Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Nedir - GYO'lara Yatırım

Ne yazık ki, bir yatırım olarak gayrimenkul, peşinat için para, büyük bir kredi alma yeteneği, karlı bir işletme yürütmek için zaman ve eğitim ve bakım, onarımlar, emlak vergileri, ve sigorta.

Neyse ki, bireysel mülklere sahip olmadan gayrimenkul yatırım yapmanın bir yolu var. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) olarak bilinir..

GYO Nedir?

Gelir getiren mülklere yatırım yapmak için bir GYO bulunmaktadır. Bunu doğrudan gayrimenkul alımı yoluyla veya dolaylı olarak kredi sağlayarak veya önceden mevcut ipotek sözleşmeleri satın alarak yapar. GYO olarak nitelendirilebilmek (ve kurumlar vergisinden kaçınmak) için, kârının en az% 90'ının hissedarlara temettü olarak dağıtılması gerekmektedir..

GYO'lar genellikle üç kategoriye ayrılır:

1. Özkaynak GYO'ları

En popüler ve iyi bilinen GYO tipi, özkaynak GYO'ları yatırım amaçlı gayrimenkul edinme, yönetme ve geliştirmeye odaklanır. GYO kısıtlamaları mülklerin uzun süre tutulmasını ve geliştirilmesini gerektirdiğinden, ana gelir kaynakları varlıklarından kira geliridir. Genellikle aşağıdaki kategorilere giren belirli mülk türlerine yatırım yaparlar:

Ofis ve Endüstriyel
Perakende
yerleşim
Otel ve Tatil Köyü
Sağlık hizmeti
Kişisel Saklama
Ham Arazi

2. İpotek GYO'ları

Özkaynak GYO'ları kadar popüler olmayan bu fonlar, gayrimenkul yatırımcılarına borç para verir veya mülkler üzerinde mevcut ipotek kredilerine yatırım yapar (doğrudan mülklere yatırım yapmak yerine). Ana gelir kaynakları sahip oldukları kredilerden alınan faizlerdir.

3. Hibrit GYO'lar

Hem özsermaye hem de ipotek GYO'larının bir kombinasyonu olan hibrit GYO'lar, mülklere sahip olmak ve gayrimenkul yatırımcılarına kredi vermek arasında farklılık göstermektedir. Gelirleri hem kira hem de faiz gelirinden gelir.

GYO'ların Avantajları ve Dezavantajları

Tüm yatırımlar gibi, GYO'lara yatırım yapmadan önce tartılması gereken avantajlar ve dezavantajlar vardır:

Avantajları

Yatırımcılar, minimum dolar ile birden fazla mülke ilgi tutarak gayrimenkul piyasasında çeşitlilik gösterebilirler..
Risk, tek bir mülk sahibine karşı birçok yatırımcı arasında toplanır.
GYO'lar yüksek nakit temettü ödüyor.
Birçok GYO, yatırımcıların hisselerini hızlı bir şekilde satmalarını sağlayarak doğrudan gayrimenkul sahipliğine göre yüksek likidite sunar.
Yatırımcılar, büyük ofis binaları veya oteller gibi büyük mülklerde mülkiyeti paylaşırlar, aksi takdirde göze alamazlar.
Mülkler profesyonelce yönetilir.
Mülkiyet sahibi olmaktan başka şekilde kısıtlanan yabancı bireyler, bir GYO aracılığıyla bu mülkle ilgilenebilirler..
Amortisman giderleri, temettülerdeki hissedar vergilerini en aza indirebilir.

Genellikle temettüler, alındıkları yıl ve normal gelir olarak vergilendirilir. Amortisman gideri GYO tarafından düşürüldüğünde, bu giderler sermayeye geri dönüş olarak görülür ve hissedarların temettüsünün eşit bir kısmını karşılar. Bu, GYO hisseleri satılana kadar temettülerin bu kısmındaki vergilerin ödenmesini geciktirir.

Ayrıca, hisseler satıldığında, bu tutar olağan gelir olarak değil, sermaye kazancı olarak vergilendirilir. Örneğin, bir hisse sahibine 100 $ temettü ödendi, ancak bunun 10 $ 'ını bir amortisman gideri olarak talep edebiliyorsa, hissedar sadece o yıl 90 $' lık gelir vergisi ödeyecekti. Ancak, çıkarılan 10 dolar, fon satıldığında daha sonra sermaye kazancı olarak vergilendirilecek.

Normal gelir sermaye kazanımlarından çok daha yüksek bir oranda vergilendirildiği için, bu normal GYO temettülerinin vergi muamelesine göre büyük bir avantajdır.

Dezavantajları

GYO'lar gelirin% 90'ını yatırımcılara geri ödemek zorunda oldukları için genellikle düşük büyüme gösterirler. Böylece, gelirin sadece% 10'u işletmeye geri yatırılabilir.
GYO temettüleri, çoğu temettü kapsamındaki vergi dostu% 15 kuralı kapsamında değerlendirilmez. Çok daha yüksek bir oranda düzenli gelir olarak vergilendirilirler.
Yatırım riski önemli olabilir. Yatırım yapmadan önce gereken özeni gösterin ve emlak piyasasındaki tüm faktörleri göz önünde bulundurun (yani emlak değerleri, faiz oranları, borç, coğrafya ve değişen vergi kanunları).
GYO yatırımcıları, bireysel mülk sahiplerinin vereceği tüm operasyonel kararların kontrolünü iptal eder.
Bazı GYO'lar yüksek yönetim ve işlem ücretlerine tabi olacak, bu da hissedarlar için daha düşük ödemelere yol açacaktır.

Halka Açık ve Ticari Olmayan GYO'lar

Artık GYO'ların nasıl çalıştığını ve üç ana türü araştırdığımıza göre, halka açık ve takas edilmemiş GYO'lar arasındaki önemli farklılaşmayı inceleyelim:

Halka Açık GYO'lar

Halka açık GYO'lar SEC'e kayıtlıdır ve ulusal borsada listelenir.

Artıları:

Bir aracılık hesabından satın alınabilir ve satılabilirler.
Fon her an satılabildiğinden neredeyse anında likidite sunarlar.
Pazar anında hisse değerindeki artışı yansıtır.
Bu fonlar çok büyük ve çeşitlidir..

Eksileri:

Hisse fiyatı, piyasa koşullarından temeldeki mülklerin gerçek değerine kıyasla büyük ölçüde etkilenebilir. Sonuç olarak, yatırımcılar halka açık bir GYO portföyünde oynaklık yaşayabilirler.
Halka açık bir fon çalıştırmak için yapılan ek masraf, yatırımcının potansiyel temettülerini düşürebilir.

İşlem Görmeyen GYO'lar

İşlem görmeyen bir GYO SEC tarafından düzenlenmesine rağmen, bir borsada listelenmez. Yatırımcılar, GYO'nun istikrarını korumak ve yatırımcı çıkarlarını korumak için minimum net değer veya likidite yönergelerine uymalıdır..

Şu anda, yatırımcıların net net değeri 250.000 $ (evleri hariç) veya geliri yılda 70.000 $ ve aktifleri 70.000 $ olmalıdır. İşlem görmeyen GYO'lardaki paylar genellikle hisse başına 10 $ 'lık belirli bir fiyattan satın alınır. Belirli bir süre (GYO stratejisine bağlı olarak genellikle beş ila yedi yıl) tutulacak şekilde tasarlanmış ve önceden beyan edilmiş bir temettü ödemişlerdir.

Bu GYO türü genellikle ilk birkaç yıl için para toplayacak ve daha sonra yeni yatırımcılara kapılarını kapatacaktır. Bekletme süresi sona ermeden önce veya sonra fonun açılmasının 4 yaygın yolu vardır:

GYO hissedarlara devredilen satış karları ile halka açık daha büyük bir GYO tarafından edinilebilir.
GYO halka açılabilir, bu durumda yatırımcılar teorik olarak çok daha yüksek bir fiyat karşılığında bir borsada satılacak yeni hisse alacaklar.
GYO bireysel mal satabilir ve kârın önceden belirlenmiş bir kısmını hissedarlara aktarabilir.
Ekonomi, bu seçeneklerin hiçbirinin kârlı olmadığını belirlerse, GYO hissedarların oylarıyla piyasa koşulları iyileşene kadar normal faaliyetleri uzatabilir.

Artıları:

Belirlenmiş hisse fiyatı, halka açık GYO'larla ilişkili günlük fiyat dalgalanmalarını ve oynaklığı ortadan kaldırır.
Temettüler işlem görmeyen GYO'larda daha yüksek olma eğilimindedir ve aylık veya üç aylık olarak ödenebilir. Bu yüksek temettüler, daha düşük masrafların ve yatırımcıyı düşük likidite için telafi etmenin bir yoludur..
Bekletme süresinin sonunda önemli takdir potansiyeli vardır.
Yatırımcılar, aksi takdirde mülkiyetinin yasaklanacağı yabancı gayrimenkul sahibi olabilirler. Bu özellikler yabancı borsaların oynaklığından nispeten etkilenmez.

Eksileri:

Hisse fiyatı ve temettüler, “belirlenmiş” olmalarına rağmen garanti edilmez. Aslında, bazı GYO'lar ekonomik gerileme ve mülklerindeki boş pozisyonların artması nedeniyle temettüleri düşürmek ve hisse değerlerini azaltmak zorunda kalmıştır.
Bu ürünler sıvı değildir. Minimum holding gereksinimleri nedeniyle, bir yatırımcının yatırımda uzun süre kalması gerekmektedir. Halka açık meslektaşlarının aksine, yatırımcılar hisse değerindeki büyük düşüşlerle hisse satamazlar. Bu, işlem görmeyen bir GYO'ya yatırım riskini önemli ölçüde artırır.
Fon operasyonlarının finansal şeffaflığı daha azdır. İşlem görmeyen GYO'lar halka açık olmadığı için daha az denetime tabidirler.
Hisse senedi fiyatında büyük değer kazanması, faaliyet döneminin sonuna kadar gerçekleşmez (temettüler artırılabilir).

GYO'lara Yatırım İçin İpuçları

GYO'lar doğru yatırımcı için mükemmel gelir ve büyüme fırsatları sağlayabilir. Atlamayı düşünüyorsanız, yatırım yapmadan önce göz önünde bulundurmanız gereken birkaç ipucu:

Yatırım yaptığınız mülk türlerini anlama. Çoğu GYO fon özetinde bulunması kolay bir sektörde uzmanlaşmıştır. Her bir sektörün risklerini anlayın. Örneğin, kötü bir ekonomide gelişmemiş arazi veya perakende alışveriş merkezlerine sahip GYO'lar, büyük bir metropolde üst düzey dairelerden daha fazla risk taşıyacaktır..
Sayılara bak. Operasyonlardan temettü ödenip ödenmediğini veya fonun ek sermaye kullanmaya zorlanıp zorlanmadığını görmek önemlidir. İyi çalışan bir GYO, gider ve temettü ödemeleri için operasyonlarına güvenmelidir. Ayrıca, finansal durumu yukarı doğru kırabilecek büyük, bir defalık gayrimenkul satışlarına karşı dikkatli olun.
GYO'nun ne zaman yatırım yapmaya başladığını öğrenin. Yatırımlar piyasadaki düşüşten önce yapılmışsa, GYO düşük performans gösteren veya yeniden finanse edilmesi gereken mülklere sahip olabilir. Bu gibi durumlarda, GYO'ların yakın gelecekte nakit toplamak için temettüleri düşürmesi veya ek hisseler satması gerekebilir. Ancak, fon bir konut piyasası durgunluğundan sonra oluşturulduysa, düşük fiyatlarla değerli mülklere sahip olabilir ve satın alabilir.
Zaman ufkunuzu bilin. Özellikle işlem görmeyen bir GYO'da, yatırımcılar anapara iadesini görmeden önce en az beş yıl boyunca hisse sahibi olabilirler. Bu potansiyel likidite eksikliğini giderebildiğinizden emin olun.

Son söz

Ekonomimiz derin bir durgunluktan çıkarken birçok pazarda önemli bir büyüme gördük. Ancak emlak piyasası geride kaldı.

İyi haber, özellikle gayrimenkul şeklinde büyük uzun vadeli yatırım fırsatları olmasıdır. GYO'lar emlak piyasasında çeşitlenmenin bir yoludur ve düşük faizli bir ortamda cazip bir gelir üreten yatırım olabilir.

Borsa oynaklığından kaçınmak ve minimum yönergeleri yerine getirmek istiyorsanız, işlem görmeyen GYO'lar kişisel yatırım portföyünüzde önemli bir rol oynayabilir. Tüm yatırımlarda olduğu gibi, ödevinizi yapmak ve paranızı nereye koyduğunuzu ve nedenini anlamak önemlidir.