Ters Mortgage Nedir (HECM) - Nasıl Çalışır, Pro & Eksileri

Bir Henry J. Kaiser Aile Vakfı raporu, 65 yaşın üzerindeki dört yaşlıdan üçünün 67,700 $ ila 325,200 $ arasında evlerinde özkaynağa sahip olduğunu belirtiyor. 20 kişiden birinde 398.500 $ 'dan fazla ev sermayesi var ve% 1' in 799.850 $ 'dan fazla var.

Yine de yaşlı Amerikalıların neredeyse yarısı gelirlerinin en az yarısı veya daha fazlası için Sosyal Güvenliğe, sekizinden biri yalnızca Sosyal Güvenliğe bağlıdır. Ancak bu yaşlıların çoğunun nakit gelire dönüştürülebilecek ev özkaynakları var.

Siz veya aileniz “ev zengini” ama nakit açısından fakirseniz, aile evindeki ters ipoteğin, ev hakkını nakit varlığa dönüştürmenin geleneksel yollarına daha iyi bir alternatif olup olmadığını düşünmenin zamanı geldi.

Ev Sermayesini Nakde Dönüştürmenin Geleneksel Yöntemleri

Öngörülebilir gelecek için şimdiki ikametgahında yaşamayı öngören ve yaşamak isteyen yaşlılar için, ev hakkını nakde çevirmenin birkaç geleneksel yolu vardır (ters ipotek dahil değil):

Home Equity Kredileri. Bir konut sermayesi kredisi, esas olarak, borç verenin taşınmaz üzerinde ikinci bir ipotek iptali almasıyla teminat altına alınan ev sahibine verilen bir kredidir. Dayanak kredi, borç verenin kriterlerine, borçlunun kredi notuna ve müzakere edilen geri ödeme koşullarına bağlı olarak, özkaynakların% 100'ü kadar yüksek olabilir. Örneğin, özkaynak sahibi bir ev sahibi genellikle özkaynakların% 80'i ile% 100'ü arasındaki bir miktara eşit bir toplu borç ödünç alabilir.
Home Equity Kredi Hattı. Bir ev sermayesi kredi limiti (HELOC), genellikle ayarlanabilir bir faiz oranı ile özkaynak değerine kadar bir miktarda dönen bir kredidir, bu nedenle ödeme tutarları aydan aya değişir. Diğer kişisel krediler gibi, kredi koşulları ve kullanılabilecek kredi miktarı borçlu ve borç veren arasındaki görüşmeye tabidir.
Nakit Çıkışı İpotek Yeniden Finansmanı. Faiz oranları düştükçe ve / veya özkaynakları büyüdükçe, birçok ev sahibi yeniden finanse eder, böylece temel kredi üzerindeki faiz oranını azaltabilir ve daha sonra aylık ödemelerini azaltabilir veya özkaynaklarının bir kısmını nakde çevirebilirler. Örneğin, bir ev sahibinin 2000 yılında 312.000 dolara yeni bir ev satın aldığını varsayalım. 30 yıllık% 6 sabit oranlı kredi için aylık 1.824,40 $ ödeme gerekmektedir. Bugün, evin değeri 350.000 $ 'dır ve faiz oranları% 3.5'e düşmüştür. Ev sahibi daha sonra aylık 1.582.85 $ ödemeyle 30 yıl boyunca evi% 3.5 oranında yeniden finanse ediyor. Yeniden finansmanın bir sonucu olarak, ev sahibi ilk ipoteği öder, ödemesini 240 doların üzerinde azalttı, ve özkaynaklardan 30.000 dolar nakit çekebilir.

Bu yöntemler kilitli eşitliğe erişmek için bir araç olmasına rağmen, hepsi bir dizi dezavantajı paylaşır:

Gayrimenkulün Maruz Kalmasına Maruz Kalma. Borç veren, ipotek kredisi geri ödenmezse mülk sahibine “tam rücu” olduğundan, mülkün satışından elde edilen hasılatın ödenmemiş ipotekten daha az olması durumunda ev sahibi sorumludur. Mortgage'den daha düşük bir değere sahip olan gayrimenkul, 2008-2009 konut kredisi menkul kıymet krizinden sonra birçok ev sahibinin kendilerini bulduğu bir koşul olan “sualtı” olarak kabul edilir..
Yeni Mortgage Dönemi için Gerekli Ödemeler. Örneğimizde evini yeniden finanse eden ev sahibi, 30 yıllık ödemelerin neredeyse 14 yılını yapmıştı. Yeniden finanse etme - yeni bir kredi ile - saati 30 yıllık bir dönem için yeniden başlatır ve temel olarak eski vadeye 14 yıl ödeme ekler. Emekli yaşlılar, emekli olduktan sonra rahatça ödeme yapmak için yeterli gelire sahip olmayabilir.
Borçlu İpotek Ödemeleri Borç Verenin Tazminatını Tetikle. Borç verene ödeme yapma konusundaki yasal yükümlülük kredi dönemi için geçerlidir. Ödeme yapılmaması mülkün iptali ve satışı ile sonuçlanabilir. İpotek sualtındaysa, yaşlılar sadece evlerini kaybetmekle kalmaz, aynı zamanda satış gelirleri ve mortgage kredisi arasındaki farkı da telafi etmelidir.

Ters İpotek Kredisi Nedir?

Bir ters ev ipotek kredisi - bazen bir ev özkaynak dönüşüm ipoteği (HECM) olarak adlandırılır - sadece yaşlılar için FHA onaylıdır ve fazla ev hakkını (62 yaş ve üstü) fazla ev sermayesini toplu bir topluluğa dönüştürmek için giderek daha popüler bir yöntemdir. nakit, kredi limiti veya yıllık gelire benzer bir dizi düzenli aylık ödeme.

Nasıl çalışır

Ters ipoteği yapan borç veren, mülk üzerinde ilk ipotek hacizine sahiptir, ancak geleneksel bir ipotekte olduğu gibi kredide ödeme almaz veya borç veren gayrimenkulü ölümde gayrimenkul aldığında ev sahibi herhangi bir değer eksikliğinden sorumlu değildir. veya ev sahibinin taşınması. Bu tür bir kredinin güzelliği, borçlunun borç verenden, miktarı, yaş ve faiz oranı gibi diğer faktörlerin yanı sıra, evdeki özkaynak miktarına dayandırmasıdır. Ancak, konut kredide teminat olarak kullanıldığından, borç veren mülkü ev sahibinin ölümü veya taşınması üzerine alır. (Yani, ev sahibi veya varisler her zaman krediyi ödeyebilir ve böylece evi tutabilirler.)

Örneğin, ters ipotek borç veren, mevcut değerleme değeri 300.000 $ olan ev sahibinin evinde ilk ipotek hacizini 150.000 $ yapmayı kabul eder. Ancak, ev sahibinin 100.000 dolar yerine daha önce bir ipotek kredisi var. Yeni kredinin gelirlerini (150.000 $) kullanarak, ev sahibi mevcut ipotek 100.000 $ ödeyerek 50.000 $ fazla gelir bırakır. (Evin mevcut bir ipoteği yoksa, ev sahibinin geliri 150.000 $ 'a eşit olacaktır). Ev sahibi aşağıdaki yollardan biriyle ödeme almayı seçebilir:

Kapanışta hemen 50.000 $ 'lık “toplu ödeme” denilen nakit parayı alın ve istediğiniz gibi harcayın veya kaydedin. Vergi sonucu yok.
Ters ipotek borç verenden aylık bir dizi ödemede 50.000 dolar alın. Ödemeler, sabit sayıda ödemeye veya ev sahibinin yaşam beklentisi için aktüeryal bir hesaplamaya dayanabilir.
50.000 $ 'ı, ev sahibi tarafından herhangi bir zamanda kullanılabilecek bir kredi limiti şeklinde alın. Ev sahibi hattan çekmeyi geciktirirse, ipotek şirketi altta yatan ters ipotek için alınan faizi azaltacaktır.
50.000 $ 'ı bir ödeme ve kredi limiti kombinasyonu ile alın.

Ev sahibinin asla ters ipotek kredisinde anapara veya faiz ödemesi yapması gerekmez. Bu özellikler - bir borç verenden vergilendirilemeyen ve Sosyal Güvenlik veya Medicare avantajlarını etkilemeyen ev sahibine para ödenmesi - özellikle nakit paraya bağlanan yaşlılara fayda sağlayabilir.

Uygunluğu

Borçluların ters ipotek alabilmeleri için çeşitli açık ve net şartlar vardır.

Borçlular 62 yaşında veya daha büyük olmalıdır.
Satın alınan ev borçluların birincil ikametgahı olmalıdır.
Tesis tek aile veya FHA onaylı kat mülkiyeti olmalıdır.
Borçlular, HECM'nin finansal maliyetlerini ve yasal gereksinimlerini anlamalarını sağlamak için HUD onaylı bir danışma oturumu tamamlamak zorundadır.
Borçluların emlak vergileri, ev sahibi sigortası ve normal bakım gibi zorunlu masrafları ödeyebilecek mali kapasiteye sahip olması gerekir..

Oran ve Maliyetler

İster konvansiyonel ister ters olsun, ipotek kredilerindeki faiz oranı sabit veya değişken bir oranda olabilir ve mevcut piyasa faiz oranlarına ve her bir ipotek şirketinin kendisini rakiplerinden farklılaştırma kararlarına dayanır. Sonuç olarak, konvansiyonel ipotekler için oranlar değiştiği gibi, oranlar genellikle borç verenden borç verene değişir..

Geleneksel kapanış ücretlerine ek olarak, önceden ipotek sigortası primi (MIP) tahsil edilir. Kredi / değer oranı (YBD)% 60 veya daha az ise ücret% 0,5'e veya YBD% 60'tan büyükse% 2,5'e eşittir. Her yıl ilave% 1.5 MIP tahsil edilir. Bu, ters mortgage süresi boyunca konut değerinin düşmesi durumunda kredi veren koruması sağlar. Evin peşinatı% 20 veya daha fazla ise, geleneksel gayrimenkul ipoteklerinin genellikle ipotek sigortası gerektirmediğini belirtmek gerekir..

Kredi Gereksinimleri

Tıpkı geleneksel ipoteklerde olduğu gibi, borç verenler de ev sahiplerinin mülkiyet sigortası satın almasını ve bakımını yapmasını, vadesi geldiğinde emlak vergisi ödemesini ve mülkü makul durumda tutmasını gerektirir. Ters ipotekler geleneksel ipoteklerden farklı olduğu için, ipotek ödünç verene hiçbir zaman ödeme yapılması gerekmemesi nedeniyle, kredi aşağıdaki gibi “vade olayları” olarak adlandırılan belirli koşullar altında olgunlaşır (veya sadece borç veren tarafından çağrılabilir). :

Tüm borçlular vefat etti.
Tüm borçlular mülkün unvanını üçüncü bir tarafa satmış veya dönüştürmüştür.
Mülkiyet artık herhangi bir borçlunun ölüm veya 12 aydan uzun süren fiziksel veya zihinsel bir durum nedeniyle ana ikametgahı değildir..
Borçlulara emlak vergisi ödemeyi veya emlak sigortasını sürdürmeyi reddediyorlar ve eksikliklerin giderilmesi için fırsat verildi.
Borçlular, resmi bir bildirim ve yargılama sürecinden sonra mülkiyeti iyi bir şekilde reddeder veya muhafaza edemez..

Bu gibi durumlarda, ev sahibi (eğer yaşıyorsa) veya mülk, ters ipotek kredisini ödeyerek evi tutma seçeneğine sahiptir. Kredinin vadesi geldiğinde konut ipotek kredisinden daha düşük bir değere sahipse, ev sahibi veya mülkün sahibi, borç veren tarafından evin kapanmasını kolaylaştırmak dışında herhangi bir işlem yapmaz. Borç veren daha sonra mülkü mümkün olduğunca satıyor ve hasılatı ödenmemiş krediye uyguluyor.

Kredi geri ödemesinden sonra kalan nakit varsa, fazlalığın mülke iade edildiğini unutmamak önemlidir. Kredi satış hasılatından fazlaysa, zarar münhasıran ters ipotek şirketi tarafından karşılanır..

Ters İpotekler Geleneksel İpotek Kredilerinden Nasıl Farklıdır?

Geleneksel ipoteklerden farklı ters ipoteklerin birkaç olağandışı özelliği vardır.

Borç Verenin Tersine İpotek için Tek Güvenlik Ev Mülkiyeti. Ev sahibinin asla ipotek ödemeleri yapması gerekmediğinden, ipotek borç verene geri ödeme kaynağı, mülkün sahibinin ölümü veya mülkten taşınması üzerine satılmasıdır. Sözleşmeyle, mal sahibinin, yaşadığı ve evin ana ikametgahı olduğu sürece mülkte kalmasına izin verilir..
Ev Sahibinin Kredi Notu veya Geçmişi Önemsizdir. Sahibinin ödeme yapması gerekmediği için, geçmiş veya şimdiki finansal durumu, yüklenmede veya ipotek üzerinde kullandırılan kredi oranının belirlenmesinde bir faktör değildir..
Kredi / Değer (YBD) Oranları Geleneksel İpoteklerde Bulunmaktan Az. Geleneksel borç verenler, hem mülkün piyasa değeri hem de borçluların finansal yükümlülüğü ile güvence altına alınır. Sonuç olarak, bazı kredi verenler tesisin piyasa değerinin% 100'üne kadar kredi verecektir. Ters ipotek LTV oranları tipik olarak% 50 ile% 65 arasında değişir.
En Genç Borçlu, Ters İpotekler için Kredi / Değer Oranı Daha Yüksek. En genç borçlunun aktüeryal ömür beklentisi, kredinin muhtemel vadesini hesaplamanın temelidir. Ancak, son yaşayan mal sahibi ölünceye veya evden uzaklaşana kadar kredi olgunlaşmaz. Mal sahibi beklenenden daha erken ölürse, kredi müdürü bu noktada vadesi gelir; mal sahibi aktüeryal tablolar projesinden daha uzun yaşıyorsa, kredi daha sonra ölüme kadar uzatılır. Örneğin, 80 yaşında bir kadında 9.61 yıl kalan yaşam beklentisi bulunurken, 70 yaşında bir kadın 16.33 yaşında kalacaktır. Örneğimizde, 80 yaşındaki için maksimum kredi tutarı 187.712 $ olacaktır. Aynı 300.000 dolarlık mülkteki daha yaşlı borçlu, 70 yaşındaki daha genç için verilen krediden 50.000 $ 'dan fazla alacaktır. Başka bir deyişle, LTV oranı süper yaşlılar için daha yüksektir.

Küçülme ve Ters İpotek

Emeklilik yaşına geldiklerinde ailelerini büyüten birçok yaşlı, daha az bakım ve daha az maliyetle daha küçük bir konut alanı arar. Satın Alma Kredisi için HECM'nin geliştirilmesinden önce - aynı zamanda bir FHA sigortalı kredi - küçülme ve ters ipotek kullanmak isteyen yaşlılar iki pahalı kapanışa katlanmak zorunda kaldı: ilk önce küçük bir ev satın almak için geleneksel bir ipotek, ardından ters ipotek kullanarak ikinci bir yeniden finansman (ve kapanış) geleneksel ipotek ödemek için devam ediyor.

HECM'nin yeni bir evi finanse etmek, yaşlıların yararına nakit gelirlerini en üst düzeye çıkarmak ve ölüm ya da daha sonraki bir hamleye kadar ev ödemelerini ortadan kaldırmak için ideal bir araç olduğunu fark eden FHA, HECM'yi Satın Alma kredisi için onayladı, böylece geleneksel ipotek kapanışı. Standart uygunluk gereksinimlerine ek olarak, aşağıdaki yükümlülükleri de içerir:

Yeni konutun alış fiyatı ile HECM kredi gelirleri arasındaki herhangi bir fark kapanışta borçlu tarafından nakit olarak ödenmelidir. Örneğin, konut alım fiyatı 300.000 $ ve uzlaştırma masraflarından sonraki net kredi tutarı 140.000 $ ise, borçluların kapanması için 160.000 $ nakit olması gerekir.
Borçlular, HECM'nin finansal maliyetlerini ve yasal gereksinimlerini anlamalarını sağlamak için HUD onaylı bir danışma oturumu tamamlamak zorundadır.

Yeni mülke ait konvansiyonel bir ipotek, kredi kapanışında HECM'den daha az nakit gerektirse de, ipotek şirketine aylık ödemeler yapılmasını da gerektirir. Örneğin,% 80 kredi değerine sahip 300.000 $ 'lık ev alımını kapatma maliyetleri yaklaşık 70.000 $ (60.000 $ peşinat + 10.000 $ kapanış maliyeti) olacaktır. Bir HECM ipoteği ile fonlama 90.000 $ ek maliyete (160.000 - 70.000 $) mal olur, ancak gelecekteki ipotek ödemelerini (cari faiz oranlarında ayda 1.200 $ olarak tahmin edilir) ve evin gelecekteki piyasa değeri düşerse kayıpları ortadan kaldıracaktır. Potansiyel borçlular, durumlarına en uygun yaklaşımı belirlemek için “sayıları çalıştırmalıdır”.

Sizin için Doğru Olup Olmadığını Belirleme

Ters ipotek düşünen yaşlılar, kişisel durumlarına, finansal durumlarına ve emlak arzularına bağlı olarak avantaj ve dezavantajları olduğunu bilmelidir..

Avantajları

Bir mal sahibi hayatta ve mülkte yaşarken mortgage kredisi ödemesine gerek yoktur.
Ters ipotek kredilerinin sabit bir vadesi yoktur, ancak borçluların ölümü gibi belirli tanımlanmış olayların ortaya çıkmasıyla gelir..
Ev değeri, herhangi bir zamanda ipotek kredisi bakiyesinin altına düşerse veya ipotek kredisi bakiyesinden daha düşükse, ters ipotek borçlu veya mülkü finansal risk altında değildir.
Ters ipotek borçlusu veya mülkü, diğer ipotek kredilerinde olduğu gibi, herhangi bir zamanda ters ipotek kredisini geri ödeme ve konut sahipliğini koruma seçeneğine sahiptir..
Borçlunun kredi notu, ters ipotek kredisi verme kriterlerinde dikkate alınmaz. Borçlunun kişisel iflası, diğer şartlar yerine getirilirse ters ipotek durumunu etkilemez.
Fazla özsermaye, belirli bir süre veya miktar için aylık olarak, bir kredi limiti veya üçünün bir kombinasyonu olarak toplu ödeme şeklinde alınabilir..

Dezavantajları

Ters ipoteğe hak kazanmak için, mülkün borçluların birincil ikametgahı olması gerekir..
Ters ipotek, geleneksel ipoteklere kıyasla daha düşük kredi-piyasa değeri oranlarıyla (% 50 ila% 65) sınırlıdır ve piyasa değerinin% 100'ü kadar yüksek olabilir.
Borçlu ve eş 62 yaşında veya daha büyük olmalıdır. Daha genç borçlular için ters ipotek mevcut değildir.
Ters ipoteğe olan faiz, kredi ödenene kadar gelir vergisi açısından düşülemez..
Ön ödemeli ipotek primi - kredi / değer oranına bağlı olarak% 0,5 ile% 2,5 arasında - yıllık% 1,5 ipotek primi alınır..
Borçlular onaydan önce mali danışmanlık gerektirir.
Ters ipotek mirasçıları ters ipotek ödemeyi seçmedikçe, ev unvanı borç verene geri döner ve satılır.

Son söz

Temettü veya sıfır kuponlu tahvil ödemeyen bir hisse gibi, evdeki özsermaye sahibine nakit sağlamaz; özkaynak değerindeki herhangi bir artış, varlık satılıncaya veya konut daha büyük bir kredi tutarıyla yeniden finanse edilene kadar uykudadır. Birçok durumda, bu fonlar onlara kullanılabilir nakit şeklinde daha iyi hizmet edebilir.

Siz veya aileniz 62 yaş ve üzerindeyse, HECM finansal güvenlik ve gönül rahatlığı sağlamanıza yardımcı olacak değerli bir araç olabilir. Ters ipoteğin herkes için olmadığını unutmayın. Anlaşmaya varmadan önce ters ipotekle ilgili yükümlülükleri ve hakları anladığınızdan emin olun..

Siz veya aile üyelerinizden ters ipotek yaptırdınız?