Konut Kredisi ve Kredi Hattı (HELOC) - Hangisi Sizin İçin Doğru?
Birçok ev sahibi hem tatmin edici hem de çıldırtıcı bir eşitlik bulur. Onlarca hatta yüz binlerce dolar dokunulmamış özkaynağa sahip değerli bir varlıkları var, ancak bu özkaynağa erişmek ne kolay ne de ucuz..
Ev hakkaniyetinin ilk kuralı, sadece kağıt üzerinde var olduğunu hatırlamaktır. Yıllarca yapmayı planlamayabileceğiniz evinizi satana kadar herhangi bir işlevsel anlamda gerçek olmaz..
Satmadan önce bunu gerçekleştirmek için en yakın gelebilir karşı ödünç olduğunu. Evinizden özkaynak çekmek için birkaç seçeneğiniz vardır, bunlardan en yaygın olanı ev kredisi (ikinci ipotek) ve ev sermayesi kredi limiti (HELOC).
Diğer tüm borçlar gibi, bunların her birinin kendi riskleri ve avantajları vardır. Ek borç için noktalı hatta imzalamadan önce, ev kredileri ve HELOC'lar hakkında bilmeniz gerekenler.
Home Equity Kredileri
Bir konut hisse senedi kredisi, halihazırda sahip olduğunuz ve mevcut hisse senedine başvurmak için kullanılan yeni bir ipotektir. Başka bir deyişle, satın almayan bir ipotek. LendingTree konut kredisi ararken başlamak için harika bir yer.
Genellikle, bu ikinci bir ipotek anlamına gelir - teknik olarak konuşursak, evinize ücretsiz ve açık bir şekilde sahipseniz, ilk ipotek olarak bir ev sermayesi kredisi alabilirsiniz. Bir refinans mortgage, hatta bir nakit-refinance bile, bir ev sermayesi kredisi tanımına girmez.
Ancak teknik farklılıklar bir yana, “ikinci ipotek” ve “konut kredisi” terimleri genellikle eşanlamlı olarak kullanılmaktadır..
Konut Kredisi Avantajları
Ev sermayesi kredilerinin artılarını ve eksilerini anlamanın en iyi yolu, bunları diğer borç türleriyle karşılaştırmaktır.
Diyelim ki 100.000 $ değerinde bir eviniz var ve bu hisse senedine erişmek istiyorsunuz. İpotek ödünç alan size nakit çekmeniz için sizi yeniden finanse etmenizi isteyen postalar göndermeye devam ediyor ve cazip oluyorsunuz.
Ancak genellikle ilk ipoteğinizi yeniden finanse etmek yerine ikinci bir ipotek almaktan daha iyidir. İlk olarak, borç veren tarafından ikinci bir ipotek üzerinden alınan puanlar daha küçük bir kredi tutarında olacaktır. “Puan”, toplam kredi tutarının% 1'ine karşılık gelen ödemede ödenen borç verme ücretidir. Bu nedenle, 50.000 $ 'lık ikinci bir ipotek üzerindeki bir nokta sadece 500 $, 350.000 $' lık yeniden finanse edilen bir ipotek üzerindeki bir nokta 3.500 $ 'dır. Konut kredileri söz konusu olduğunda büyüklüğün nasıl önemli olduğunu görebilirsiniz.
Ücretler bir yana, borç verenlerin ilk ipoteğinizi yeniden finanse etmeyi tercih etmelerinin ve neden dikkatli olmanız gerektiğinin daha ince bir nedeni var. Buna amortisman denir ve kısa açıklama şu şekildedir: Kredi vadenizin başlangıcında, aylık ipotek ödemenizin neredeyse tamamı borç veren faizine gider ve neredeyse hiçbiri anapara bakiyenizi ödemeye gitmez. Zaman geçtikçe, bu değişmeye başlar ve yavaş yavaş, aylık ödemenizin daha fazlası faiz yerine bakiyenizi ödemeye gider. İpoteğinizin son birkaç yılında, aylık ödemenizin çoğu anaparaya gidiyor.
Dolayısıyla kredi vadenizde ne kadar ilerlediyseniz, borç verenin o kadar az karı olur. Ödemelerinizin daha fazlasını faiz olarak talep edebilmeleri için amortisman planını yeniden başlatmak istiyorlar. Bu nedenle, mevcut faiz oranınız teklif edilen yeniden finansman oranınızdan önemli ölçüde yüksek olmadıkça yeniden finansmana karşı korunmalısınız. Faiz oranlarının ne kadar düşük olduğu göz önüne alındığında, çok az sayıda Amerikalı şu anda yüksek faizli ipoteklerle sıkıntı yaşıyor.
Faiz oranlarından bahsetmişken, ikinci bir ipotek ile sabit bir faiz oranına kilitleyebilirsiniz, bu harika. Aynı şey HELOC'lar için söylenemez (kısa süre içinde daha fazla).
Konut Sermayesi Kredilerinin Dezavantajları
İpotek borç verenler yeniden finansman yoluyla daha fazla para kazandıkları için, ikinci bir ipotek almak yerine sizi yeniden finanse etmeye teşvik etmeye çalışırlar. Ayrıca ikinci yerine birinci haciz pozisyonu olduğunda temerrütlere karşı daha iyi korunurlar.
Sizi yeniden finanse etmenin ilk yolu, önemli ölçüde daha düşük faiz oranları sunmaktır, bu yüzden birinciden ziyade ikinci bir ipotek için daha fazla faiz ödemeye hazır olun.
Borç verenler ayrıca ikinci bir ipotek için daha fazla ücret ve puan talep edebilirler. Çevrede alışveriş yaparken ve borç verenlerle müzakere ederken düşük faizli bir ipotek temin etmek için bu ipuçlarını izleyin.
Ve bir konut kredisi için kredi miktarı nispeten küçük olsa da, yine de aynı sabit ücretleri ödemede ödemelisiniz. Bu ücretler arasında başlık raporları ve diğer ücretler, uzlaşma acentesi ücretleri, borç veren “gereksiz ücretler” değerlendirme ücretleri ve kayıt ücretleri yer alır. İster 30.000 dolar ister 300.000 dolar ödünç alsanız da, bu ücretler genellikle aynı kalır.
Aslında, tüm bu uzlaştırma masrafları, faiz oranı daha yüksek olsa bile, genellikle kişisel bir kredi veya kredi kartınızdan nakit avans çekmekten daha iyi olduğunuz anlamına gelir. Bir konut kredisi toplam maliyetini, tüm kapanış maliyetlerini ve kredi ömrü faizini, karar vermeden önce alternatiflerle karşılaştırın (daha sonra alternatifler hakkında daha fazla bilgi).
Son olarak, ev sermayesi kredileri HELOC'lar gibi dönen kredi limitlerine kıyasla katıdır. Esnek olmayan klasik kredilerdir; bir kerelik nakit avans alırsınız ve sonraki 15 ila 30 yıl için aylık ödemeler yaparsınız - son.
Konut Sermayesi Kredilerinin Ortak Kullanımları
İkinci ipoteklerin en yaygın kullanımlarından biri yenileme projeleridir. Havuz, güneşlenme odası veya 15. yüzyıldan kalma bir Türk hamamı kurmayı hayal ediyorsunuz, ancak nakit ödeme yapmayı göze alamazsınız. Yani parayı evinizin özkaynaklarına ödünç alıyorsunuz, iyileştirmelerin evinizin değerini artıracağını düşünerek.
Tüm yenilemelerin ev değerlerini iyileştirmediği ve çoğunun kendileri için özkaynak şeklinde ödeme yapmadığı için tehlikeli bir varsayımdır. Sahiplik maliyetlerinizi azaltan ev iyileştirmeleri yapmakta daha iyi olabilirsiniz; en azından aylık olarak tasarruf edersiniz.
Konut sermayesi kredilerinin bir diğer yaygın kullanımı borç konsolidasyonudur. Öğrenci kredilerinden otomobil kredilerine, kredi kartı borcuna kadar değişen 10 farklı krediye sahip bir ev sahibi, 10 küçük olandan büyük bir krediye sahip olmayı tercih edebilir. Yine, bu mantıklı olabilir veya olmayabilir; devam etmeden önce borç konsolidasyonunun artılarını ve eksilerini okuyun.
İnsanların ödemek için ikinci ipotek kullandıkları masrafların listesi sonsuzdur: yetişkin çocuklarının kolej harcı, sağlık giderleri, bir iş kurmak - adını siz koyun. Pahalı ise, ev sahipleri ödemek için ikinci bir ipoteğe döndü.
Home Equity Kredi Hatları (HELOC'lar)
HELOC, evinize karşı güvenceye alınmış, kredi kartı gibi dönen bir kredi türüdür. Başka bir deyişle, borç veren, tıpkı bir ipotek borç verenin yaptığı gibi, evinize bir haciz koyar, bu yüzden varsayılan olarak, öngörürler. Kredi kartları nakit avans ücretleri talep ederken ve nakit avanslara perakende alımlardan daha düşük limitler koyarken, HELOC'lar özellikle nakit para çekme işlemleri için tasarlanmıştır.
HELOC'lerin tipik olarak iki aşaması vardır: bir çekme aşaması ve bir geri ödeme aşaması. Beş ila 10 yıl süren ilk çekiliş aşamasında, para çekebilir veya geri ödeyebilirsiniz. Çekme aşaması bittikten sonra bakiyeniz kilitlenir ve geri ödeme aşamasına girersiniz. Bu noktada, HELOC etkili bir şekilde ikinci bir ipotek haline gelir ve 10 ila 20 yıl boyunca düzenli ödeme yaparsınız..
Profesyonel ipucu: Figure.com % 4.99'dan başlayan fiyatlarla ev tipi bir kredi hattı sunmaktadır. Beş dakika içinde onaylanabilir ve yalnızca beş gün içinde finansman alabilirsiniz.
HELOC'ların Avantajları
HELOC'ların en belirgin yararı esneklikleri. İhtiyaç duyduğunuzda borç alabilir, geri ödeyebilir ve daha sonra daha fazla borç alabilirsiniz.
İkinci ipoteklerde olduğu gibi, amortismanınızı sıfırdan yeniden başlatmadan ve yeniden başlatmadan özkaynağınıza erişebilirsiniz..
HELOC faiz oranları genellikle ikinci ipoteklere benzer. Bu, onları ilk ipoteklerden daha yüksek yapar, ancak kredi limiti evinize karşı bir haciz ile güvence altına alındığından çoğu kredi kartından veya kişisel krediden daha düşüktür..
HELOC'ların dezavantajları
İkinci ipoteklerin aksine, HELOC'lar sabit faiz oranları sunmamaktadır. Dönen bir kredi hattı olduklarından, faizin dalgalı prime oranına bağlı olmasını bekleyebilirsiniz. Bu, mevcut düşük faiz oranlarında bir krediyi kilitleyemeyeceğiniz anlamına gelir. Bugünün uygun fiyatlı kredisi yarın yüksek faizli borçlara dönüşebilir.
İkinci ipoteklerden bir diğer fark, evinizin değeri düştüğünde HELOC'ların kredinizi dondurabilmesidir. HELOC'unuza ancak özkaynaklarınız düşmediği sürece güvenebilirsiniz.
Birkaç ev sahibinin farkına varan risklerden biri, çoğu HELOC kredi verenin kiraladığı kısıtlamadır. Bir ipotek ile, evinizden çıkıp orada en az bir yıl yaşadıysanız kiralayabilirsiniz. Ancak evden çıkarsanız birçok HELOC ödünç vericisi kredi limitinizi arar.
Tüm bu farklılıklar için HELOC'lar, konut sermayesi kredileri ile birkaç olumsuz benzerlik paylaşmaktadır. Birincisi kapanış maliyetleri; Takas masasında başlık ücretlerinden değerleme ücretlerine ve borç veren ücretlerine kadar nispeten yüksek ücretler ve ücretler ödemeyi beklemek.
Ardından, ön ödeme cezaları riski vardır. Bunlar aynı zamanda ikinci ipoteklerle ilgili bir risk olsa da, HELOC'larda daha büyük bir sorun oluşturmaktadır. Ön ödeme cezası, borcu belirli bir tarihten önce tam olarak ödemeniz durumunda borç veren tarafından alınan bir ücrettir - bu, uygun gördüğünüzde kredi almak veya ödemek için esnek bir kredi hattının tüm amacını yenebilir. Tüm HELOC'lar bir ön ödeme cezası içermez, bu nedenle borçlanmadan önce iki kez kontrol edin.
“Kapanış maliyeti yok” HELOC'lara özellikle dikkat edin. Ev borç verenler tam olarak hayırsever hayır kurumları değildir, bu nedenle “kapanış maliyeti yok” HELOC'un reklamını görürseniz, ön ödeme cezaları gibi gizli ücretlerin tam olarak nerede olduğunu keşfetmek için daha derine inin.
Son olarak, HELOC'un geri ödeme aşamasına geldiğinde, tıpkı geleneksel bir ipotek gibi bir amortisman planına tabi tutulduğunu unutmayın. Yukarıda belirtildiği gibi, bu aylık ödemenizin çoğunun kredinin büyük bir kısmı için faize gittiği anlamına gelir.
HELOC'lar için Ortak Kullanımlar
Ev sermayesi kredileri gibi, ev sahipleri de ev tadilatları, kolej harçları, borç konsolidasyonu ve tıbbi faturalar gibi büyük bilet masraflarını ödemek için HELOC'leri kullanır.
Ancak HELOC'ların ek esnekliği, bazı yaratıcı kullanımlara da izin verir. Örneğin, bir gayrimenkul yatırımcısı olarak, diğer yatırımcıların yeni kira mülkleri veya saygısız evlerin peşinat ödemelerini veya yenileme maliyetlerini finanse etmek için HELOC'ları yaratıcı bir şekilde kullandıklarını gördüm. Yenilemeleri tamamladıktan sonra, evi satıyorlar (ters çevirme durumunda) ya da uzun vadeli sabit ipoteklerle (kiralama durumunda) yeniden finanse ediyorlar ve HELOC'larını tam olarak geri ödüyorlar.
Alternatif olarak, bazı ev sahipleri HELOC'ları acil durumlara karşı ek bir koruma katmanı olarak tutar. Bir nakit acil durum fonunda aylarca süren harcamaları tutmak yerine, acil bir durum ortaya çıkarsa HELOC'larından yararlanabileceklerini bilerek paranın bir kısmını nakit olarak tutarlar. Bu da onları daha fazla yatırım yapmak için serbest bırakıyor, enflasyonu birleştirme ve korumadan yararlanma.
Second Mortgages & HELOCs Alternatifleri
Hem ikinci ipotek hem de HELOC'lar endişe verici derecede yüksek kapanış maliyetlerine sahiptir. Dört rakamdan bahsediyoruz. Ve eğer varsayılansanız, evinizi kaybedersiniz.
Tüm kullanımları için, ev sermayesi kredileri ve HELOC'lar tek seçenek değil. Evinize karşı ikinci bir borç imzalamadan önce bu alternatifleri göz önünde bulundurun.
1. Bireysel Krediler
Tekrarlamakta fayda var: Konut kredileri ve HELOC'lar için kapanış maliyetleri pahalıdır. 3.000 ila 10.000 $ veya daha fazlasını üflemeye hazırlanın.
Herhangi bir bağlamda, çeneniz bu tür parayı kaybetme ihtimaline karşı düşecekti. Ancak ev sahipleri bu maliyetleri iki nedenden ötürü ortadan kaldırıyor: krediye devrediliyorlar ve çok sayıda konut değeri ve ipotek kredisine göre daha küçük görünüyorlar.
Evet, kişisel krediler genellikle ikinci ipoteklerden daha yüksek faiz oranlarına sahiptir. Ancak, borç verenin bir başlık geçmişi işletmesi, bir değerlendirme siparişi vermesi veya resmi bir çözüme sahip olması gerekmediğinden, önemli ölçüde daha düşük ücretlerle de gelirler..
Bireysel kredi üzerinden ikinci bir ipoteğe başlamadan önce toplam kapanış maliyetlerini ve kredi ömrü faizlerini karşılaştırın. Nominal olarak yüksek faiz oranına rağmen kişisel kredilerin daha ucuz olduğunu görünce şaşırabilirsiniz.
Profesyonel ipucu: Bireysel kredi arıyorsanız, aramanıza şu adresten başlayın: Credible.com. Sadece iki dakika içinde birden fazla borç verenden faiz alacaksınız.
2. Kredi Kartları
Kişisel krediler nasıl ev kredisi kredilerine güvenli olmayan bir alternatif sunuyorsa, kredi kartları da HELOC'lara güvenli olmayan bir alternatif sunuyor.
Aynı mantık geçerlidir: Kredi kartları için faiz oranları daha yüksek olmasına rağmen, büyük kapanış maliyetleri ile gelmezler. Birçok kartta bu nedenle herhangi bir başlangıç veya yıllık ücret alınmaz..
Ve bir HELOC'tan nakit çekme fikrini sevmekle birlikte, yine de bir kredi kartından nakit borç alabilirsiniz. Tipik nakit avans ücretleri% 3 ila% 4 aralığındadır, bu da toplam HELOC kapanış maliyetlerinde ödeyeceğiniz tutardan çok daha düşüktür.
Dik yerleşim masraflarının hiçbiri olmayan bir HELOC'dan sadece çok az faiz talep edebilecek bu düşük APR kredi kartlarını kapsamak.
3. Yeniden Finansman
Evet, amortisman zamanlamalarını ve yeniden finanse etmek için kolunuzu büken aldatıcı borç vericileri göz önünde bulundurmanız gerekir. Ancak, yeniden finansman, konut kredisi ve HELOC'lara alternatif olarak hala bir seçenektir.
Şu anda itfa payında çok uzak olmayan yüksek faizli bir ipotek varsa, daha düşük faizli bir krediyi yeniden finanse etmenin mantıklı olduğunu görebilirsiniz. Örneğin, zayıf krediniz olduğunda evinizi satın aldıysanız ve o zamandan beri kredi puanınızı 100 puan artırdıysanız, bugün kullanabileceğiniz çok daha ucuz kredi seçenekleri bulabilirsiniz.
4. Ters İpotekler
62 yaşın üzerindeki emekli ev sahipleri için ters ipotek ek bir gelir kaynağı sunuyor.
Ters ipotekler birçok renkte gelir; bir toplu ödeme alabilir, aylık ödemeler alabilir veya HELOC'a benzer bir kredi limiti seçebilirsiniz. Veya bu konu için, bu seçeneklerin bir kombinasyonunu seçebilirsiniz.
Geleneksel kredilerden farklı olarak, herhangi bir ters ipoteğe herhangi bir ödeme yapmazsınız. Mülkü öldüğünüzde veya sattığınızda, borç veren paralarını geri alır.
Aylık ödeme yapmadığınız için kredi puanınız önemli değil. Ancak ödeme yapmamanız, kredinin ücretsiz olduğu anlamına gelmez. Tüm geleneksel ödeme masraflarının yanı sıra% 1,5 yıllık ipotek primi ödemeyi bekliyor.
Ödevinizi ödünç almadan önce ters ipoteklerle yapın. Alışılmadık ve yanlış anlaşılması kolaydır, ancak nakit sıkıntısı çeken emekliler için çok ihtiyaç duydukları geliri sunabilirler.
5. Özel Fonlar
Kimse bir bankadan veya kurumsal borç verenden borç almanız gerektiğini söylemiyor. Arkadaşlarınızdan ve ailenizden borç alabilirsiniz ve genellikle daha düşük faiz ve ücret ödeyebilirsiniz.
Deneyimlerime göre, özel bir "borç verenlerin" ücret almaları bile söz konusu değil, çünkü bir borç verenin iş modelini takip etmiyorlar. Bunun yerine yatırımcılar gibi düşünüyorlar, risk ve getiri konusuna bakıyorlar. Kredileri tartışmak için onlara yaklaştığınızda, önceden ücret almayın, bunun yerine güçlü getiriler arzusunu karşılamak için yüksek faiz oranları sunun.
Onlara düşük riskli bir yatırım yaptığınızdan emin olmak için teminat verin. Değerli bir takı veya tapuyu arabanıza veya hatta evinize tutmasına izin verebilirsiniz - ağır kapanış maliyetleri için cepten ödeme yapmak zorunda kalmadan aklınızı rahatlatmaya yarayan bir şey.
Yukarıda özetlenen diğer teminatsız kredi türlerinde olduğu gibi, daha yüksek faizden vazgeçtiğiniz şey, kaçınılması gereken masrafları karşılar. Ve kız kardeşin, eğer zamanında geri ödemezsen, muhtemelen seni evinden kovmaz. Muhtemelen.
6. Tasarruf Oranınızı Artırın ve Borçları Tamamen Önleyin
Evet, teknik olarak iyi borç diye bir şey var. Tanımı gereği, iyi borçlar uzun vadede daha zengin olmanızı sağlar; örnek olarak öğrenci kredisi borcu ve her ikisi de gelirinizi artırabilecek yatırım amaçlı gayrimenkul kredileri verilebilir. Ancak çok az ev sahibi, “iyi borç” amacıyla bir ev sermayesi kredisi veya HELOC kullandı.
Kendinizi ev sermayesi borcu ile tartmak yerine, gelecekteki kendinize bir iyilik yapın ve bunun yerine tasarruf oranınızı artırın. Daha az harcama yapmak ve daha fazla tasarruf etmek, bu yüzme havuzunu kurmak için bu saniyede parayı almak kadar seksi olmayabilir, ancak servet inşa etme oyununda nasıl ortaya çıkacağınız.
Tasarruf oranınızı güçlendirmenin kolay bir yolu için, konut ödemenizi ortadan kaldırmak üzere ev hacklemeyi düşünün. Daha sonra tasarruflarınızı her ay alabilir ve bir yatırım hesabına yatırım yapabilirsiniz. M1 Finans veya yüksek verimli tasarruf oluşturucu hesabına CIT Bank.
Son söz
2008 konut krizi sonrasında uzmanların etrafta dolaşmayı sevdikleri söyleniyordu. Ev sahiplerini “evlerini ATM gibi kullandıkları” için eleştirdiler.
Evet, patronluk yapıyordu. Ama hata yapma, ev sermayesi kredileri ve HELOC'lar alan insanlar hakkında konuşuyorlardı, böylece evlerini satarak bu kazançları fark edinceye kadar beklemek yerine şimdi özkaynaklarını harcayabilirlerdi..
Para ödünç alma seçeneklerinizi değerlendirirken, toplam kredi ömrü maliyetlerini karşılamaya her zaman dikkat edin. Yalnızca HELOC'lerin ve konut kredilerinin artılarını ve eksilerini değil, aynı zamanda yukarıda belirtilen alternatifleri de karşılaştırın. Ve 250.000 $ 'lık bir ev değeri bağlamında küçük göründüğü için kapanış maliyetlerinde 5.000 $ harcamaktan çekinmemeye özellikle dikkat edin.
Bir HELOC veya ev kredisi aldınız mı? Onunla olan tecrüben neydi?
