ancak, kredi bakiyesi çok yükselirse, ipotek sıfırlanacak ve ödemeler çarpıcı bir şekilde atlayacaktır. Konut patlamasından önce, çoğu negatif amortisman ipotek sadece yatırımcılar veya ev paletçileri tarafından kullanıldı. Bu krediler sadece çoğu ev sahibi için bir felaket reçetesi.

3. Ödeme Seçeneği veya Ödeme İpotekleri

Ödeme seçeneği ipoteği olarak da bilinen “ödeme yöntemi” ipoteği, sorun yaratmak için özel olarak tasarlanmış gibi görünen oldukça yeni bir kredi türüdür. Bu ipotekler, konut fiyatları önemli ölçüde arttığında çok popülerdi çünkü insanların daha az parayla daha fazla eve girmelerine izin verdiler. Bu kredilerin çoğu her ay birden fazla ödeme seçeneği sunar ve en azından en küçük ödemeyi ödediğiniz sürece, temerrüde düşmezsiniz.

Genel olarak, tüm faizi artı anaparanın bir kısmını ödemek, yalnızca faiz ödemek veya o ay tahakkuk eden faizden daha az bir tutar ödemek arasında seçim yapabilirsiniz. Çoğu insanın en küçük ödemeyi seçtiğini hayal edebilirsiniz, bu da ödenmemiş faizin kredi bakiyesinin zaman içinde önemli ölçüde büyümesine neden olabileceği anlamına gelir. Daha sonra, kredi bakiyesi belirli bir noktaya ulaştığında (genellikle orijinal bakiyeden% 20 daha fazla), ipotek sıfırlanacak ve ödemeler çarpıcı bir şekilde artacaktır..

Ödeme alma ipotekleri genellikle asgari ödemenin ödenmesinin kredi bakiyelerinin artmasına neden olacağı konusunda bilgilendirilmemiş kişilere satılmıştır. Bu tür ipotekler yatırımcılar için harika bir araç olsa da, genellikle uzun süre evlerinde olmak isteyen insanlar için uygun değildir. Her ay farklı ödeme seçeneklerine sahip bir ipotek varsa, kredi bakiyenizi aşağıya çekmek yerine ne kadar ödemeniz gerektiğini belirlemek için kredi belgelerinizi ve ipotek ekstrenizi dikkatlice okuyun..

ARM'lerin Artıları ve Eksileri

Bu avantajlar ve dezavantajlar genellikle çoğu ARM için geçerlidir, ancak düşündüğünüz krediye uygulanıp uygulanmadıklarını doğrulamak için evraklarınızı dikkatlice inceleyin..

Avantajları

Düşük Kapanış Maliyetleri. ARM'lerin önemli bir yararı, sabit bir faiz oranına sahip bir ipotekten genellikle daha ucuz olmalarıdır.
Düşük Sabit Faiz. ARM'nin sabit bir faiz oranı olan bir dönemi varsa, bu oran genellikle sabit bir faiz oranı ipoteğindeki orandan daha düşüktür.
Cömert Sabit Faiz Dönemi. Birçok kişi beş yıl boyunca aynı ipoteği bile kullanmadığından, 5/1 ARM size ilk oranınız ayarlanmadan evinizi satmak veya yeniden finanse etmek için bolca zaman verebilir. Bu, özellikle düşük faiz oranları ve düşük faiz oranları sayesinde zaman içinde daha düşük kapanış maliyetlerinden ve zaman içinde paradan tasarruf edebileceğiniz anlamına gelir..
Daha Büyük Bir Ev İçin Kalifiye Olmanıza Yardımcı Olur. İlk ödeme genellikle sabit bir orana sahip bir ipoteğin ödemesinden daha düşük olduğundan, daha büyük bir krediye hak kazanmak daha kolay olabilir. ARM alan birçok insan, beş yıl içinde şimdi olduğundan daha fazla para kazanmayı bekleyen ilk kez ev sahibi. Aslında, bir ARM nispeten düşük maliyetli ve hak kazanması kolay olduğu için ev sahipliğine büyük bir basamak taşı olabilir..

Dezavantajları

Ödemelerde Tutarlılık Eksikliği. Ücret ayarlandıktan sonra, özellikle ücretiniz her ay veya altı ayda bir ayarlanıyorsa bütçelemeyi zorlaştırabilir.
Faizler Yükselebilir. Karma bir ARM'de, sabit dönemdeki faiz oranı genellikle yapay olarak düşüktür. Bu nedenle, oranlar çok fazla değişmese bile, faiz oranı sıfırlandığında ödemeniz yine de artabilir. Faiz oranları yükselmişse, oranınız tavan tutarınıza yükselebilir, bu da bazı durumlarda negatif itfaya yol açabilir.
Düşük Sabit Faiz Oranından Vazgeçebilirsiniz. Bir ARM'nin faiz oranı başlangıçta 30 yıllık bir sabit ipotek faiz oranından düşük olsa da, sıfırlanacaktır. Yeniden finanse edilmeden önce faiz oranları yükselirse, 30 yıllık düşük faiz oranını kaçırabilirsiniz.
Gizli Sorunlar Daha Muhtemelen. Ne yazık ki, ipotek sağlayıcıları en etik grup olmadığını kanıtladı ve ARM'ler gibi belirli ipotekleri kötüye kullanma eğiliminde. Başka bir deyişle, ince baskıda hiçbir şeyi kaçırmamanız ve kredinin marj, ödeme ve faiz sınırı ve faiz katının nasıl çalıştığını anladığınızdan emin olmanız gerekir. Birçok ev sahibi bu tür kredi nedeniyle kendilerini sıcak suda ve hatta iflas etti.

Son söz

Ayarlanabilir faiz oranı ipotekleri, son yıllarda özellikle düşük maliyetleri ve faiz oranları nedeniyle popülerlik bakımından büyük ölçüde artmıştır. Ancak, onlar da ciddi şekilde istismar edildi. Yine de, size ve finansal ihtiyaçlarınıza uyacak şekilde ayarlanmış ayarlanabilir bir ipotek, ipoteğin tüm koşullarının farkında olduğunuz sürece çok yararlı olabilir..

Ayrıca, herhangi bir ipotek ve özellikle de bir ARM seçerken kişisel durumunuzu ve niyetinizi göz önünde bulundurun. Örneğin, uzun yıllar boyunca evinizde yaşamayı düşünüyorsanız ve faiz oranları her zaman en düşük seviyedeyse, bir ARM sizin için bir anlam ifade etmeyebilir. Tabii, ilk birkaç yıl içinde biraz tasarruf edeceksiniz, ancak yeniden finanse ettiğinizde daha yüksek bir faiz oranı ile daha fazla ödeme yapma şansınız var.

İpotek satın almak ve karşılaştırmak için zaman ayırın ve sizin için hangi özelliklerin en önemli olduğunu unutmayın. Doğru ipotek aldığınızdan emin olmak ve tuzaklardan ve pahalı hatalardan kaçınmak için imzalamadan önce her zaman kredi belgelerini iyice inceleyin..

Ayarlanabilir bir oran ipoteğiyle gitmeyi mi seçtiniz? Neden ya da neden olmasın?