Gayrimenkul Yatırım Amaçlı Gayrimenkullerin Vergi Faydaları - IRS Kuralları Açıklandı

Ev eşitliği Amerika Birleşik Devletleri'nde Bloomberg'e göre çoğu Amerikan hanesi için net değerin üçte ikisini temsil eden kişisel servetin temelidir. Ev sahipliğinin yaygınlaşması, hükümet programlarıyla ve konut alımını teşvik etmek için vergi avantajlarıyla teşvik edilmiştir. Sosyal Kuvvetler'deki bir araştırmaya göre, ev sahipliği “daha güçlü bir ekonomi, daha iyi okullar ve yatırım yapılan, proaktif bir vatandaşlığa” yol açıyor. Ev sahipleri daha yüksek oy oranlarına sahiptir ve sivil kuruluşlara daha fazla katılmaktadırlar.

Gayrimenkul sahibi olmak bazı benzersiz finansal avantajlara sahiptir. Örneğin, ev sahipleri ipotek faizlerini, ipotek sigortası primlerini ve emlak vergilerini normal gelirden düşebilirler. Ayrıca, bir evin satışından elde edilen gelirler, vergiler için sermaye kazancı olarak kabul edilir - 250.000 dolara kadar kazanç, tek bir vergi mükellefinin gelirinden hariç tutulabilir veya ortak bir getirisi olan bir çift için 500.000 dolar.

Bir ev veya yatırım amaçlı gayrimenkul sahibi olmak, hem topluma hem de size ayrı ayrı büyük avantajlar sunar. Yatırımınızdan en iyi şekilde nasıl yararlanabileceğiniz aşağıda açıklanmıştır.

Yatırım Olarak Gayrimenkul

Bir yatırım amaçlı gayrimenkul sahibi olmak, içinde ikamet eden mülke sahip olmaktan önemli ölçüde farklıdır. Yatırımcılar likidite, şeffaflık eksikliği, politik ve ekonomik belirsizlik gibi birçok ortak riski paylaşırken, her yatırım mülkü benzersizdir, kullanım, konum, iyileştirme ve kalıcılık bakımından farklılık gösterir. Her yatırım, hepsi net yatırım getirisini etkileyen çarpıcı bir vergi kuralları koleksiyonuna tabi olabilir..

“Hatta Daha Düşük Satın Alın: Düzenli İnsanların Emlak Zenginlikleri Rehberi” nin yazarı Andy Heller, çoğu insanın mülkleri için çok fazla para ödediğini belirtiyor: “Yatırımcı mülkü satın aldıktan sonra kâr hemen kilitlenir. Analizdeki hatalar nedeniyle yatırımcı çok fazla ödeme yapıyor ve para kazanmadığında şaşırıyor. ”

Heller, gayrimenkul yatırımlarındaki başarının aşağıdakileri gerektirdiğini tavsiye eder:

Kapsamlı Planlama. Çok fazla kişi kâr sağlama stratejisi olmayan bir mülke aşık oluyor.
Gerçekçi Beklentiler. Gayrimenkul satın almak, sahip olmak ve satmak zenginlik için kolay bir yol değildir. “Aptallar için Emlak Yatırımları” nın ortak yazarı Eric Tyson, akıllı, çalışmaya istekli olmanız ve kişisel risk toleransınızın farkında olmanız gerektiğini belirtiyor.
Ayrıntılı Durum Tespiti. Rakiplerden önce anlaşmaları kapatma çabalarında, birçok alıcı, şaşırtıcı derecede pahalı rehabilitasyon maliyetleriyle sonuçlanan potansiyel bir mülk satın alma tarihini, koşullarını ve sınırlamalarını yeterince kontrol edememektedir..
Yetkili ve Deneyimli Danışmanlar. Başarılı gerçek yatırımcılar her zaman mallarını bulma, analiz etme, satın alma, finanse etme, yönetme ve satma konusunda yardımcı olacak bir danışman ekibine sahiptir..

Gayrimenkul Türleri

“Gayrimenkul” terimi, aşağıdakiler dahil olmak üzere farklı mülk türlerini kapsar:

Gelişmemiş Gayrimenkul. Yatırımcılar, çiftlikler ve çiftlikler, kereste veya madencilik kömürünün hasat edilmesi gibi doğal kaynakların kullanılması, altbölüm ve parti satışları veya gelecekteki gelişmeler dahil olmak üzere çeşitli amaçlar için ham arazi edinmektedir. Ham arazilerin fiyatı, tarımsal veya ofis binasının bulunduğu yerdeki mümkün olan en yüksek kullanımına bağlıdır. Kentsel alanlara yakınlık ve onaylanmış imar amaçları genellikle mülkün değerini belirler.
Yerleşim yerleri. Gayrimenkul, ister müstakil evler, ister daire ve apartman daireleri de dahil olmak üzere çok aileli mülkler gibi konut amaçlı yaygın olarak kullanılır. Tek bir dubleksden yüzlerce kiralık üniteye sahip gelişmelere kadar uzanan bu özellikler, doluluk oranını korumak ve değeri artırmak için sürekli bakım ve aktif yönetim gerektirir..
Ticari mallar. Bu segment, ofis binalarını, marketler ve mağazalar gibi perakende mülkleri ve depolar ve üretim tesisleri gibi endüstriyel mülkleri içerir. Ticari gayrimenkul, rekabet, fiziksel bakım, sürekli kiracı devir hızı ve kiralama şartlarının çeşitliliği ve karmaşıklığı nedeniyle aktif yönetim gerektirir. Mülk sahipleri düzenli olarak yasal, imar ve çevre sorunlarıyla mücadele ediyor.

Gayrimenkuller ayrıca şu şekilde sınıflandırılır:

gelişmemiş. Geliştirilmemiş mülkler, insan eylemiyle değiştirilmemiş, yani üzerinde bina, yapı, yol, yapay gölet veya göl bulunmayan ham topraklardır. Arazi sınırsız faydalı ömre sahip olduğu düşünüldüğü için vergi amaçlı amortismana tabi tutulamaz. Bununla birlikte, kereste, yağ ve diğer mineraller gibi doğal kaynaklar mülkten alınırsa tükenme kesintileri yapılabilir..
Geliştirilmiş Mülk. Geliştirilmiş mülkler, konut veya ticari binaların ve insan yapımı yapıların eklenmesiyle değiştirilen arazilerdir. Arazi amortismana tabi tutulmasa da, iyileştirme maliyetleri faydalı ömürleri boyunca yeniden ele alınabilir. Birçok durumda, gerçek varlıkların hızlandırılmış amortismanına izin verilir.

Emlak Vergisi Kuralları ve Düzenlemeleri

Bir gayrimenkul yatırımı mülküne sahip olmak, düzgün bir şekilde düzenlenmiş ve yönetilirse sahibine önemli vergi avantajları sağlayabilir. Yatırım amaçlı gayrimenkullerin vergi muamelesine uygulanan genel kurallar şunlardır:

Mülk edinme ile ilgili maliyetler (tapu ücretleri, kayıt ücretleri) mülkün maliyet esasına eklenir ve amortismana tabi tutulur
Bir mülkün finansmanıyla ilgili maliyetler (borç verme ücretleri, ipotek başvuru ücretleri) kredinin ömrü boyunca itfa edilir
Mülkün işletilmesi sonucunda katlanılan maliyetler (vergiler, sigorta, kamu hizmetleri) cari harcamalar olarak düşülebilir

Ancak, vergi kuralları karmaşıktır ve uygulanması mülk türüne ve sahibinin vergi sınıflandırmasına bağlıdır. Diğer bir deyişle, bir yatırımcı diğer gelirleri vergilerden koruyabilirken, diğer yatırımcılar.

Sonuç olarak, karmaşık gayrimenkul sahipleri gayrimenkul varlıklarını satın almak, yönetmek ve satmak için genellikle tüzel kişiler - tröstler, C şirketleri, Alt-Bölüm S seçimleri ve limited şirket (LLC) - bir arada kullanılır. Sahipler genellikle yasal ve finansal sorumluluğu en aza indirmek veya kişisel vergi avantajlarını en üst düzeye çıkarmak için işletmeler arasında müteakip karmaşık işlemlerde bulunurlar.

Her strateji, sahiplerin belirli koşullarını, mülkün kullanım amacını, önemli iyileştirmelerin eklenmesini, varlığın elde tutma süresini ve stratejinin ilgili olmayan gelir ve vergi borcu üzerindeki nihai etkisini karşılamak için yaratılır..

Vergi mükellefinin IRS'ye bir vergi pozisyonu gerekçelendirmesi gerekebilir. Sonuç olarak, bir vergi indirimi stratejisinin uygulanmasına devam etmeden önce, mesleki muhasebe ve yasal tavsiye alınması, zorunlu değilse de, her zaman garanti altındadır..

Son olarak, potansiyel gayrimenkul yatırımcıları, aşamalı çıkışlar ve alternatif asgari vergi (AMT) nedeniyle yüksek gelirli vergi mükellefleri için herhangi bir vergi teşviki faydalarının kısıtlanabileceğini bilmelidir..

Pasif Gelir Sorunu

IRS'ye göre, pasif gelir, bir kiralama faaliyetinin veya vergi mükellefinin maddi olarak katılmadığı bir işletmenin sonucu olan gelirdir. Pasif gelirden kaynaklanan kayıplar sadece pasif kazançlara mahsup edilebilir - kayıp vergi mükellefinin olağan gelirini ve müteakip vergi yükünü azaltmak için kullanılamaz.

En gelişmiş gayrimenkul girişimleri, hızlandırılmış amortisman kullanımı nedeniyle mülkiyetin ilk yıllarında vergilendirilebilir zararlar ürettiğinden, bu tür kayıpları normal gelirle telafi edememek birçok mülk sahibi için dezavantajdır.

Gayrimenkul Yatırımcı Tanımları

Kira gelirinin pasif veya pasif olmayan gelir olarak kabul edilip edilmemesi, gayrimenkul yatırımcısı için dört IRS kategorisinden birinde vergi mükellefinin kimliğine bağlıdır:

Gayrimenkul Yatırımcısı. Gayrimenkul yatırımcısı, mülkü elinde tutmak ve sermaye kazancı üretmek amacıyla mülk satın alan bir kuruluştur (bireysel veya yasal kuruluş). Bir gayrimenkul yatırımcısı olarak sınıflandırılan bir vergi mükellefinin gelir ve zararları “pasif” kabul edilir ve diğer kaynaklardan gelen normal geliri dengelemek için kullanılamaz. Bunun bir istisnası vardır: Değiştirilmiş düzeltilmiş brüt geliri (MAGI) 100.000 $ 'dan az olan ve bir mülkün kiralama faaliyetlerine aktif olarak katılan yatırımcılar, IRC Bölüm 469 (Form 8582) kapsamında sıradan geliri 25.000 $' lık özel bir ödenekle dengeleyebilirler. Pasif gelir ve pasif gelirden daha fazla pasif kayıplar söndürülünceye kadar ileriye taşınabilir. Ayrıca, gayrimenkul yatırımcıları mülklerinin satışında sermaye kazancı muamelesi yapma hakkına sahiptir..
Emlak Satıcısı. Bir gayrimenkul yatırımcısı, amacı yatırımdan ziyade satılık bir gayrimenkul satın almak ise bir bayi olarak nitelendirilir - diğer bir deyişle, çok sayıda sık veya sürekli (geliştirme aşamasında lot satmak gibi) işlemlerde gayrimenkul almak ve satmak. Bayi olmanın en büyük avantajı gelir ve kayıpların olağan kabul edilmesi ve diğer gelirleri mahsup edebilmesidir. Aynı zamanda, bayiye ait olarak sınıflandırılan mülk, sermaye kazancı muamelesi, taksitli satış muamelesi (Yayın 537) veya benzeri tür borsaları (IRC Kodu Bölüm 1031) kullanamaz. Ayrıca, emlakçı olarak alınan gelir serbest meslek vergisine tabidir.
Emlak Uzmanı. Gayrimenkul yatırımcıları, gayrimenkul sektöründe her yıl en az 750 saat harcıyorlarsa ve çalışma saatlerinin yarısından fazlası belirli gayrimenkul faaliyetleri yapmakla geçirilirse, bir gayrimenkul profesyoneli olarak hak kazanabilirler. Nitelikli bir gayrimenkul faaliyeti herhangi bir gayrimenkul geliştirme, yeniden geliştirme, inşaat, yeniden inşa, satın alma, dönüştürme, kiralama, işletme, yönetim, kiralama veya satışıdır. Gayrimenkul ile ilgisi olmayan tam zamanlı bir işiniz varsa, bu sınıflandırmaya hak kazanmanız olası değildir. Ayrıca, IRS'nin sınıflandırma kullanımınıza meydan okuması muhtemel olduğundan, çalışma saatlerinizi içeren uygun kayıtların tutulması kritik önem taşır. Gayrimenkul profesyonelleri, gayrimenkul yatırımcılarına benzer şekilde vergilendirilir, ancak pasif kayıpların% 100'ünü normal gelirden düşebilirler. Bir gayrimenkul uzmanının kira geliri, bir emlak satıcısı tarafından ödenen serbest meslek vergilerinden özellikle hariç tutulurken, gelirleri 2010 Sağlık ve Eğitim Mutabakat Yasası'nda yer alan net yatırım geliri üzerindeki% 3,8 ekine tabidir..
Gayrimenkul Geliştirme Uzmanı. Bir mülkü yeniden şekillendiren veya inşa eden kişi veya kuruluş, IRS tarafından bir gayrimenkul geliştiricisi olarak kabul edilir. Bir geliştirici, mülkün tüm maliyetlerini veya gelişimini aktifleştirmelidir. Krediler, vergiler ve inşaat giderleri gibi doğrudan maliyetleri ve idare, yönetim ve işletmeyi yürütmenin devam eden maliyetleri gibi dolaylı maliyetleri içerir. Mülk hizmete sokuluncaya veya satılıncaya kadar vergi amaçlı indirim yapılmaz. Geliştirici sınıflandırmasının birincil dezavantajı, Tekdüzen Büyük Harf Kurallarına göre gerçekleştiğinde masrafları mahsup etmemesidir..

Bir gayrimenkul sahibinin sınıflandırmasını belirlerken, IRS mülk satın alırken ilk amacına ve gayrimenkul için harcanan süresinin miktarına ve belirtilen iş amacına bakar. Tespit genellikle öznel olsa da, bir sınıflamanın vergi mükellefi üzerinde önemli vergi etkisi vardır.

Belirleme mülkten mülke değişebileceğinden sorun daha karmaşıktır. Gerçekte, bir gayrimenkul sahibi bir mülk için gayrimenkul yatırımcısı, diğeri için gayrimenkul satıcısı olarak düşünülebilir. Sonuç olarak, gayrimenkul sahipleri maksimum vergi avantajı elde etmek için mülk satın almak, geliştirmek ve elinde tutmak için genellikle çeşitli tüzel kişilikleri kullanırlar..

Ek Emlak Vergisi Konuları

İyileştirilmiş gayrimenkul sahibi yatırımcılar gelir vergisi borcunu azaltmak için çeşitli vergi uygulamalarından yararlanabilirler:

Amortisman

Amortisman, bir varlığın maliyetinin faydalı ömrü boyunca geri kazanılması işlemidir. IRS Yayın 946'ya göre sınırsız bir hayata sahip olan arazi amortismana tabi tutulmazken, konut dışı gayrimenkul binaları ve iyileştirmeler 39 yıl, konut kiralama mülkleri 27.5 yıl ömürlüdür..

Mülk sınıfına bağlı olarak, gayrimenkul sahipleri düz veya hızlandırılmış amortisman yöntemini kullanabilirler. İlk yöntem, mülkün ömrü boyunca her yıl tutarlı bir şekilde düşülebilir (iyileştirmelerin maliyeti yıllardaki faydalı ömre bölünür, yani 3.500.000 $ maliyet / 39 yıl = her yıl 89.744 $ amortisman). Hızlandırılmış amortisman, ilk yıllarda en büyük amortisman maliyetlerini oluşturur ve bundan sonra düşer.

Yatırımcılar, farklı faydalı ömürleri nedeniyle genellikle bir yapının çeşitli bileşenlerini vergi amaçları için ayırırlar. Örneğin, belirli bir kiracı için yapılan konut iyileştirmeleri, ofis mobilyaları ve demirbaşların ömrü 7 yıl iken, 15 yıl veya daha kısa bir sürede amortismana tabi tutulabilir. Varlıkları ayırarak, amortisman maksimize edilir, vergilendirilebilir veya “kâğıt” zarar yaratılır.

IRS Kodunun 179. Bölümü, belirli yeterlilik ekipmanlarının (klima veya ısıtma üniteleri gibi) satın alınmasının, satın alma yılında 500.000 $ 'a kadar bir masrafa kadar ödenmesine izin verir. Nitelikli teçhizat ticari araç ve mobilyalardan işi sürdürmek için gerekli bilgisayar donanımı ve yazılıma kadar uzanmaktadır. Ayrıca Kongre, 179 limitinin üzerinde bazı yıllarda amortisman sağlıyor ve şu anda 2 milyon dolar.

Sermaye Kazançları ve Kayıpları

Satıldığında, kişisel veya yatırım amaçlı varlıklar sermaye kazancı vergisine tabidir. Bir varlıktaki kazanç veya kayıp, “esas” fiyat - IRS Yayını 551'de tanımlandığı üzere amortisman gibi düzeltmeler dahil satın alma fiyatı - ve net satış fiyatı arasındaki fark tarafından belirlenir. Kâr veya zarar, bir yıldan kısa bir süre için tutulursa kısa vadeli veya elde tutma süresi bir yıldan uzunsa uzun vadeli olarak değerlendirilir.

Gayrimenkul geliştiricilere ait mülkler, mülk kullanıma sokuluncaya veya satılıncaya kadar tüm maliyetleri - doğrudan ve dolaylı - temel hesaplamada içermelidir. Geliştirici sınıflandırmasının birincil dezavantajı, Tekdüzen Büyük Harf Kurallarına göre gerçekleştiğinde giderleri mahsup etmemektir. Gayrimenkul satıcılarına ait mülklerin satışından elde edilen gelir, normal gelir olarak kabul edilir ve sermaye kazancı muamelesi için uygun değildir.

Kısa vadeli sermaye kazançları, kısa vadeli sermaye zararlarını telafi ederken, uzun vadeli sermaye kazançları, uzun vadeli sermaye kayıplarını telafi eder. Kalan kısa vadeli kayıp veya kazanç, kalan uzun vadeli kayıp veya kazanç ile eşleştirilir. Net sonuç uzun vadeli bir sermaye kazancıysa, kazancın yarısı vergiden muaftır ve yarısı da vergi mükellefinin normal gelir vergisi oranına tabidir. Maksimum vergi oranı% 39,60 olduğundan, uzun vadeli sermaye kazancı maksimum% 19,8'e kadar vergilendirilecektir. Kısa vadeli kazançlar vergi mükellefinin normal oranında vergilendirilir.

Bir yıl içinde olağan gelirden maksimum 3.000 $ uzun ve kısa vadeli kayıp, geriye kalan zarar ileriye dönük olarak düşülebilir. Vergi dosyalarında sermaye kazanç ve kayıplarını raporlamak için Form 1040 Çizelge D kullanılır.

Gayrimenkul yatırımcılarının sahip olduğu mülklerin satışından elde edilen kârlar, Konu 705 - Taksit Satış kuralları uyarınca taksitli satış olarak rapor edilirse ertelenebilir. Bu muamele, kâr ve vergi borcu birkaç yıla yayıldığı için kısa vadeli sermaye kazançları için özellikle avantajlıdır. Her ödeme vergiden muaf sermaye getirisi, faiz ve sermaye kazancı bölümlerinden oluşur.

Gayrimenkul yatırımcıları, IRS Bölüm 1031'i, mülklerini benzer bir borsada benzer bir mülkle takas etmeleri halinde, herhangi bir kazanç üzerinden vergi ertelemek için de kullanabilirler. Yeni mülkün temeli, eski mülkün temeli ile aynı kalır ve böylece gelecekteki olası kazancı korur. Ancak, amortismanın hesaplanması için eski mülkün temeli de yeni mülke aktarılır.

Diğer Hususlar

Emlak satıcıları serbest meslek vergisine ve raporlamaya tabi tutulurken, emlak uzmanları net yatırım gelirleri ek vergisinden sorumlu olabilir. Sonuç olarak, emlak uzmanı ve danışmanları bu tür vergileri ertelemek veya kaçmak için çeşitli stratejiler kullanırlar. Örneğin, bir S şirketinden yatırımcıya geçen kira geliri, serbest meslek geliri olarak hariç tutulur ve serbest meslek vergisine tabi değildir.

Serbest meslek vergisine tabi olmayan işletme gelirleri, büyük bir istisna dışında net yatırım gelirleri vergisine tabidir: 469 numaralı kod kapsamında pasif olmayan kabul edilen gelir, net yatırım gelir vergisine tabi değildir. Forbes'a göre, bu, gayrimenkul satışlarından elde edilen kazanç da dahil olmak üzere kiralık gayrimenkullerden elde edilen gelirin, gayrimenkul uzmanları durumunda% 3.8 vergiden muaf olabileceği anlamına geliyor..

Son söz

1800'lü yılların ortalarında İskoçyalı bir göçmen olan Andrew Carnegie, çelik endüstrisinde bir servet inşa etti ve ülkenin en büyük hayırseverlerinden biri oldu. (Amerika'daki kasabalarda 2.800 halk kütüphanesi açmasıyla ödüllendirildi.)

Sanayici olarak başarısıyla bile Carnegie, gayrimenkulün yatırım değerini kabul etti: “Tüm milyonerlerin% 90'ı gayrimenkul sahibi olmak suretiyle böyle oluyor. Gayrimenkulde birleştirilmiş tüm endüstriyel yatırımlardan daha fazla para kazanılmıştır. Bilge genç adam ya da bugünün maaşlısı parasını gayrimenkul yatırımları yapıyor. ”

Carnegie'nin gözleminden bu yana, bir yatırım olarak gayrimenkulün çekiciliği kusursuzdur. Tanınmış bir Amerikalı iş kadını ve ABC'nin Shark Tank'ına sık sık katılan Barbara Corcoran, “Gayrimenkulde komik bir şey oluyor. [Durgunluktan sonra] geri döndüğünde, gangsterler gibi geri gelir. ”

Gayrimenkul yatırımlarının vergi muamelesi çoğu zaman kafa karıştırıcı olsa da, yatırımcılar riski azaltmak ve getirileri artırmak için vergi stratejilerini kullanabilirler. Yetkili vergi danışmanlarının tutulması ve kural ve yönetmeliklerdeki değişikliklerin izlenmesi, maliyetlerinin çok ötesinde temettü ödeyecektir.

Gayrimenkul yatırımı yapıyor musunuz? Vergi düzenlemelerini kendi yararınıza kullandınız mı? Düzenlemeleri daha iyi anlayabilmenizi ister misiniz??