FHA Mortgage Kredisi Nedir - Gereksinimler, Sınırlar ve Nitelikler

Çoğu Amerikalı gibiyseniz, bu işlem hayatınıza yaptığınız en büyük tek yatırımı temsil edecektir. Ayrıca satın alma işlemini bir ipotek kredisiyle finanse etmeniz de muhtemeldir. Ancak ipotekler birçok durumda gelir, bunların çoğu sizin durumunuza uygun değildir.

Hangi tür kredinin sizin için uygun olduğunu nasıl anlarsınız? İlk adım, yaygın kredi türleri hakkında daha fazla bilgi edinmek.

Bu yazı, geleneksel ipoteklere popüler bir alternatif olan FHA ipotek kredisi hakkında bilmeniz gereken her şeyi düzenleyecek. Değişen sınırlamalara ve uygunluğa sahip birçok farklı FHA kredisi türü vardır.

Ayrıca Oku: Ödememelisiniz Mortgage Ücretleri

FHA İpotek Kredisi Nedir?

FHA kredileri, kredi birlikleri ve geleneksel bankalar dahil olmak üzere özel kredi verenler tarafından verilir. Krediler Federal Konut İdaresi tarafından sigortalıdır ve kiralık mülkler veya tatil evleri için değil, mülk sahibi konutlar için tasarlanmıştır..

Popüler inanışın aksine, FHA kredileri doğrudan Federal Hükümet tarafından üretilmez. Ancak, bir borçlunun FHA kredisini temerrüde düşürmesi durumunda, Federal Konut İdaresi'nin sigorta poliçesi borç vereni mali zararlardan korur.

FHA, 1934'ten bu yana 40 milyondan fazla konut kredisi sigortaladı. Düşük ödeme koşulları (satın alma fiyatının% 3,5'i kadar düşük) ve kusurlu kredisi olan borçlular için gevşek sigorta standartları (bir alt 600 FICO skoru), program ilk kez ev sahipleri, sınırlı kişisel tasarrufları olanlar ve düşük kredi puanlarına sahip borçlular arasında popülerdir..

FHA kredileri, özel ipotek sigortası veya ipotek ödeme koruma planları gibi pahalı ipotek sigortası da dahil olmak üzere bazı önemli olumsuzluklara sahiptir. FHA ödünçleri ayrıca yüksek maliyetli pazarlardaki alıcıları etkileyebilecek satış fiyatı kısıtlamaları yaşar.

FHA Kredisi Türleri

FHA ipotek kredileri yaşınıza, varlıklarınıza, gelirinize ve (varsa) mevcut özkaynaklara bağlı olarak farklı tatlar sunar..

Sabit Oranlı Satın Alma Kredisi. Ayrıca 203b ipotek kredisi olarak da bilinen bu en popüler FHA alım kredisidir. Koşullar değişebilir, ancak en yaygın olanı 15 ve 30 yıldır. Faiz oranları, konvansiyonel mortgage kredilerinden daha düşük olma eğilimindedir. 203b mortgage kredileri bir ila dört aile evinde kullanılabilir.
Ayarlanabilir Kur Satın Alma Kredisi (ARM). Bölüm 251 Ayarlanabilir Faizli Mortgage Programı kapsamında, FHA faiz oranları yılda bir puandan fazla ve tam vadede en fazla beş puan artırabilecek ARM'leri garanti eder. Borçlulara, artıştan en az 25 gün önce bekleyen oran artışları bildirimi.
Kat Mülkiyeti Kredileri. Bölüm 234c kredileri olarak bilinen FHA sigortalı kat mülkiyeti kredileri, dört üniteden daha büyük gelişmeler içerisinde bireysel kat mülkiyeti birimlerinin satın alınmasını finanse eden 30 yıllık sabit oranlı ürünlerdir. Katı bir doluluk şartı yoktur, bu nedenle borçlular kira gelirleri elde etmek için FHA destekli konut kredilerini kullanabilirler. Bununla birlikte, herhangi bir gelişmede, FHA sigortalı kredilerin en az% 80'inin mülk sakinlerine verilmesi gerekir.
Güvenli Yeniden Finansman Kredisi. FHA Güvenli Refinance kredileri, konvansiyonel mortgage kredileri olan borçluların sabit faizli, FHA destekli ipoteklere yeniden finanse edilmelerine yardımcı olmak için tasarlanmıştır. Suçluluğun mutlaka diskalifiye edilmesi gerekmez, ancak geleneksel bir ARM'de daha yüksek aylık ödemelerden kaynaklanmalıdır. Ödenmeyen borçlular her tür konvansiyonel krediyi yeniden finanse edebilir. Sabit gelir, kabul edilebilir kredi notu ve makul borç / gelir oranları dahil standart yeterlilik şartları geçerlidir.
Ev Sermayesi Dönüşüm İpotekleri (HECM veya Ters İpotek). Popüler olarak ters ipotek olarak bilinen bir HECM, 62 yaş ve üzerindeki sahibi-yaşlıların ev kredilerine dokunmalarını ve mevcut ipoteklerin geri kalanını aylık ipotek ödemeleri yapmadan veya taşınmadan ödemelerini sağlar. Sınırlı tasarrufları ve sabit gelirleri olan yaşlılar için HECM'ler, ev sahipleri ve varisleri için önemli yasal ve finansal sonuçlara sahip olmalarına rağmen, vergiden muaf nakitlerin mükemmel kaynaklarıdır..
Dereceli Ödeme Kredisi. Bölüm 245 kredileri olarak bilinen kademeli ödeme kredileri, gelirlerinin orta vadede önemli ölçüde artmasını bekleyen mülk sahipleri için tasarlanmıştır - örneğin, eğitimin ilerleyen aşamalarında uzman profesyoneller veya mühendisler. Kademeli ödeme kredilerinin aylık ödemeleri 5 veya 10 yıl boyunca artabilir, daha sonra kalan dönem için sabit kalırlar. Yıllık artışlar 5 yıllık planlarda% 2,5 ile% 7,5 arasında ve 10 yıllık planlarda% 2 ile% 3 arasında değişmektedir..
Büyüyen Özkaynak Kredisi - Bölüm 245a. Büyüyen Hisse Senedi Kredisi programının amacı, daha çok yönlü olanlar hariç, Mezun Ödeme Kredisi programına benzer: Mülk sahibi bir-dört aileli evlerin, apartman dairelerinin, kooperatif konutlarındaki hisselerin ve tadilat için tahsis edilen konutların satın alımlarına veya rehabilitasyon. Aylık ödemeler% 1 ila% 5 arasında yıllık artışlara tabidir ve kredi vadeleri 22 yılı aşamaz.

Kalifiye Olmanız Gerekenler

FHA kredisi başvuru sürecinde kredi verene aşağıdakileri sağlamanız gerekir:

Ehliyet, pasaport veya askeri kimlik gibi devlet tarafından verilmiş kimlik belgesi
En az 30 gün önce taslaklar (veya kopyalar) ödeyin
Son iki vergi yılı için W-2 formları ve 1099 formları gibi gelir tabloları
Son iki aya ait banka ve yatırım hesabı ekstreleri (veya kopyaları)

Kendi hesabınıza çalışıyorsanız veya bir işletmeniz varsa, şunları da sağlamanız gerekir:

Cari vergi yılı için bugüne kadar olan kâr ve zarar tablosu
Tüm programlar dahil olmak üzere en son iki vergi beyannameniz

Kapanış Maliyetleri

Çoğu mortgage kredisi gibi FHA kredileri de çeşitli kapanış maliyetleriyle gelir. Giderler borç veren, coğrafi konum, piyasa koşulları ve peşinatla önemli ölçüde değişebilir. FHA krediniz için aşağıdaki kapanış maliyetlerinin bir kısmını veya tamamını ödemeyi bekleyebilirsiniz:

İpotek Sigortası: FHA kredileri, finansman tutarının% 1.75'ine eşit bir sigorta primi gerektirir - örneğin, 200.000 $ 'lık bir kredide 3.500 $. % 78 kredi / değer oranına (LTV) kadar gerekli olan devam eden özel mortgage sigortası primleri (PMI) bu kaleme dahil edilmemiştir..
Peşin Ödenen Emlak Vergileri: Çoğu durumda, kapanış ile bir sonraki vergi bitiş tarihiniz arasında tahakkuk eden emlak vergilerini önceden ödemeniz gerekir. Evinizin değerine, yerel vergi oranlarına, kapanış tarihine bağlı olarak, bu sizi yüzlerce veya binlerce dolar geri alabilir.
Ön Ödemeli Tehlike Sigortası: Bu, birkaç yıl ile birkaç bin dolar arasında değişebilen ilk yıl ev sahibi sigorta primlerinizi kapsar. Genellikle kapanış dışında ödenir, ancak yine de bütçenize katmanız gerekir.
Gayrimenkul Araştırması: Gayrimenkul araştırmaları kapsam ve kapsamlılık bakımından farklılık gösterebilir. Bir ipotek anketi, mülkün mevcut tanımını daha önce kaydedilen açıklamalarla karşılaştırır ve olası yanlışlıkları tanımlar. Konum araştırması, binaları, irtifak hakkı ve önceki araştırma anıtlarını tam olarak bulan kapsamlı bir yerinde inceleme içerir. Bir sınır araştırması daha ayrıntılıdır - mülkün kesin köşelerini ve sınırlarını ve ayrıca tecavüz veya olumsuz kullanım kanıtlarını tanımlarlar. Anket maliyetleri ayrıntı düzeyine ve mülk büyüklüğüne bağlı olarak değişir, ancak birçoğunun maliyeti 500 ABD dolarından azdır. Ayrıntılı sınır anketleri 5.000 $ 'ı aşabilir - ancak sınır anketleri çoğu işlem için gerekli değildir.
Gayrimenkul Değerleme: Borç veren tarafından yaptırılan emlak değerlendirmeniz, evin satıcının istediği değere sahip olduğunu doğrular. Bu, rehin verilmesi durumunda borç verenin riskini azaltır. Ekspertizler genellikle zorunludur ve genellikle maliyeti 500 ABD dolarından azdır.
Ev Denetimi: Bir teftiş, evin ana yapısını ve yaşanabilir tüm yapıları kapsar. Evin durumu için bağlayıcı bir garanti olmamasına rağmen, muayene potansiyel güvenlik tehlikelerini veya onarıma ihtiyacı olan öğeleri belirleyebilir. Muayeneler genellikle borç verenler tarafından zorunlu tutulmaz, ancak özellikle eski evler için şiddetle tavsiye edilir. Muayeneniz için 200 ila 500 $ ödemeyi bekleyin.
Başlık arama: Bu önemli adım, mülkünüzün mülkiyeti boyunca sahip olduğu mülkiyet ve mülkiyet zincirini doğrular ve satıcının mülkü size satma hakkına sahip olmasını sağlar. 100 $ ile 400 $ arasında herhangi bir yerde ödeme yapmayı bekleyin.
Tapu Sigortası: Başlık sigortası, başlık aramada tespit edilen sorunların giderilmesini (gizli haciz ve sözleşmeler gibi) karşılar ve mülkle ilgili iddialara karşı sürekli koruma sağlar. Başlık sigortası maliyetleri eyaletten eyalete önemli ölçüde değişmektedir, ancak 1.000 $ iyi bir kuraldır.
Kayıt ve Aktarım: Her ev satışının mülkün bulunduğu yargı bölgesi ile kaydedilmesi gerekir - genellikle şehir veya ilçe. Çoğu durumda, transfer pulları (ücretler) de gereklidir. Yargı alanına ve mülk değerine bağlı olarak, bu ürünler için birkaç yüz dolar ödemeyi bekliyoruz.
Taşkın Tespiti ve Çevresel Değerlendirmeler: Evi mevcut taşkın alanlarına yerleştirmek ve taşkın sigortasının gerekli olup olmadığını belirlemek için taşkın tespiti (ve bazı durumlarda devam eden taşkın izleme) gereklidir. Taşkın sigortası sürekli olarak daha pahalıya mal olabilir, ancak bu ürünler genellikle kapanışta 100 dolardan daha ucuza mal olur. Bazı bölgelerde, Kaliforniya'daki yangın tehlikesi değerlendirmeleri gibi diğer çevresel değerlendirmeler gereklidir..
Başlangıç Ücreti: Başlangıç ücreti genellikle kurye ücretleri, belge ücretleri, emanet ücretleri, avukat ücretleri ve daha fazlası gibi çeşitli kapanış maliyetlerini toplamak için tümünü yakalama olarak kullanılır. Satın alma fiyatının% 1'ini aşabilirler ve kapanışta gerekli paraya büyük ölçüde katkıda bulunurlar. Başlangıç ücretinize neyin dahil olduğu konusunda net değilseniz, borç verenden her bir ücretlendirmeyi açıklamasını isteyin. Bireysel noktalarda onlara meydan okumaktan çekinme.

Yasaya göre satıcının satış fiyatının% 6'sına kadar kapanmasına izin vermesine izin verilir. Bu genellikle kapanış maliyetlerini karşılamak için fazlasıyla yeterlidir. Alıcının pazarlarında, kapanış maliyetlerine doğru binlerce dolar tekmelemek isteyen motive satıcıların işlemlerini tamamlamaları daha kolay olur, ancak uygulama satıcının pazarlarında çok daha az yaygındır.

FHA ve Konvansiyonel İpotekler Arasındaki Temel Farklılıklar

Kredi Şartları rahat. FHA kredileri Federal Hükümet tarafından sigortalanmaktadır. Bu, borç verenin finansal riskini büyük ölçüde azaltır ve ABD Hükümeti tarafından desteklenmeyen konvansiyonel ipoteklere hak kazanmayacak insanlar olan, prime kredisi düşük olan tüketicilere serbestçe FHA kredileri vermelerini sağlar. Mortgage Raporlarına göre FHA, FICO puanı 580 gibi düşük olan alıcılar için% 96,5 (% 3,5 aşağı) ipotek ve 500 gibi düşük FICO puanı olan alıcılar için% 90 (% 10 aşağı) ipotek temin etmektedir. FICO puanları 680'in altında olan borçlular için konvansiyonel ipotekleri uygun vadelerle güvence altına almak.
Satın Alma Fiyatı Kısıtlamalara Tabidir. Herhangi bir miktarda verilebilen konvansiyonel ipoteklerden farklı olarak (“uygun olmayan” veya jumbo ipotek olarak bilinmesine ve 417.000 $ kredi değerinin üzerindeki belirli kısıtlamalara tabi olmasına rağmen), FHA sigortalı krediler bölgeye göre değişen maksimum değer limitlerine tabidir. Yerel sınırlar, yargı alanının (genellikle ilçe) ortanca satış fiyatını 1,15 (% 115) ile çarparak bulunur. Genellikle birden fazla ilçe içeren nüfus sayımı tanımlı bir metropol istatistik alanında (MSA), yerel FHA sınırı en pahalı ilçedeki ortalama satış fiyatının 1,15 katıdır. ABD kıtasındaki FHA destekli alım kredileri için yerel limitler 271.050 $ 'dan düşük veya 625.000 $' dan yüksek olamaz. Bu üst limit, medyan tek ailelik ev fiyatının 2016 sonları itibariyle 1,1 milyon doların kuzeyinde olduğu San Francisco gibi çok pahalı illerdeki alıcılar için kötü bir haber. Alaska, Hawaii ve bazı ABD denizaşırı mallarında üst sınır ABD'nin kıta sınırından% 150 daha yüksek veya 938,250 ABD doları. HECM'ler için, üst sınır ABD kıtasının her yerinde 625.000 dolar ve kıtasal olmayan istisna yargılama bölgelerinde 938.250 $ 'dır. Yerel sınırlarınızı bulmak için HUD'nin FHA Mortgage Limits hesap makinesini kullanın.
Peşinat Genellikle Daha Küçük. FHA kredilerinin en büyük satış noktalarından biri düşük peşinat vaadidir - 580 ya da daha yüksek FICO puanına sahip borçlular için sadece% 3,5. Geleneksel mortgage kredilerinin çoğu, satın alma fiyatının en az% 10'unu peşinat gerektirir. Onun mümkün Alış fiyatının% 97'sini sadece% 3'lük bir oranla finanse eden Konvansiyonel 97 kredileri bulmak için, ancak birçok borç veren onlardan kaçınır ve diğer ipler eklenebilir.
İpotek Sigortası Pahalıdır. FHA kredilerinin en büyük dezavantajlarından biri ipotek sigortasıdır. Tüm FHA kredileri, kredi büyüklüğüne, satış fiyatına, kredi süresine veya peşinatına bakılmaksızın finanse edilen miktarın% 1.75'i kadar açık bir ipotek sigortası primi taşır. İleride,% 10'dan daha az indirim yapan borçluların, kredinin tüm süresi boyunca veya tamamen ödenene kadar ipotek sigortası primleri ödemesi gerekir. % 10'dan fazla indirim yapan borçluların en az 11 yıl boyunca ipotek sigortası primleri ödemesi gerekmektedir. 15 yıldan daha uzun vadeli kredilerde primler% 0.80 ile% 1.05 arasında ve finanse edilen tutara ve ilk LTV'ye bağlı olarak 15 yıldan az ya da eşit vadede kredilerde% 0.45 ile% 0.90 arasında değişmektedir. Buna karşılık, geleneksel ipotekler genellikle peşin primler gerektirmez. Peşin primler teklif edilirse, genellikle borçlunun tercihine göre aylık primlerin yerini alırlar. Dahası, ilk LTV'leri% 20'den yüksek olan geleneksel ipoteklerde hiç ipotek sigortası gerekmez ve LTV'ler% 78'e ulaştığında ipotek sigortası primleri otomatik olarak durur.
İzin Verilen Borç-Gelir Oranı (DTI) Daha Yüksek. Borç / gelir oranları borçlu borcunun (döner ve taksitli) borçlu gelirine (brüt) oranını ölçer. FHA, çoğu kredi verenin geleneksel ipoteklerde (genellikle% 36'dan fazla olmamak üzere) kabul edeceğinden daha yüksek DTI değerlerine (% 43'e kadar ve bazen daha yüksek) ipotek temin eder.
İzin Verilen Konut Oranı Biraz Daha Yüksek. Konut oranı, borçlunun toplam aylık ipotek ödemesinin (tehlike sigortası, vergiler, HOA ücretleri vb. Dahil) borçlunun brüt aylık gelirine oranıdır. FHA% 31 gibi yüksek oranlı konut sigortaları temin etmektedir. Konvansiyonel mortgage kredileri% 28'in üzerindedir.
Ön Ödeme veya Erken Ödeme Cezası Yok. Dodd-Frank Wall Street Reformu ve Tüketici Koruma Yasası, 10 Ocak 2014'ten sonra verilen konut ipoteklerine ilişkin çoğu ön ödeme cezasını yasaklamaktadır. Ancak, bu tarihten önce ortaya çıkan konvansiyonel ipoteklerin çoğunda ön ödeme cezaları bulunmaktadır. Ön ödeme cezaları, kredinin ne zaman ödendiğine bağlı olarak kredinin anaparasının% 3'ü veya% 4'ü kadar değişebilir. Borç verenlerin uzun zamandır FHA kredileri için ön ödeme cezaları alması yasaklanmıştır, bu nedenle bu FHA borçluları için endişe etmez.
Satıcılar Kapanış Maliyetlerinin Daha Fazla Payını Ödeyebilir. FHA kuralları uyarınca, satıcılar satış fiyatının% 6'sına kadar kapanış masrafları ödeyebilir - genellikle kapanışta ödenen masrafları karşılamak için fazlasıyla yeterlidir. Konvansiyonel ipotekler satış fiyatının% 3'ünde satıcı ödemelerini sınırlar.
Krediler Kalifiye Alıcılar Tarafından Kabul Edilebilir. FHA sigortalı krediler varsayılabilir, yani oranlardan ve şartlarda çok az değişiklik olan veya hiç değişiklik yapmayan satıcılardan alıcılara transfer edilebilirler. Ancak, varsayım süreci anahtarları alıcıya atmak kadar basit değildir. FHA, her varsayım için açık bir izin vermelidir ve alıcılar ayrıntılı kredi ve gelir kontrollerine tabidir. Yine de, geleneksel ipotekler genellikle kabul edilemez, bu nedenle bu hem motive satıcılar hem de alıcılar için büyük bir güçtür.
Faiz Oranları Daha Düşük Olma Eğilimi. Her borç veren farklı olsa da, FHA kredileri geleneksel ipoteklerden daha düşük faiz oranlarına sahiptir. Ancak, daha yüksek ve daha uzun süreli ipotek sigortası primleri, ortaya çıkan tasarrufları kısmen veya tamamen mahsup edebilir.

Son söz

İster yeni bir inşaat evinin ilk işgalcisi olun, ister eski püskü bir tamirciyi hayallerinizin sonsuza dek evine dönüştürün, ister yaklaşan bir kentsel mahallede rahat bir kınamak takın, sizin için tasarlanmış bir FHA kredi programı.

Ancak, FHA sigortalı kredinin ihtiyaçlarınız için en iyi seçenek olduğu garanti edilmez..

Büyük bir peşinat ödeyebilir veya pahalı bir konut piyasasında yaşayabilirseniz, geleneksel bir ipotek daha iyi finansal seçim olabilir. Askeri bir emektarsanız, VA kredi programı ev sahibi maliyetlerinizi herhangi bir FHA kredisinden daha iyi düşürebilir.

Bir ev satın almak çok önemli. Şüpheye düştüğünüzde, güvenilir bir finans uzmanından tavsiye istemekten çekinmeyin.

Bir sonraki ev alımınızda FHA ipotek kredisi almayı düşünüyor musunuz??