İkinci Bir Tatil Konutu Satın Alma - Artıları ve Eksileri, Dikkate Alınması Gerekenler
Fiyatlar düşecek mi? Söylemek imkansız, ancak Zillow'un baş ekonomisti Stan Humphries, “Hem ekonomistler, hem de alıcılar ve satıcılar için en altta zaman ayırmaya çalışmak aptalca bir iştir. Sevdiğiniz ve uzun süre içinde kalmak istediğiniz bir ev bulursanız, şimdi potansiyel olarak pazara girmek için iyi bir zaman. ”
İkinci Ev Sahibi Olmanın Avantajları
İster Colorado ister Utah'ın dağ yamaçlarını seven bir kayakçı, Güney Kaliforniya ve Florida plajlarının sevgilisi ya da Arizona veya Güney'in açık, güneşli toprakları için kar yüklü Kuzeydoğu'dan kaçmak isteyen potansiyel bir emekli olun. Texas, çok çeşitli bütçeleri karşılayacak evler var. Ev sahipliğinin aynı avantajları Boston'daki bir kat mülkiyeti veya Hot Springs, Virginia'daki Homestead'deki bir konak için de geçerlidir..
1. Uzun Vadeli Karlar
Tüm varlıklar kısa vadede değer olarak dalgalanırken, tatil amaçlı mülklerin değerlerini koruma ve değer artırma olasılığı daha yüksektir, çünkü coğrafi olarak sınırlı arzı olan popüler alanlarda bulunurlar. Evlerin inşa edilebileceği sonlu bir kıyı şeridi veya dağ ve bir golf sahasında sadece 18 delik.
Ancak gayrimenkuller, hisse senetleri, tahviller ve diğer yatırımlar gibi her zaman değerde dalgalanmalar göstermiş ve gelecekte de böyle olmaya devam edecektir. Bu nedenle, ikinci bir evin gelecekte daha yüksek bir fiyata satılacağının garantisi olmadığının farkında olun.
2. Vergi İndirimleri
İkinci ev sahibi olan birçok kişi kişisel zevk için kullanılmadığında onları boş tutmayı tercih eder. Yılda iki haftadan fazla olmamak kaydıyla doluluk için kiraya izin verirseniz ve borç alırsanız, ipotek ve emlak vergilerine olan faiz brüt gelirinizden tamamen düşülebilir. Başka bir deyişle, vergi amaçlı olarak, bu ipoteğe birincil konutunuzdaki ipotek gibi davranabilirsiniz..
3. Kira Geliri
Evinizi kiralamaya karar verirseniz, ancak mülkü kişisel olarak da kullanırsanız, işletme giderlerini düşürebileceğinizi belirlemeniz gerekir. Bunu belirlemek için mülkü kiraladığınız günleri ekleyin. Mülkü kiraladığınız günlerin% 10'undan daha azını veya iki haftadan daha az bir süre boyunca (hangisi daha büyükse) işgal ettiyseniz, evin faiz, kamu hizmetleri, temizlik ücretleri, çim bakımı ve yönetimi dahil tüm işletme giderlerini düşürebilirsiniz. ücretleri. Neleri kesinti yapmaya uygun olduğunuzu belirleme konusunda yardıma ihtiyacınız varsa, bir vergi uzmanıyla görüşün veya tatil kiralarında IRS Yayını 527'yi inceleyin.
Kiralama ücretleri mevsimlere ve tesis konumunun popülerliğine göre değişir. Çoğu tatil köyü için, en yoğun sezonluk haftalık kiralama ücretleri genellikle tesisin aylık ipotek ödemesine eşit veya daha yüksektir, bu da yıllık doluluk oranıyla nakit akış açısından yaklaşık% 30 civarında kırmanıza izin verir..
4. Aşinalık
Aynı yere zaman ve sonra geri dönmek, konumu tanıdıkça ve rahat ettiğiniz için rahatlatıcı olabilir. Kendiniz olma özgürlüğü ve sakinlerle uzun süreli dostluklarınızı genişletme fırsatı verir - sosyal dokunun bir parçası olabilirsiniz.
5. Kolaylık
Sadece ikinci evde kullanılan eşyaları rahatça saklayabilme özelliği, seyahat ve ambalajlamayı kolaylaştırır. Ailemin kayak gereçleri ve ekstra kış kıyafetleri, Breckenridge, Colorado'daki evimizde saklandı ve kayaklarımız aynı havayolu uçuşuna ulaşırsa, paketleme veya endişe etmeden bir hafta sonu kayak için kolayca planlanamayan geziler yapmamıza izin verdi..
6. Emeklilik Başlangıcı
Çalıştığımız ve yaşadığımız yerleri sevsek de, her yerin dezavantajları vardır. Örneğin Teksas'ta yaşıyorsanız, 100 derecelik sıcaklıkların yazları acımasızdır. Chicago, Philadelphia ve diğer kuzey şehirlerindeki insanlar genellikle yıllık karla mücadeleden nefret eder.
Emekliliğin ortak bir amacı, ana konutumuzda en çok sevmediğimiz yılın zamanları için bir geri çekilme yeri sağlamaktır. Emeklilikten önce ikinci bir ev bulmak ve satın almak, gerçek bir emeklilikten önce bir sığınağın faydalarını deneyimlemenizi sağlar, gerçekliğin rüyadan farklı olması durumunda planlarınızı düzeltmek ve değiştirmek için bir zaman.
7. Toplantı Yeri
İnsanların, ilişkilerin ve iyi zamanların anılarını karıştırır. Geniş bir ailenin üyesi olarak, her zaman kuzenimin göl evinde toplanan yıllık Bağımsızlık Günü'nden keyif aldım. Bir araya gelmek, babam ve iki erkek kardeşinin batı Oklahoma'daki büyük bir gölde çok şey satın aldıkları ve çocuklarımın ve torunlarımın doğumuyla devam ettikleri genç bir çocukken başladı. Yıllık ziyaret, bölgeye ve ülkeye yayıldıkça sürekli büyüyen ailemizi yakın tutan bir gelenek haline geldi.
Mülkiyetin nesillerden nesile sahip olması ve geçmesi - özellikle de birçok mutlu toplantının yeri olan ve olmaya devam edecek bir ev - hesaplanamaz.
8. Diğer Tatil Evlerine Erişim
Birçok ikinci ev, insanların ziyaret etmeyi sevdikleri bölgelerde bulunur - tatil köyleri, golf sahaları, dağlar, deniz kıyısı - ve çekiciliği evrenseldir. Sonuç olarak, bir konumdaki sahipler genellikle başka bir bölgede bulunan bir evde zaman zaman evlerinde ticaret yapmak için düzenleme yaparlar. Buna ev değişimi denir.
Pebble Beach, California'da bulunan bir evde ortak olarak, bir keresinde bir hafta evimde iki haftalığına Karayip adasındaki bir evde (aşçı ve temizlikçi ile) takas ettim. St. Maarten evinin sahibi, uzun bir golf gezisi için arkadaşlarını Pebble Beach'in ünlü kurslarına götürmek isterken, ailemi geniş bir plaj tatili için almak istedim. Takas her iki taraf için de iyi çalıştı.
İkinci Ev Sahibi Olmanın Dezavantajları
Konumdan bağımsız olarak ikinci bir ev sahibi olmak herkes için değildir.
1. İlk Satın Alma Maliyetleri
Çoğu insanın kiralamaktan ziyade sahip olmayı düşündükleri bir mülk için daha yüksek beklentileri vardır. Bu beklentiler yüksek fiyatlara dönüşebilir.
Alanın sınırlı olduğu popüler bölgelerde, ev birincil evinizin maliyetinden daha yüksek fiyatlı olabilir. Buna ek olarak, yeni ev sahipleri tipik olarak yeni satın alma işlemini mobilyadan keten ve bulaşıklara kadar her şeyle donatma maliyetlerine katlanırlar, satın alma fiyatının% 25 ila% 33'ünü kolayca aşabilirler.
2. Yüksek Maliyetli İpotekler
Yakın geçmişte, borç verenler konut emlak piyasasında ciddi bir şekilde yakıldı ve bu nedenle yeni bir satın alma için borç vermeye isteksiz olabilir. Herhangi bir ipotek için peşinat yüzdesi ve faiz oranının bir tatil mülkü için daha yüksek olması muhtemeldir. Mülkün konumuna, durumuna ve piyasa değerine (ayrıca kendi finansal durumunuza ve kredi geçmişinize) bağlı olarak, sahibi olmayan bir mülk için tipik bir 15 ila 30 yıllık ipotek genellikle% 20 ila 30 gerektirir Satış fiyatının peşinat yüzdesi (peşinat ne kadar yüksekse, istekli bir borç veren bulmak daha kolay).
3. Ev Bakımı
Ev sahibi veya bir ev sahibi grubunun üyesi olarak, tüm ev bakımından siz sorumlusunuz. Bir boru kırıldığında veya çatı sızdığında, onarım maliyetini ödemek zorunda olan sizsiniz. Sorunu tanımlayan, tesisatçı veya elektrikçiyi ayarlayan ve bunları yerinde karşılayan kişi de olabilirsiniz. Bazı durumlarda, tüm ziyaretinizi mülk üzerinde çalışarak geçirebilirsiniz; bu, mülkiyeti hayal ettiğinizde kesinlikle beklediğiniz gibi değildir..
4. Seyahat Süresi
Büyük olasılıkla, uzun süreli oto yolculuklar veya havayolu uçuşları gerektiren birincil konutunuzdan saatler sonra ikinci bir ev bulunacaktır. Evi kısa, hafta sonu gezileri için kullanma fırsatı tamamen seyahat etmeniz gereken mesafeye bağlıdır. Ülkenin diğer tarafında bir ev satın almayı düşünüyorsanız, daha az sıklıkta gitmeyi planlayın, ancak daha uzun süre kalmayı planlayın.
5. Esneklik
İkinci bir ev için her ay önemli miktarda para ödüyorsanız, yatırımınızı haklı göstermek için sürekli ve münhasıran mülkü ziyaret etmeniz gerektiğini düşünebilirsiniz. Sonuç olarak, bugünkü yeri ziyaret etmekten zevk alacağınız kadar gelecekte 5 veya 10 yıl ziyaretlerinizden de keyif alacağınızdan emin olmalısınız. Evler likit yatırım değildir - satmaya karar verirseniz, istediğiniz fiyatı almak birkaç ay hatta yıl sürebilir.
Tatil Konutu Satın Alma Adımları
İster birincil konut ister tatil yeri olsun, bir ev satın almak karmaşık bir süreç ve önemli bir finansal taahhüt olabilir. Bununla birlikte, uygun adımları izleyerek deneyimi mümkün olduğunca ağrısız hale getirebilirsiniz..
1. İdeal Konumunuzu Belirleyin
Tatil beldeleri genellikle çeşitli bütçelere uygun çok çeşitli özelliklere sahiptir. Değerlendirmek istediğiniz alan ne kadar büyük olursa, kendi bütçenize uygun bir mülk bulma olasılığınız o kadar artar. Örneğin, okyanusta mı yoksa belirli bir dağ yamacında mı yaşamak zorunda mısınız, yoksa plaja veya kayak teleferiğine gitmek ister misiniz??
2. Bir Fiyat Aralığı Belirleyin
İkinci bir eve sahip olmak, sürekli mali sıkıntı kaynağı değil, zevkli olmalıdır. Bir fiyat aralığı açısından, peşinat, kapanış maliyetleri ve tefrişat alım fiyatının% 33'ü olacaktır. Başka bir deyişle, 50.000 $ nakit paranız varsa, başlangıç fiyat aralığınız 130.000 ila 170.000 $ arasında olmalıdır.
3. Kesirli Sahipliği Düşünün
Çoğu tatil mülkiyeti tapu işlemlerinde devredilirken (alıcı, belirli belirli gayrimenkullerde sahipliğini kanıtlayan kayıtlı bir tapu alır), fraksiyonel gayrimenkul sahipliği 1990'larda popüler hale gelen bir alternatiftir. Bu, bir alıcının mülkün öngörülen kullanımını maliyetiyle daha yakından eşleştirmesini veya tersine aynı yatırım için daha pahalı bir mülkün satın alınmasını sağlar..
Örneğin, bir yatırımcı mülkü yılda 30 gün kullanma hakkıyla 100.000 $ 'lık kısmi bir faiz satın alırsa, satın alınan mülkün değeri 1.2 milyon $' a kadar çıkabilir (12 yatırımcı * 100.000 $ yatırım = 1.2 milyon $). Görünüm, konaklama ve randevularda 100.000 ila 1.000.000 dolar arasında genellikle büyük bir fark vardır..
Kesirli sahiplik bir devre mülkünden farklıdır. Kesirli sahiplikle, gayrimenkulün bir kısmına sahip olursunuz, devremülkle ise sadece kullanım Gayrimenkul. Bu fark, kısmi bir faizin vergi avantajlarını ve mülkteki herhangi bir fiyat artışından yararlanma yeteneğini açıklar.
Hem kısmi mülkiyet hem de zaman paylaşımları, mülkte zaman ayırmak için diğer sahiplerle koordinasyon gerektirir. Mülkü daha kapsamlı kullanmayı planlıyorsanız veya sadece bir dış ajansla uğraşmak istemiyorsanız, bir mülk satın almak ve mülk sahibi olmak için özel bir ortaklık oluşturabilirsiniz..
Pebble Beach'teki evim iki ortakla paylaşıldı ve mükemmel bir düzenlemeydi. Biz tatil yerinde gerçek bir kaçış yapmak, biz yerinde, peyzaj, ev temizleyiciler, ya da yerel araçlar ile uğraşmak zorunda kalmadı küçük bir aylık ücret için mülkiyet bakım yönetmek için yerel bir Emlakçı ile müzakere.
4. Yerel Emlakçı
Yerel bir emlakçının yardımı, hayallerinizdeki tatil evini ararken çok değerlidir. İyi bir temsilci satın alma sürecinde size yol gösterebilir, ipotek finansmanı bulmanıza yardımcı olabilir ve siz uzaktayken mülkünüzü yönetebilir. Bir gayrimenkul geliştiricisinden kısmi bir faiz satın alsanız bile, Emlakçı daha iyi bir anlaşma yapmanıza yardımcı olabilir.
Son söz
Bir arkadaşım yakın zamanda Austin, Teksas'taki özel bir golf tesisindeki bir evde kızının üniversiteye gideceği kesirli bir sahiplik payı satın aldı. Lüks bir şekilde döşenmiş ve bakımı yapılan dört yatak odalı evde, ulusal sıralamada bir golf beldesinde golf ve spa ayrıcalıkları bulunmaktadır. Bir inşaat şirketi sahibi olan satıcı, inşaat sektöründeki geri dönüşler ve bunun sonucunda yönetim kurulundaki kişisel harcamalarını azaltma ihtiyacı nedeniyle sekiz yıl önce faizini daha düşük bir fiyata satmaya istekliydi..
Etkili bir şekilde, arkadaşım inşaat maliyetinin altında evin bir payını satın alabildi. Onun bakış açısından, şu anda yılda üç ay boyunca otel odalarının kiralanması, tesis ücretlerinin ödenmesi veya pahalı restoran yemekleri satın alma masrafından daha az bir fiyata bir tatil evine sahip. Fırsatlar orada - şimdi hayalinizdeki tatil evini aramaya başlama zamanı.
Zaten ikinci bir eviniz varsa, tekrar yapar mısınız?
(fotoğraf kredisi: Bigstock)
