FHA ve VA - Geleneksel Mortgage Kredileri - Nasıl Farklılar?

Yeni bir inşaat evi veya eski bir tamirci-üst ev satın alıyorsanız, evinizi doğrudan satın almak için yeterli paraya sahip olmamanız ihtimali yüksektir. Bir ipotek kredisi ile satın almayı finanse etmeniz gerekir.

Aynı şekilde, faiz oranları daha yüksek olduğunda evinizi satın aldıysanız, ancak ipotekinizi tam olarak ödemek için yeterli paranız yoksa, satın alma kredinizi yeniden finanse etmeye hazır olabilirsiniz. Bu, mevcut kredinizi ödemek ve kredi sürenizin geri kalanında binlerce ve belki de on binlerce hatta yüzlerce tasarruf sağlayan daha düşük bir faiz oranına kilitlemek için yeni bir konut kredisi almak anlamına gelir..

Konut Kredisi Türleri: Uygun ve Uygun Olmayan

Satın alma ve yeniden finansman kredileri birçok farklı konfigürasyonda gelir. Bir evde bir teklifte bulunmadan veya mevcut ipotekinizi yeniden finanse etmeden önce, seçeneklerinizi değerlendirmeniz ve ihtiyaçlarınıza en uygun olanı seçmeniz gerekir..

Ev kredileri iki geniş kategoriye ayrılabilir: geleneksel ve geleneksel olmayan. Bazen, "uygun" ve "uygun olmayan" kredilere de atıfta bulunabilirsiniz. Bu terimler eş anlamlı değildir, ancak bazen birbirlerinin yerine kullanılırlar.

Konvansiyonel ve Konvansiyonel Olmayan Krediler: Temel Farklar

Geleneksel ve konvansiyonel olmayan krediler arasındaki en önemli fark, konvansiyonel kredilerin bir federal devlet kurumu tarafından verilmemesi veya desteklenmemesi.

Tersine, konvansiyonel olmayan krediler, Gazi Bakanlığı (VA), Federal Konut İdaresi (FHA, Konut ve Kentsel Kalkınma Departmanı'nın bir bölümü) ve Tarım Bakanlığı dahil olmak üzere yürütme şubesinin departmanları tarafından verilir veya desteklenir. (USDA).

Kredi Koşullarına Uygunluk

Geleneksel kredilerin çoğu uygun, yani, Amerikan konut kredisi endüstrisi üzerinde muazzam etkiye sahip iki yarı hükümet kuruluşu olan Federal Ulusal Mortgage Birliği (Fannie Mae) ve Federal Konut Kredisi Mortgage Şirketi (Freddie Mac) tarafından belirlenen kredi limitlerine uymaları gerekir. Fannie Mae ve Freddie Mac, konut ipotek borcu için likit bir ikincil piyasa sağlayarak bu limitlere uyan kredileri garanti eder.

Kredi Büyüklüğü Limitleri

Uygun bir kredi olarak nitelendirmek için, kredi müdürü her yıl piyasa koşullarını yansıtacak şekilde ayarlanan sabit bir maksimum tutarı aşamaz. 2017'de sınır, ABD kıtasındaki tek aileli evler için yaklaşık 424.000 dolar ve yüksek maliyetli bölgelerde (Alaska, Hawaii ve Seattle ve San Francisco gibi pahalı kıyı şehirleri dahil) yaklaşık 625.000 dolardı..

Daha büyük müdürlü devlet destekli olmayan krediler jumbo krediler olarak bilinir. Jumbo kredileri Fannie ve Freddie tarafından garanti edilmemektedir, bu nedenle onlar için ikincil piyasa daha küçük ve daha risklidir.

Uygun Mülk Türleri

Uygun mülk türleri arasında bir ila dört aile müstakil evler, devremülkler, planlanan gelişmelerdeki yeni inşaat evleri, kooperatif konutları ve üretilen evler bulunmaktadır. Ancak, kınamak, kooperatif evleri ve imal edilen evler bazı ek kısıtlamalara tabidir.

Kredi ve Borç Gereksinimleri

Çoğu durumda, uygun krediler iyi ila mükemmel kredili borçlular için ayrılmıştır. FICO puanları 680'in altında olan borçluların uygun kredilere hak kazanması nadirdir, ancak borç verenlerin istisna yapma konusunda bazı takdirleri vardır. Prim oranları mükemmel krediye sahip ev sahipleri için ayrılmıştır.

Buna ek olarak, çoğu kredi veren uygun kredi başvuru sahiplerinin% 43'ün altında borç-gelir (DTI) oranlarına sahip olmasını gerektirir. Bazı borç verenler% 36'nın altında oranlar gerektiren daha katıdır. Bununla birlikte, bazı durumlarda, DTI oranları% 50'nin üzerine çıkabilir, ancak yüksek DTI kredilerinin faiz oranları daha yüksek olabilir. Borç / gelir oranınız, kredi kartı gibi teminatsız kredi ürünleri ve araç notları gibi teminatlı kredi ürünleri de dahil olmak üzere borç hizmetine harcanan aylık gelirinizin oranı (yüzde) olarak tanımlanır..

Aşağıdaki bölümlerde konvansiyonel mortgage kredileri, FHA mortgage kredileri ve VA mortgage kredileri arasındaki farklara daha derin bir dalış yapacağız..

Konvansiyonel Mortgage Kredileri: Oranlar, Şartlar ve Parametreler

Konvansiyonel Kredi Türleri

Geleneksel konut kredileri birkaç farklı konfigürasyonda gelir. Aksi belirtilmedikçe, bu kredi türleri satın alma veya yeniden finansman için kullanılabilir:

Sabit Oranı. Sabit faizli kredilerin faiz oranları tüm kredi dönemi için sabittir. Sabit oranlı kredi vadeleri 10 ila 40 yıl arasında değişmektedir, ancak 15 ve 30 yıllık şartlar daha yaygındır. Çoğu durumda, uzun vadeli krediler daha yüksek faiz oranlarına sahiptir - örneğin, 2018'in başlarında, 30 yıllık APR'ler, mükemmel kredili borçlular için 10 yıllık APR'lerin yaklaşık 1 puan üzerindeydi. En iyi oranlar ana borçlular için ayrılmıştır - FICO puanları 740'ın üzerinde olanlar.
Ayarlanabilir-Rate. Ayarlanabilir faiz (ARM) kredilerinin faiz oranları belirlenmiş bir başlangıç dönemi için sabittir. Bu sürenin sonunda, yukarı doğru ayarlanırlar ve daha sonra yıllık faizler ile yıllık veya iki kez değişir (LIBOR veya kıyaslama olarak yaygın olarak kabul edilen başka bir standartla). Çoğu ARM periyodik ve ömür boyu faiz artırım sınırlarına sahiptir - tipik olarak yılda 1 ila 2 puan ve kredinin ömrü boyunca yüzde 5 ila 6 puan, yani başlangıç oranı% 4 olan bir ARM sadece% 5 veya 6'ya yükselebilir tek bir yıl içinde% ve tüm dönem boyunca% 9 ila% 10 arasında. Başlangıç koşulları 1 yıl kadar kısa ve 10 yıl kadar uzun olabilir. Diğer tüm şeyler eşit olduğunda, başlangıç ARM APR'leri sabit oranlı APR'lerden önemli ölçüde daha düşüktür, ancak bunlar her zaman geçerli sabit oranlı APR'lerin üzerine çıkar. Bazı ARM'ler dönüştürülebilirdir, yani belirli koşullar altında sabit faizli kredilere dönüştürülebilirler.
Yalnızca İlgi Alanı Olan ARM. Sadece faizli ARM'ler, geleneksel ARM'ler gibi önemli bir farkla yapılandırılmıştır: İlk dönemde, borçlu sadece kredi bakiyesine faiz öder. Bu, ödemeleri erkenden azaltır, ancak özkaynak oluşturmayı engeller ve kredinin anaparasını azaltmaz. İlk dönemi takiben kredi itfa eder ve borçlu anapara ve faiz ödemekten sorumludur. Yalnızca faizden anapara ve faiz ödemelerine geçiş zorlayıcı olabilir, bu nedenle borçluların sadece faiz amaçlı ARM'leri güvence altına almadan önce gelecekteki anapara ve faiz ödemelerini karşılayabileceklerini onaylamaları gerekir. Sadece faizli ARM'ler, anapara ve faiz ödemeleri başlamadan ve oranlar yükselmeden önce evlerini kısa ila orta vadede satmayı bekleyen alıcılar için uygundur. Bununla birlikte, bazı ARM'ler (yalnızca faiz dahil), önceden belirlenmiş bir zaman dilimi içinde tam olarak ödendiğinde geçerli olan ön ödeme cezaları taşır.

Peşinat

Peşinat, satın alma kredisi almak isteyen alıcılar için çok önemli bir husustur. Yeniden finansman kredileri peşinat gerektirmez, ancak önemli kapanış maliyetleri taşırlar.

Tarihsel olarak, borç verenler konvansiyonel kredilerde en az% 20 oranında, örneğin 200.000 $ 'lık bir kredide 40.000 $' a ihtiyaç duyuyordu. Son yıllarda, kredi verenler daha az katı hale gelmiştir. 2014 yılında, birçoğu% 3 gibi düşük peşinatları kabul etmeye başladı, örneğin 200.000 $ 'lık kredide 6.000 $.

Düşük peşinatlı konvansiyonel krediler (satın alma fiyatının% 10'unun altındaki peşinat) Konvansiyonel 97 kredisi olarak bilinir. Bu tür kredilerde faiz oranları, tıpkı prime kredisi olan borçlular için daha yüksek olmaları gibi daha yüksek olabilir. Birçok kredi verenin Konvansiyonel 97 krediden kaçındığını unutmayın, bu nedenle bölgenizde bulmak daha zor olabilir, özellikle de düşük faizli krediniz varsa.

Özel İpotek Sigortası (PMI)

Konvansiyonel bir krediye% 20'den az indirim yapan borçluların özel ipotek sigortası veya PMI ödemeleri gerekmektedir. PMI primleri genellikle aylık olarak ödenir. Kredi-değer (LTV) oranına bağlı olarak, konvansiyonel kredilerle ilgili yıllık PMI ödemeleri kredi anaparasının% 1'ine kadar ekleyebilir ve daha yüksek LTV oranları daha yüksek PMI ödemeleri üretir.

Kapanış Maliyetleri

Kaçınılması gereken çok sayıda ipotek ücreti vardır, ancak geleneksel kredilerin çoğu hala bir takım kapanış maliyetleriyle gelir. Daha yaygın olan bazı öğeler şunlardır:

Peşin Ödenen Emlak Vergileri. Alıcılar genellikle kapanış tarihi ile bir sonraki emlak vergisi bitiş tarihi arasında tahakkuk eden emlak vergilerini önceden ödemek zorundadır. Vergi oranları ülkeden ülkeye farklılık gösterir, ancak alıcılar bu ürün için en az birkaç yüz dolar bütçe ayırmalıdır.
Ön Ödemeli Tehlike Sigortası. Alıcılar ayrıca, ilk yıl ev sahiplerinin sigorta primlerini de ödemelidir; bu miktar, evin değerlendirilen değerinin% 0,25'inden% 1'inden daha fazlasına kadar değişebilir.
Gayrimenkul Araştırması ve Değerleme. Mülk türünüze ve konumunuza bağlı olarak bir anket yapmanız gerekebilir. Çoğu durumda, nispeten düzmece bir mortgage anketi 500 $ 'dan daha düşük bir maliyetle yeterlidir. Ayrıca, mülk için fazla ödeme yapmadığınızı doğrulayan ve böylece borç verenin hacizde finansal zarara maruz kalmasını azaltan bir borç veren tarafından yaptırılan mülk değerlendirmesini finanse etmeniz gerekir. Değerleme işlemlerinin maliyeti genellikle 500 ABD dolarından daha azdır.
Taşkın Tespiti ve Çevresel Değerlendirmeler. Mülk taşkınlara karşı savunmasız görünmese bile, bunu teyit etmek ve taşkın sigortasının gerekli olmadığını doğrulamak için taşkın tespiti gerekmektedir. Taşkın tespitleri genellikle 20 ila 50 dolar arasındadır. Bazı bölgelerde, yangın tehlikesi değerlendirmeleri gibi başka çevresel değerlendirmeler gerekebilir..
Ev Denetimi. Bir ev denetimi isteğe bağlıdır, ancak işlem resmi hale gelmeden önce olası kusurları ve güvenlik tehlikelerini ortaya çıkarabileceğinden şiddetle tavsiye edilir. Kapsamlı denetimlerin maliyetleri 500 dolara yaklaşıyor.
Ünvan Arama ve Sigorta. Bir başlık araması, satıcının mülkü size satma hakkına sahip olduğunu, başka hiç kimsenin unvanı için geçerli bir hak talebinde bulunmadığını doğrular. Tapu sigortası, aramada keşfedilen sorunların yanı sıra gelecekte ortaya çıkabilecek sorunların (mülkle ilgili hak talepleri dahil) giderilme maliyetini de kapsar. Başlık arama maliyetleri genellikle başlık sigorta maliyetlerine bağlıdır ve paketin tamamı genellikle 1.000 doları aşar (tek seferlik, kapanışta ödenebilir).
Kayıt ve Aktarım. Bu ücretler, satışın uygun yetkililerle (genellikle bir şehir veya ilçe departmanı) kaydedilmesi ve transferin “pul” olarak bilinen araçlarla resmileştirilmesi maliyetini kapsar. Kayıt ve aktarım maliyetleri genellikle 300 $ ile 700 $ 'dan fazla.
Başlangıç Ücreti. Bu, daha az kapanış maliyetlerini bir araya getiren tümünü yakalama satır öğesidir. Başlangıç ücretine yaygın olarak dahil edilen maliyetler arasında kurye ücretleri, emanet ücretleri, belge ücretleri ve avukat ücretleri yer alır. Bu ücretler, kapanış sürecinde aldığınız İyi niyet tahmininde açıkça belirtilmelidir. Başlangıç ücretleri önemli ölçüde değişebilir, ancak satın alma fiyatının% 1'i yaygındır.
İndirim Puanları. Bu, kredi verenlerin kredi getirilerini belirtilen faiz oranlarının üzerine çıkarması için yaygın olmasına rağmen isteğe bağlı bir araçtır. İskonto puanları temelde peşin faiz ödemeleridir ve her bir puan toplam kredi tutarının% 1'ine tekabül eder ve kredi faiz oranını% 0,25'e kadar düşürür. Kapanışta yeterli paraya sahip olan alıcılar puanlarını ödeyerek devam eden aylık ödemelerini azaltabilir (ve hanehalkının nakit akışını artırabilir).

FHA Mortgage Kredileri: İlk Kez Ev Sahipleri İçin İdeal

FHA ipotek kredileri özel kredi verenler tarafından verilir ve Federal Konut İdaresi tarafından garanti edilir. Sınırlı varlıklara ve mükemmelden az krediye sahip ilk kez ev sahipleri için tasarlanan FHA satın alma kredileri, geçmişte ev sahipliğinin faydalarını arayan düşük gelirli Amerikalılar için çok önemli bir yardım olmuştur. Dikkate değer bir istisna dışında, FHA kredileri ile satın alınan veya yeniden finanse edilen evlerin mülk sahibi olması ve borçlunun birincil ikametgahı olarak kullanılması gerekir..

FHA satın alma kredileri sabit oranlı (bir ila dört ailenin müstakil evleri için geçerli olan 203b ipotek kredisi en yaygın olanı) veya ayarlanabilir bir oran (Bölüm 251 kredisi bir ila dört ailenin müstakil evleri için geçerlidir) ). Her iki yapılandırma da çeşitli terimlere izin verir, 15 ve 30 yıllık terimler en yaygın sabit ücret seçenekleri.

FHA aerodinamik refinance ürünü gibi FHA refinance kredileri, FHA'ya sahip olan ev sahiplerinin geleneksel refinance kredilerinden daha düşük bir maliyetle yeniden finanse etmelerine izin verir. Sabit oranlı ve ayarlanabilir oranlı yapılandırmalarda da mevcutturlar. FHA'nın akıcı refinansman kredilerinin ipotek sigortası (MIP) gereklilikleri yoktur - dar bütçelerdeki ev sahipleri için büyük bir finansal yardım.

FHA ve Konvansiyonel Krediler Arasındaki Farklar

FHA kredileri ve konvansiyonel krediler bazı önemli şekillerde farklılık gösterir:

Maksimum Kredi Limitleri. Çoğu pazarda, izin verilen maksimum FHA alım kredisi, ortanca yerel satış fiyatının% 115'idir (genellikle ilçe düzeyinde hesaplanır). Kıta ABD'sinde, en düşük azami $ 271.050 $ (düşük maliyetli pazarlarda) ve en yüksek azami $ 625.000 $ (yüksek maliyetli pazarlarda). Alaska, Hawaii ve Guam gibi denizaşırı korumalarda maksimum 938.250 dolar. Bu limitler hüküm süren konut fiyatları ile değişebilir. Ters ipotekler (veya popüler bir FHA ürünü olan HECM'ler) için, ABD'nin her yerinde izin verilen maksimum kredi limiti 625.000 dolar ve kıta dışı ülkelerde 938.250 dolar. Yerel limitlerinizi bulmak için HUD'nin FHA ipotek kredisi hesap makinesini kullanın.
DTI ve Konut Oranı. FHA kredileri daha yüksek DTI oranlarına izin verir - güvenilir bir şekilde% 43'e kadar ve bazen daha yüksek. Konut oranı veya konut maliyetlerinin borçlu gelirine oranı da% 28 geleneksel kredi standardından daha yüksek olabilir - çoğu durumda% 31'e kadar.
Peşinat. FICO puanları 580 veya daha yüksek olan borçlular için FHA alım kredisi peşinat ödemeleri, satın alma fiyatının% 3,5'i kadar düşük olabilir, örneğin, 200.000 $ 'lık bir evde 7.000 $. Bu, geleneksel kredilerdeki tarihi% 20 peşinat gereksiniminden önemli ölçüde daha az, örneğin 200.000 $ 'lık bir evde 40.000 $. Ayrıca, konvansiyonel ve Konvansiyonel 97 krediler arasındaki% 10 peşinat kesintisinden daha az, örneğin 200.000 $ 'lık bir evde 20.000 $.
İpotek Sigortası. İpotek sigortası, FHA satın alma kredileri ve çoğu FHA refinans kredisi için (aerodinamik refinansman kredileri hariç) çok daha pahalıdır. Yasal olarak, kredi türü, vade veya orandan bağımsız olarak, borçlulardan kapanışta kredi tutarının% 1,75'i sabit bir ücrete tabidir. Bu ücret tipik olarak krediye sarılır, anapara artırılır, ancak cepten de ödenebilir. Bundan sonra,% 90 LTV veya daha yüksek (% 10 veya daha düşük) başlayan borçluların, tüm kredi ödenene kadar devam eden ipotek sigortası primlerini ödemeleri gerekir - kredi vadesine bağlı olarak her yıl kredi tutarının% 1,05'i kadar finanse edilen tutar. % 90'dan az LTV'den başlayan borçlular en az 11 yıl boyunca devam eden sigorta primlerini ödemek zorundadır. Buna karşılık,% 80 LTV veya daha az başlayan geleneksel kredi borçlularının ipotek sigortası taşımasına gerek yoktur. Çoğu FHA borçlunun ipotek sigortasını iptal etmesinin tek yolu FHA aerodinamik refinansman programıdır..
Faiz oranları. Diğer tüm şeyler eşit olduğunda, FHA alım ve refinansman kredileri hemen hemen her zaman karşılaştırılabilir konvansiyonel kredilerden daha düşük faiz oranlarına sahiptir. Ancak, faiz tasarrufları yüksek mortgage sigortası primleriyle mahsup edilebilir..
Kredi Koşulları. FHA kredileri, konvansiyonel kredilere göre daha gevşek sigortalama gereksinimlerine sahiptir. FICO skoru 580 veya daha iyi olan% 3,5 aşağı FHA alım kredisi ve FICO puanı 500 veya daha iyi olan% 10 aşağı FHA kredisi alabilirsiniz.
Satıcı Tarafından Ödenen Kapanış Maliyetleri. FHA kredileri, satıcıların kapanışa yönelik satın alma fiyatının% 6'sına kadar ödeme yapmasına izin verir, örneğin, 200.000 $ 'lık bir evde 12.000 $. Bu, alıcıların pazarlarında potansiyel olarak büyük bir faydadır. Geleneksel krediler, satıcı tarafından ödenen kapanış maliyetlerini satın alma fiyatının% 3'ünde, örneğin 200.000 $ 'lık bir evde 6.000 $.
Varsayım. FHA kredileri varsayılabilir, yani oranlarda ve şartlarda minimum değişikliklerle satıcıdan alıcıya transfer edilebilirler. Varsayımlar FHA onayına ve borç verenin yüklenmesine ve alıcının kalan kredi bakiyesi ile evin değerleme fiyatı arasındaki farkı (nakit veya ikinci bir ipotek aracılığıyla) karşılama yeteneğine tabi olsa da, büyük zaman ve stres motive satıcılar için koruyucular. Geleneksel krediler genellikle kabul edilemez.

FHA Kredisi Türleri

Bir ila dört ailenin müstakil evleri için 203b ve Bölüm 251 kredilerine ek olarak, FHA kredileri başka şekillerde de bulunmaktadır:

Kat Mülkiyeti Kredileri. Bölüm 234c kredileri olarak bilinen FHA sigortalı kat mülkiyeti kredileri, müstakil evler için 30 yıllık sabit oranlı FHA sigortalı kredilerle çok ortak bir paya sahiptir. Ancak, 30 yıllık sabit, kat mülkiyeti alımları için tek FHA destekli finansman seçeneğidir. Kalifiye olabilmek için, en az beş birimli bir geliştirme dahilinde münferit bir kat mülkiyeti satın almak için Bölüm 234c kredisi uygulanmalıdır. Mülkiyet-doluluk gereksinimleri Bölüm 234c kredileri için daha gevşek olmakla birlikte, program herhangi bir gelişmedeki FHA sigortalı kredilerin en az% 80'inin mülk sakinlerine yapılmasını gerektirmektedir..
Güvenli Yeniden Finansman Kredisi. FHA güvenli refinance kredileri, geleneksel ARM'lerde yukarı yönlü faiz ayarlamaları nedeniyle temerrüde düşmüş krediler de dahil olmak üzere geleneksel ipotek kredilerini FHA destekli sabit faizli kredilere dönüştürmektedir. Nakit çıkışını tercih ediyorsanız, üst borçlanma limiti% 85 LTV'dir. Nakit dışı finansmanlar için üst limit% 97,75 LTV'dir.
FHA Kolaylaştırılmış Refinance. FHA aerodinamik refinansman kredileri, ev ekspertizi ve nispeten düşük kapanış maliyetleri (genellikle anaparanın% 4'ünden az) olmaksızın mevcut FHA kredilerini yeniden finanse etmek için tasarlanmıştır. Programın gereksinimleri kağıt üzerinde oldukça yumuşaktır - örneğin, derin sualtı evlerini teknik olarak yeniden finanse edebilirsiniz ve resmi bir gelir veya istihdam eşiği yoktur. Bununla birlikte, çoğu kredi verenin iyi kredi (620 veya daha iyi FICO) ve istihdam doğrulaması gerekir. Krediler de ciddi şekilde suçlu olamaz. Kalifiye olmak için yeni kredinizin aylık ödemenizi en az% 5 oranında düşürmesi gerekir (örneğin, 1.000 ABD Doları ile 950 ABD Doları). Bazı borç verenler kapanış maliyetlerini kredi müdürüne aktarma seçeneği sunmakta ve bu da “sıfır maliyet” kredisi ile sonuçlanmakta, ancak bu, kredinin ömrü boyunca daha yüksek bir aylık ödeme ile sonuçlanmaktadır..
Ev Sermayesi Dönüşüm İpotekleri (HECM veya Ters İpotek). Ters ipotek olarak da bilinen HECM kredileri, konut sahibi yaşlıların (62 yaş ve üstü) evlerini satmadan ve taşınmadan ev özkaynaklarına dokunmalarına yardımcı olur. Normalde bir ipotek ürünü için, HECM'ler aylık ödeme gerektirmez. Bunun yerine, sabit gelirli ve sınırlı varlıklara sahip borçlular için vergiden muaf nakit kaynaklarıdır. Bununla birlikte, önemli yasal ve finansal sonuçları nedeniyle, bir avukata veya mali danışmana danışmadan önce bir HECM çıkarmamak en iyisidir.
Dereceli Ödeme Kredisi. Kademeli ödeme kredileri veya Bölüm 245 kredileri, başlangıçta çok düşük aylık ödemelere sahiptir. Kredinin ömrünün ilk 5 ila 10 yılı boyunca, bu ödemeler her yıl% 2 ila% 7.5 arasındaki oranlarda artmaktadır. Yükselme döneminin sonunda yaylalar ve dönemin geri kalanında sabit kalırlar. Kademeli ödeme kredileri, gelirlerinin zaman içinde önemli ölçüde artmasını bekleyen borçlular için idealdir.
Büyüyen Özkaynak Kredisi. Bölüm 245a kredileri olarak bilinen, artan özkaynak kredileri, temelde, ödemeli kredilerin daha çok yönlü ve finansal olarak affedici versiyonlarıdır. Kooperatif birimleri ve yenileme veya rehabilitasyon amaçlı mevcut evler de dahil olmak üzere çoğu konut tipi için geçerlidir. Yıllık ödeme artışı, kademeli ödeme seçeneğinden daha kademelidir - yıllık artışlar% 5 ile sınırlıdır. Şartlar da daha kısa - maksimum 22 yıl.

FHA Kredilerinin Konvansiyonel Kredilere Göre Avantajları

İşte FHA kredilerinin geleneksel kredilere göre önemli avantajlarının bir özeti:

Daha gevşek sigorta (kredi puanı) gereksinimleri
Daha düşük peşinat gereksinimleri (580 veya daha yüksek FICO'lu borçlular için% 3,5 kadar düşük)
Varsayım (minimum sürtünme ile satıcıdan alıcıya aktarılabilir)
Satıcı tarafından ödenen daha yüksek kapanış maliyeti ödeneği
Düşük faiz oranları
Daha gevşek DTI ve konut oranı gereksinimleri

FHA Kredilerinin Konvansiyonel Kredilere Karşı Dezavantajları

Ve geleneksel kredilere kıyasla FHA kredilerinin önemli dezavantajları:

Satın alma kredileri ve aerodinamik olmayan yeniden finansman kredileri için tüzüğün gerektirdiği peşin mortgage sigortası ödemesi (kredi boyutunun% 1,75'i)
Devam eden ipotek sigortası primleri (yıllık kredi büyüklüğünün% 1,05'ine kadar)
Akıcı yeniden finansman dışında ipotek sigortası iptal edilemez
Düşük maliyetli piyasalarda daha düşük garantili kredi limitleri (bu bölgelerdeki üst düzey alıcılar için dezavantajlı)
Evler ev sahibi, birincil konutlar olmalıdır

VA Mortgage Kredileri: Askeri Aileler İçin Harika

1944 Servicemembers Yeniden Düzenleme Yasası (SRA) tarafından yetkilendirilen VA ev kredisi programı, mevcut ve eski hizmet elemanlarının ev sahibi olma hayalini gerçekleştirmelerine yardımcı olur. FHA kredileri gibi, çoğu VA kredisi özel kredi verenler tarafından verilir ve Gazi İşleri Bakanlığı tarafından desteklenir - doğrudan kredi kaynaklı değillerdir tarafından Va. FHA kredileri gibi, VA kredileri de sadece borçlunun birincil konutu olarak nitelendirilen mülk sahibi evler için kullanılabilir.

VA kredileri alımları ve yeniden finansman çabalarını finanse edebilir. FHA ve konvansiyonel krediler gibi, 15 ve 30 yıllık sabit oran ve çeşitli ayarlanabilir oran şartları dahil olmak üzere çok çeşitli yapılandırmalarda kullanılabilirler. Faiz oranları genellikle konvansiyonel kredilerle karşılaştırılabilir ve FHA kredilerinden daha yüksektir.

Uygunluk şartları

VA kredi uygunluk koşulları şube, tarih ve hizmet süresine göre biraz farklılık gösterir.

Genel bir kural olarak, aktif görevli servis görevlileri birbirini takip eden 180 günlük görevden sonra ve bazen birbirini takip eden 90 günlük görevden sonra hizmet vermeye hak kazanırlar. Yedekler ve Ulusal Muhafız üyeleri de dahil olmak üzere gaziler, kariyerleri boyunca herhangi bir noktada 90 ila 180 gün görev yaptıktan sonra hak kazanırlar. Aktif görev görmeyen yedekler ve Ulusal Muhafız personeli, altı yıl üst üste hizmet verdikten sonra hak kazanırlar. Şerefsiz deşarjlar diskalifiye ediyor.

Yeterlilik ve Uygunluk Sertifikası (CoE) başvurusu hakkında daha fazla bilgi için VA'nın uygunluk tablosuna bakın.

VA ve Konvansiyonel Krediler Arasındaki Farklar

Hizmete uygunluk gerekliliklerine ek olarak, VA kredileri ve konvansiyonel krediler bazı temel şekillerde farklılık gösterir:

Fonlama Ücreti. VA kredileri ile konvansiyonel krediler arasındaki en büyük ve en pahalı fark VA finansman ücretidir. VA fonlama ücreti, konvansiyonel veya FHA kredileri için geçerli olmayan benzersiz bir ücrettir. Hizmet dalı, kredi türü ve peşinat büyüklüğüne göre önemli ölçüde değişiklik gösterir, ancak genellikle daha önce aktif görev deneyimi ve% 90'ın altındaki LTV oranlarına sahip ilk kez ev sahibi veya rafinerileri tercih eder. Satın alma ve nakit çıkışı refinansman kredilerinde, fonlama ücretleri genellikle kredi anaparanın% 1.25 ila% 3.3'ü arasında, örneğin 200.000 $ 'lık bir kredide 2.500 $ ila 6.600 $ arasındadır. Nakit çıkışı olmayan yeniden finansman kredilerinde kredi anaparanın% 0,50'si kadar düşük olabilir.
Maksimum Kredi Boyutu. VA kredileri çoğu piyasada 424.100 $ 'a kadar garantilidir, ancak bu sınır piyasa koşullarında değişiklik gösterebilir. Borç vereniniz daha büyük bir kredi için onaylarsa, bunu almakta özgürsünüz, ancak VA aşırı yükümlülüğü üstlenmeyecektir. Daha yüksek maliyetli piyasalarda, VA daha büyük kredileri garanti edebilir.
Peşinat. Bir VA kredisinin en büyük avantajlarından biri, daha küçük krediler için peşinat gereksiniminin olmamasıdır. Bir VA kredisine hak kazanırsanız, potansiyel olarak evinizin tüm satın alma fiyatını finanse edebilirsiniz. Bununla birlikte, peşinat ödemesiz avantajı önemli bir pratik sınırlamaya sahiptir: genellikle alıcı başına 36.000 dolar veya 144.000 dolar olan standart VA yetkisinin dört katında sınırlıdır. Daha büyük krediler peşinat gerektirir, ancak konvansiyonel borç verenler tarafından sıkça talep edilen% 10 artı peşinat ödemeleri gerekmez..
İpotek Sigortası. VA kredileri, LTV% 80'den fazla olsa bile mortgage sigortası gerektirmez.
Kredi Koşulları. VA kredi programının taahhüt standartları FHA programınınki kadar gevşek değildir. Kredi verenlerin çoğu, duruma göre istisnalar yapılabilmesine rağmen (örneğin, yüksek gelirli borçlular) hak kazanmak için en az 620 FICO puanı gerektirir..
Kapanış Maliyetleri. Yasalara göre, borç verenlerin VA kredileri üzerindeki belirli kapanış maliyetlerini değerlendirmesine izin verilmez. Bunlar, avukatlık ücretleri, emanet ücretleri, sigortalama ücretleri ve belge işleme ücretlerini içerir. Bu ayrıntılı ücretlerin yerine, borç verenler kredi tutarının% 1'ine kadar olan oluşum ücretlerini değerlendirebilir.
Varsayım. FHA kredileri gibi VA kredileri de VA onayı ve alıcı kalifikasyonu ile üstlenilebilir.

VA Kredi Türleri

VA kredileri birkaç farklı şekilde gelir:

Satın Alma Kredisi. VA alım kredileri para gerektirmez - başka bir deyişle, izin verilen LTV% 100'e kadar çıkabilir. Bazı kısıtlamalarla, mevcut müstakil evler, özel inşa edilmiş (yeni inşaat) evler, kat mülkiyeti birimleri, üretilen evler ve lotlar ve satın alma ve yenileme projeleri için kullanılabilir (FHA 203k rehabilitasyon kredisine benzer).
Nakit Çıkış Refinansman Kredisi. Geleneksel ve FHA nakit çıkış refinans kredileri gibi, VA nakit çıkış refinans kredileri de orijinal kredinin yerini alır ve borçluya uygun gördükleri şekilde kullanabilecekleri toplu ödeme sağlar. Bu toplu ödeme, borçlunun evdeki özkaynaklarının% 100'ü kadar büyük olabilir - örneğin, borçlunun 200.000 $ değerindeki bir evde 100.000 $ borcu varsa, 100.000 $ nakit alabilirler. Nakit çıkış refinansmanı kredileri genellikle değiştirdikleri kredilerden daha düşük faiz oranlarına sahiptir. Orijinal (yeniden finanse edilmiş) kredinin mutlaka VA kredisi olması gerekmez.
Faiz Oranı Azaltma Finansmanı Kredisi (IRRRL). VA Streamline Refinance Kredisi (veya basitçe refinance'i düzene koyma) olarak da bilinen IRRRL'ler, mevcut VA satın alma kredilerini ikinci bir VA kredi başvurusu olmadan yeniden finanse etmek için özel olarak tasarlanmıştır. Nakit verme seçeneği yoktur, enerji tasarruflu ev geliştirme projeleri için 6.000 $ tutarında bir tasarruf sağlayın.
Yerli Amerikan Doğrudan Kredi Programı (NADL). Amerikan yerlilerinin hizmet üyeleri ve gazileri için özel olarak tasarlanan NADL kredileri doğrudan VA tarafından verilir. Her zaman sabit oranlı, 30 yıllık krediler olarak yapılandırılırlar. VA'ya göre, NADL'ler sadece “Federal Trust Land'deki (rezervasyon arazisi) evlerin satın alınması, inşası veya iyileştirilmesini finanse etmek veya faiz oranını azaltmak için önceki bir NADL'yi yeniden finanse etmek için kullanılabilir.

VA aynı zamanda ağır, kalıcı hizmet bağlantılı engelleri olan gaziler için kredisiz ödemeler olmak üzere iki farklı Uyarlanmış Konut Hibesi yapar. Bu hibeler, engelli gaziler ve aileleri için engellilere uyarlanmış konutların inşası, satın alınması veya güçlendirilmesi için tasarlanmıştır. Geri ödenmelerine gerek yok.

VA Kredilerinin Konvansiyonel Kredilere Göre Avantajları

VA kredilerinin konvansiyonel ipoteklere kıyasla temel avantajlarının kısa bir özeti:

Belirli kredilerde peşinat gerekmez
İpotek sigortası gerekmez
Assumability
Yüksek nakit çıkış refinans kredisi limitleri (evde özsermayenizin% 100'üne kadar nakit çıkışı)
Yeniden finansman kredilerinde düşük maliyetler
Maliyet türlerini ve değerlerini kapatma ile ilgili kısıtlamalar

VA Kredilerinin Konvansiyonel Kredilere Karşı Dezavantajları

Ve bunların dezavantajları:

VA fonlama ücreti önceden gerekli
Aktif görevli servis üyeleri, gaziler ve aileleriyle sınırlıdır
Yüksek maliyetli pazarlarda alıcıları dezavantajlı hale getirebilecek kredi boyutu sınırları
Evler ev sahibi, birincil konutlar olmalıdır

Son söz

Sayım tanımlı bir metropol bölgesinde yaşıyorsanız, oranlar geleneksel, VA veya FHA kredisine hak kazanırsınız. Ancak, kısmi açık alanlara kısmi iseniz, en iyi konut kredisi seçeneğiniz sadece burada geçerken bahsettiğimiz bir seçenek olabilir: USDA kredisi.

ABD Tarım Bakanlığı tarafından desteklenen USDA kredileri, Amerikalıların büyük çoğunluğunun yaşadığı nüfus sayımı tanımlı metropol alanlarının dışına yerleşmek isteyen ilk kez alıcılar için özel olarak tasarlanmıştır. Kalifiye olanlar için, USDA kredi programı inanılmaz derecede cömerttir -% 100 finansman (parasız), ultra düşük faiz oranları ve indirimli PMI sunar. Geleneksel bir krediye veya daha yaygın olan geleneksel olmayan alternatiflerden birine başvurmadan önce, kendinize (ve cüzdanınıza) bir iyilik yapın ve bu zor, potansiyel olarak kazançlı gayrimenkul finansman ürününe bakın.

Bir ipotek için onaylanma şansınızı artırmak istiyorsanız, şu makaleye bakın: 6 Konut İpotek Kredisi İçin Onay Alınması İçin İpuçları.

Farklı ipotek kredilerinden hangisi - FHA, VA veya konvansiyonel - sizin için doğru?