Evinizi Satmalı veya Kiralamalı mısınız? - Düşünülmesi gereken şeyler
Büyük soru, taşındığınızda mülkle ne yapılacağıdır. Eski yerinizi kiralık olarak tutmaktan daha mı iyi, yoksa onu satmak daha mantıklı mı? Kiralamak ya ipotek ödemek ya da her ay biraz para kazanmak için izin verirken, aynı zamanda adil bir risk ve ek vergi komplikasyonları ile geliyor.
Neden Evinizi Kiralayın?
Bir kiracı size kira ödediğinde, çekinizi aylık ipoteğinizi karşılamak için kullanabilirsiniz. Bir anlamda kiracı evinizde özkaynak kazanmanız için para ödüyor. İpotek ödendikten sonra, aylık kiralarınızı gelir olarak tutabilirsiniz..
Evinizi kiralamak, yatırımlarınızı ve gelir akışlarınızı çeşitlendirerek finansal riskinizi azaltmanızı sağlayabilir. Örneğin, işinizi kaybettiyseniz, yine de kiradan biraz gelir elde edersiniz. Veya emeklilik tasarruflarınızın yetersiz olduğunu satabiliyorsanız, satabileceğiniz bir gayrimenkulünüz var.
Kiralama Maliyetleri
Bir ev kiralamanın maliyetini hesaplarken, aşağıdaki potansiyel giderleri göz önünde bulundurun:
- İpotek ödemesi. Hem faiz ödemelerini hem de ana ödemeleri göz önünde bulundurun.
- Emlak vergileri. Bunlar bölgeye göre değişir, ancak evinizin yıllık değerinin% 2'sine kadar ödeme yapmayı bekler.
- Mortgage Sigorta Primleri. Peşinatınız evinizin değerinin% 20'sinden azsa, mortgage sigortası primlerini ödemeyi bekleyin.
- Ev Sahibi Sigortası. Kiracı hasarlarını kapsar ve kiralık mülkünüzde bir kişi yaralanırsa sizi korur. HouseLogic'e göre, ev sahibinin sigortası genellikle ev sahibi sigortasından% 15 ila% 20 daha fazladır.
- HOA Ücretleri. Eviniz veya konutunuz bir derneğe aitse bu ödemeler gereklidir.
- Onarımlar ve Değiştirmeler. Pencereler, kapılar, duvarlar, halılar, çatılar ve büyük cihazlar onarılmalı veya değiştirilmelidir.
- Bakım. Kiracı ayrıldıktan sonra ortak maliyetler dış cephe boyası, iç cephe boyası ve halı temizliğini içerir. Kiracıların arasındaki halıyı neredeyse her zaman temizlemeniz gerekecek ve iç boyaya da dokunmanız gerekebilir. Dış boya daha nadirdir - her beş yılda bir boyamayı bekleyin.
- Kiracılar Üzerinde Reklam ve Kiralama Geçmişi Kontrolleri. Craigslist gibi web sitelerinde ücretsiz olarak reklam verebilirsiniz, ancak bir gazete reklamı yayınlamak istiyorsanız yaklaşık 100 $ ödemeniz gerekir. VeriFirst, tahliye kayıtlarının kira geçmişinin ve kira ödeme geçmişinin her ikisinin de 5 ila 10 dolar arasında olduğunu bildiriyor.
- Muhasebe ve Mülk Yönetimi Ücretleri. Mülk yönetimi firmaları genellikle kira gelirinizin yaklaşık% 10'unu almaktadır. Ayrıca, bir EBM'nin kişisel ve kira vergisi beyannamenizi hazırlaması için yılda en az 200 ABD doları ödemeyi bekleyin.
HouseLogic, evinizi kiralamanın maliyetini tahmin etmenize yardımcı olacak ücretsiz bir çalışma sayfası sunar.
Kira Karlılığı
Mahallenizdeki gönderileri kontrol ederek potansiyel kira gelirleri hakkında oldukça doğru bir tahmin elde edebilirsiniz. Online emlak piyasası Zillow, belirli evlerdeki kira değerlerini tahmin etmek için MLS verilerini ve özel bir formülü kullanır. Rentometre benzer bir hizmet sunar. Ayrıca yerel bir emlakçı veya emlak yönetim şirketi ile konuşabilir veya bölgenizdeki gidişat oranını görmek için Craigslist'e bakabilirsiniz..
Ayrıca, bölgeniz için geçmiş kira eğilimlerini göz önünde bulundurun - kira fiyatı artışları yaşayan bir şehirdeyseniz, kira geliriniz yakında giderlerinizi aşabilir. Rent Jungle gibi hizmetler, bölgeniz için belirli kiralama fiyatı eğilimlerini gösterebilir.
Herhangi bir işte olduğu gibi, kârlı olacaksanız gelirinizin maliyetlerinizi aşması gerekir. Neyse ki, ev kiralamak için katlanacağınız masraflar vergiden düşülebilir, bu da alınan kiralar için ödemek zorunda olduğunuz gelir vergisi miktarını azaltır ve evdeki nakit paranızı artırır.
Kira gelirleriniz derhal giderlerinizi aşarsa, bu iyi bir işarettir. Ancak, hemen bir kâr elde etmese bile üzülmeyin. Şu anda kiralama oranlarının düşük olması veya hâlâ ağır bir ipotek ödemeniz gerekebilir. Reuters'e göre, Maryland EBM Jerry Gross, ilk kira gelirinin hemen kira maliyetlerinin en az% 80'ini karşılaması durumunda genellikle sağlam bir yatırımınız olduğunu tahmin ediyor..
Kârlılığın Hesaplanması
All Property Management'taki gibi bir kiralık hesap makinesi, kiralamanızın uzun vadeli karlılığı hakkında fikir verebilir. Kira bedeli, ipotek faiz oranları, ipotek bakiyesi, ödemeler, emlak vergileri, sigorta, dernek ücretleri ve mülk sahibi olmayı ne kadar sürdüğünüzü belirtmeniz yeterlidir. Ardından, hesap makinesi beklenen nakit akışlarının ayrıntılı bir çizelgesini sağlar. Açık pozisyonlar, mülk yönetim ücretleri, bakım maliyetleri, satış maliyetleri ve vergi oranları gibi tüm küçük maliyetleri ve değişkenleri açıklar.
Kârlılığın yanı sıra, hesap makinesi evinizin veya kiralık mülkünüzün gelecekteki değerini de yansıtır. Hesap makinesi sonuçlarını değerlendirirken paranın zaman değerinin farkında olun. Evinizin 30 yıl içinde milyonlarca değerinde olabileceğini düşünmek heyecan verici olabilir, ancak şu andan itibaren 1 milyon 30 yıl 1 milyon dolar bugün değil. Aslında,% 2'lik bir enflasyon oranı varsayarsak, bugünkü değer hesaplayıcısı 2045'te 1 milyon doların 2015'te sadece 552.000 dolar değerinde olduğunu tahmin ediyor..
Kira - Satış - Dikkate Alınacak Konular
Tetiği her iki şekilde de çekmeden önce, mali durumunuzu, konut piyasasının durumunu ve bir ev sahibi olarak haklarınızı etkileyen herhangi bir eyalet veya yerel yönetmeliği göz önünde bulundurun.
1. Satış Fiyatı ve Sermaye Kazançları
Mevcut ev değerinizden memnun değilseniz, evinizin kiralanması, ev değerinizin yükselmesini beklerken bir miktar gelir sağlayabilir. Bölgenizdeki evler hızla takdir ediliyorsa, beklemek akıllı olabilir.
Ne yazık ki, bu taktik satmak için çok uzun süre beklerseniz geri tepebilir. Evi üç yıldan fazla kiraladıktan sonra, artık birincil ikametgahınız olduğunu iddia edemezsiniz. Bu, konut satışından vergi sorumlu olduğunuz anlamına gelir. Birincil konutunuz olmayan bir ev satarken, vergi grubunuza bağlı olarak% 0 ila% 20 arasında değişen herhangi bir kâr üzerinden sermaye kazancı vergisi ödemeniz gerekir. Ancak, birincil konutunuzu satarken, satış yaparken 250.000 $ sermaye kazancı (veya evli bir çiftseniz 500.000 $) hariç tutabilirsiniz..
Evinizin birincil konut olarak nitelendirilebilmesi için, orada son beş yıldan ikisinde yaşamış olmanız gerekir. Satışınızı yanlış zamanlarsanız, kiranızı sattıktan sonra on binlerce dolarlık sermaye kazancı elde edebilirsiniz..
2. Kira Geliri Üzerinden Alınan Vergi
Tıpkı bir işten ücretler veya hisse senetlerinden temettüler gibi, kiradan elde ettiğiniz herhangi bir gelire ilişkin gelir vergisini normal vergi oranınız üzerinden değerlendirirsiniz. Neyse ki, ev kiralamakla ilgili tüm masrafları yazabilirsiniz. Örneğin, yıl için brüt kira geliriniz 40.000 $ ise, ancak 30.000 $ kira gideri aldıysanız, yalnızca 10.000 ABD Doları üzerinden vergi değerlendirilirsiniz.
Nakit giderlerin düşülmesi ile birlikte, amortisman giderleri için bir kesinti talep edebilirsiniz. Bu nakit dışı gider, evi satın almak için ödediğiniz tutarı yavaşça azaltmanıza olanak tanır. Ayrıca, bir kira kaybınız varsa, düzeltilmiş brüt geliriniz 150.000 $ 'dan azsa, zararı gelirinizin bir kısmını dengelemek için kullanabilirsiniz. Kayıp veya amortismanın düşülmesi ile ilgili daha fazla ayrıntı için bir EBM isteyin.
3. Özsermaye
Birçok ev sahibinin bir sonraki evleri için peşinat ödemesi yapmanın tek yolu, zaten sahip oldukları paraya koydukları özkaynakları nakit olarak vermektir. Aileniz mevcut evinizi satmadan bir sonraki evinize% 20 indirecek kadar kazınabilir mi? Kiralamaya karar vermeden önce bunu dikkatlice düşünün.
4. Giderler
Umarım evinizi çoğu zaman kiralayabilir ve ipotek ödemelerinin çoğunu veya tamamını karşılayabilirsiniz. Ancak, en kötü durum senaryosuna hazırlıklı olmalısınız: kiranız ve kişisel konutunuz için çift ipotek ödemek. Kiracı olmadan bile, sigorta, bakım, reklam, yasal ve muhasebe ücretleri gibi bazı kira masraflarına katlanıyorsunuz.
Birçok alanda kira ödemeyen kiracıyı tahliye etmek oldukça zor ve zaman alıcıdır. Ödeme yapamayan veya eve ciddi zarar veren bir kiracınız varsa, kiranızın birkaç ay boyunca kâr edememesi mümkündür. Mahkeme ücretleri, avukat ücretleri, onarımlar, temizlik giderleri ve kayıp kira ile Star Point Kiracı Taraması, kiracıyı tahliye etmenin ortalama yaklaşık 3.000 $ olduğunu tahmin ediyor..
Başka bir konut satın alıyorsanız, gelecekteki eviniz için borç veren bu riski hesaplamalarına etki eder. Borç Verme Ağacı, borç vericilerin borç / gelir oranlarını belirlerken tahmini kira gelirinin sadece% 75'ini dikkate aldığını bildirmektedir. Evinizi kiralamak borç / gelir oranınızı artırırsa, yeni evinizde umduğunuz kadar büyük bir kredi almaya hak kazanmayabilirsiniz..
5. Zaman ve Stres
Ev sahibi olmak zaman alıcı ve duygusal olarak drene olabilir. Evin kiralanması için reklam yapmak, evi göstermek ve arka plan kontrolleri yapmaktan siz sorumlusunuz. Kiracıların görüşmelerini alan, bakım ve onarım işlerini yapmalı ve ortaya çıkan acil durumlarla başa çıkmalısınız. Bunu sizin için yapması için bir emlak yönetim firması kiralayabilseniz de, kira gelirinizin en az% 10'unu almasını bekleyin.
6. Mesafe Sorunları
Aynı şehir veya ilçede iseniz, bir kiralık evinizi kendiniz yönetebilirsiniz, ancak uzaktan kiralamayı yönetmek başka bir hikaye. Kiranızı ziyaret etmek için seyahat masrafları - kilometre gideri, uçak biletleri, taksi ücreti, otel ve yemek masrafları gibi - vergiden düşülebilir olsa da, hızlı bir şekilde kira kârınıza indirgenir. Günlük konular ve potansiyel acil durumlarla başa çıkmak için bir emlak yönetim şirketi kiralamak daha mantıklıdır. Ayrıca, aksi takdirde tamamlamış olabileceğiniz küçük işler (halı temizleme ve boyama gibi) için tamir ve bakım personeli kiralamanız gerekir..
7. Kiracı Hakları ve Kira Kısıtlamaları
Her eyaletin kendi toprak sahibi kiracı yasaları vardır ve bazı şehirlerde yerel düzenlemeler de vardır. Bu kurallar, kiracıları nasıl ve ne zaman tahliye edebileceğinizi, kiralık mülke ne zaman erişebileceğinizi, kiraları ne kadar artırabileceğinizi ve ne zaman depozito iade etmeniz gerektiğini belirleyebilir. Eyalet kurallarını eyalet tüketici işlerinizin web sitesinde bulabilir ve Municode aracılığıyla şehir belediye kodlarını arayabilirsiniz.
Bu düzenlemeler kira yatırımınızın karlılığını ciddi şekilde etkileyebilir. Bazı alanlar ev sahiplerini tercih ederken, diğerleri kiracılara geniş haklar vermektedir. Örneğin, San Francisco rant kontrolü ev sahiplerinin kiralarını yılda% 1 veya% 2'den fazla artırmasını yasaklar.
Kınamak kiralamak istiyorsanız, herhangi bir kısıtlama hakkında önce ev sahibinizin derneğine danışın. Sahibi tarafından işgal edilen az sayıda birim bir kınamak derneğinin değerini düşürebilir, bu nedenle birçok pano herhangi bir zamanda kiralanan birim miktarını sınırlar.
Son söz
Birçok yatırım stratejisi gibi bir ev kiralamak bir risktir. Ev değeriniz zaman içinde değer kazanırsa, kiralar yükselmeye devam ederse ve evinizi kiraya verebilirsiniz, mülkünüz harika bir yatırım getirisi sağlayabilir. Ancak, kiralarınız bölgenizde azalırsa, ev değeriniz beklediğiniz kadar artmaz veya ödeme yapmayan kiracılar alırsanız, bu büyük bir yatırım olmayabilir. Acil durumları karşılamak için adil miktarda kullanılabilir paranız olduğundan emin olun ve kararınızı vermeden önce bir finansal planlayıcı ile konuşun.
Gayrimenkul yatırımını düşündünüz mü??
