Ana Sayfa Sigorta Nedir - Politika Maliyetleri, Kapsam ve İhtiyaç

Gayrimenkul sigortasının özel bir biçimi olan başlık sigortası bunun içindir. Belirli bir konut veya ticari gayrimenkul parçası el değiştirdiğinde, bir mülkiyet politikası, mülkün geçmiş haciz veya sahte bir unvan ve önceki tapuya uygun olmayan veya yetersiz taraflar gibi diğer sorunlarla çarpışmadığından emin olur. devrin yasallığı veya gelecekteki finansal maliyetlerle sonuçlanması.

Çoğu durumda, borç verenler ve alıcılar, her biri mülkteki ilgili menfaatlerini koruyan ayrı sigorta sigorta poliçeleri satın alırlar. Alıcı genellikle her iki politikanın tam maliyetini öder, ancak bir alıcının pazarında satıcıyla bir maliyet paylaşımı düzenlemesi yapmak (veya satıcıyı tüm mali yükü omuzlandırmaya ikna etmek) genellikle mümkündür. Tapu sigortası genellikle bir gayrimenkul işleminde kapanış maliyeti olarak dahil edilir.

İster eski bir ev ister yeni bir inşaat evi satın alıyor olun, büyük olasılıkla bir başlık politikasına ihtiyaç duyacaksınız. İşte bu alışılmadık ama inanılmaz derecede yaygın sigorta şekli hakkında bilmeniz gerekenler.

Tapu Sigortası Nedir??

Sigortaların çoğu sanayileşmiş ülkelerde bulunmasına rağmen, Amerika Birleşik Devletleri'nde diğerlerine göre çok daha yaygındır. Bunun nedeni, yerel yönetimlerin burada mülk transferlerinin ve mülkiyetin yasallığını belirlemede dünyanın hemen hemen her yerinden daha küçük bir rol oynamasıdır..

Diğer pek çok ülkede, özellikle İngiliz ortak hukukundan etkilenen ülkelerde, yeni mülk sahipleri yakın zamanda devredilen unvanını ilgili yerel hükümete kaydederler ve bu işlemin sonucunda ortaya çıkan anlaşmazlıkların nihai belirleyicisi olur. Buna karşılık, çoğu ABD yargı yetkisi, geçerli olup olmadığını veya mülkün haciz ve diğer yükümlülüklerden arınmış olup olmadığını kesin olarak belirlemeden her mülk transferini kaydeder. Bu karar, sigorta şirketi çalışanları da dahil olmak üzere özel uzmanlara aittir..

Neden Var

İster inanın ister inanmayın, mülk sahiplerinin 19. yüzyılın ortalarından önce geçersiz veya hileli arazi unvanlarına karşı hiçbir yasal başvurusu yoktu. O zamanlar, başlıklarının geçerli olduğundan emin olmak için alıcılara dik düştü. Bu, zayıf yolları olan ve merkezi olarak konumlandırılmış ve bazen de bakımlı olmayan arazi kayıtlarına sahip geniş sınır eyaletlerinde pratik olarak imkansız olan zorlu, zaman alıcı bir süreçti..

Bu mutsuz durum, 1868'de Pennsylvania Yüksek Mahkemesi tarafından duyulan Watson v. Muirhead davasındaki dönüm noktasında meydan okundu ve onandı. Mahkeme, bir Pennsylvania nakil şirketi (emlak transferi uzmanı) Muirhead'in sorumlu tutulamayacağına hükmetti. bir avukatın belirli bir unvanın boşluklardan uzak olduğuna dair hatalı görüşüne dayanarak. Gerçekte, unvanın, inceleme avukatının keşfedemediği ve alıcı için ciddi mali sıkıntıya yol açtığı önceden var olan bir haciz vardı.

Karardan öfkelenen toprak sahipleri, Pennsylvania Eyalet Yasama Meclisine müdahale etmek için lobi yaptılar. 1874 yılında, kurum tapu sigortasına izin veren bir yasa çıkardı. 1876'da Philadelphia'da ilk sigorta şirketi kuruldu. Diğer devletler davayı izledi, gerisi tarih.

Sigorta Türleri

Mülkiyet sigortası iki temel biçimde gelir: borç veren (“kredi” olarak da bilinir) politikalar ve alıcı politikaları. Borç veren politikaları, ipotek borcunun mülke olan ilgisini korur ve bu da genellikle zamanla azalır. Alıcı politikaları, genellikle zamanla artan alıcının ilgisini korur.

Borç veren politikaları, ipotek kredisinin ömrü boyunca veya ilk ipotek yeniden finanse edilene kadar yürürlükte kalır; bu noktada yeni bir borç verme politikası yayınlanır. Alıcı mülkiyete ilgi gösterdiği sürece alıcı politikaları yürürlükte kalır.

Sigorta Sigorta Neleri Kapsar

Diğer birçok sigorta türü hasar, hırsızlık ve diğer tehlikelerden dolayı gelecekteki zararlara karşı mali koruma sağlar. Buna karşılık, tapu sigortasının maliyetinin çoğu, mevcut poliçe sahibini olumsuz etkileme potansiyeli olan geçmiş konular için ve bu tür sorunları finansal kayıplara neden olmadan ortaya çıkarmak ve düzeltmek için gerekli profesyonel emek için ayrılmıştır..

Başlık arama

Tapu sigortası poliçeleri eyaletten eyalete ve sağlayıcıdan sağlayıcıya değişse de, her zaman bir unvan araması yapma maliyetini karşılarlar. Başlık arama, başlıkta herhangi bir sorun olup olmadığını belirlemek için ilgili genel kayıtların kapsamlı bir incelemesidir. Bu kayıtlar genellikle mülkün bulunduğu şehir veya ilçe ile yapılır..

İdeal olarak, bir başlık araması, bir mülkün tüm geçmişine bakar ve orijinal plattingine veya alt bölümüne uzanır. Bu genellikle mülkün soyut mülkiyetini ve tüm mülkiyet zincirini ve tarihi hacizleri içeren bir belge incelenerek yapılır. Ancak, özetler eksik olabileceğinden veya hatalı bilgiler içerebileceğinden, kapsamlı bir başlık araması genellikle yerel vergi kayıtları, önceki sahiplerinin vasiyetleri ve ilgili mahkeme kararları gibi diğer bilgi kaynaklarına dayanır..

Tedavi veya Sorunları Çözme

Tapu sigortası poliçeleri aynı zamanda unvan arama sırasında ortaya çıkan çoğu unvan probleminin (kusur olarak da bilinir) çözülmesinin maliyetini (tedavi olarak da bilinir) kapsar. Yaygın kusurlar aşağıdakileri içerir, ancak bunlarla sınırlı değildir:

Vergi borçları (ödenmemiş vergiler için)
Mekanik haciz olarak da bilinen inşaat hacizleri (ücretsiz inşaat veya yenileme faturaları için)
Alacaklılar (örneğin, önceden var olan ipotekte ödenmemiş bir bakiye)
Mahkeme kararları (örneğin, mülkün bir kısmını eski bir eşe veren boşanma sonrası karar)

Başlık araması, mülkün tamamen üçüncü bir şahsa ait olduğunu ve bu nedenle mevcut satıcı tarafından pazarlanamayacağına dair kanıt gibi, bir veya daha fazla transfer aracının sahte olduğunu, beceriksiz bir tarafın (ör. reşit olmayan bir kişi olarak) önceki bir devir işlemine karışmışsa veya araziye erişim hakkı olmadığında - borç veren mülk üzerinde ipotek vermeyi reddedebilir ve alıcı uzaklaşmaya zorlanabilir.

Yasal Maliyetler ve Zarar Tazminatı

Son olarak, mülkiyet sigortası poliçeleri, mülkiyet ihtilaflarından kaynaklanan gelecekteki maliyetleri kapsar. Örneğin, geçerli bir sigorta poliçesi sahibinin, şirketlerinin bir önceki sahibinin ödenmemiş yenileme faturasından kaynaklanan mülk üzerinde haciz olduğunu iddia eden yükleniciler tarafından açılan bir davayı savunmak için cepten ödeme yapmak zorunda kalmayacaktı.

Bir mahkemenin mülkün en son transferini yönetmesi nispeten nadir görülen bir durumda, örneğin, önceki bir mal sahibinin mülkü şimdiye kadar keşfedilmemiş bir irade ile üçüncü bir tarafa devrettiği keşfedilirse - politika ayrıca politika sahibini telafi eder mülkte herhangi bir özkaynak kaybı. Sigorta poliçesinin teminat limiti, poliçe sahibi ilave teminat satın almadığı sürece, genellikle poliçenin verildiği tarihte mülkün değerlendirilen değerine eşittir..

Sigorta Sigorta Maliyeti Maliyetleri Nasıl Belirlenir?

Diğer birçok yaygın sigorta poliçesinden (oto sigortası, hayat sigortası ve ev sahibi sigortası dahil) farklı olarak, başlık sigortası poliçeleri genellikle işlemin bitiş tarihinde veya öncesinde tek seferlik bir kerelik ödeme gerektirir. Sigortacınız bir kerelik ödemeyi daha yönetilebilir aylık taksitlere bölmeyi teklif etmedikçe, bir başlık politikasının devam eden ödemeleri gerektirmesi çok nadirdir.

Sigorta Sigorta Maliyetlerini Etkileyen Faktörler

Sigorta sigortası maliyetleri genellikle iki geniş kategoriye ayrılır: prim ve hizmet ücretleri. Her kategori içinde maliyetler, politikanın altına girmek ve yerine getirmek için gereken iş miktarına ve türüne göre daha da bölünebilir.

Primler

Belirli bir sigorta poliçesinde ödenen gerçek prim, bir dereceye kadar dayanak mülkün değerine bağlıdır. Ancak, politikanın maliyetinin büyük kısmı transfer öncesi çalışmaları (başlık arama, inceleme ve iyileştirme kusurları) kapsadığından, mülk değeri en önemli faktör değildir.

Primleri etkileyen diğer faktörler şunlardır:

Kapsanan mülk ve bitişik mülkler (başlık tesisi olarak bilinir) hakkında doğru, güncel bilgi sağlamak için gerekli iş miktarı
Kapsamlı bir başlık araştırması ve incelemesi yapmak için gerekli iş miktarı
Herhangi bir kusuru veya olumsuz menfaati iyileştirmek için gerekli ayak işleri
Sigortalı tarafı herhangi bir mülkiyet hatası için telafi etmenin beklenen maliyeti

Ortalama sigorta poliçesi, tüm açık işleri ve süregelen yasal ve zarar teminatını kapsayan bir kereye mahsus olmak üzere yaklaşık 1.000 $ 'lık bir prim taşır. Bununla birlikte, primler, birkaç yüz dolardan az bir miktardan 2.000 dolardan fazlaya kadar önemli ölçüde değişir..

Prim Yönetmeliği

Sigorta sigortası düzenlemeleri eyaletten eyalete önemli ölçüde değişiklik gösterir. Bazı ülkelerde, yetkililer, sigorta şirketlerinin poliçelerini nasıl yapılandırabileceklerini - yukarıda belirtilen faktörlerden bağımsız olarak ne kadar ücret alabileceklerini - ciddi bir şekilde sınırlandırarak primleri sıkı bir şekilde düzenler. Diğer yargı bölgelerinde prim düzenlemeleri daha hafiftir ve sigortacıların oranları ayarlamak için daha fazla hakkı vardır.

Ortak prim düzenleme biçimleri aşağıdakileri içerir:

Yalnızca Gözetim. Bu şemada, düzenleyici otoriteler sigorta sigorta primlerini yıldan yıla izlemektedir, ancak kabul edilebilir oranlar veya aralıklar belirlemek için doğrudan işlem yapmamaktadır. Ancak, yetkililer belirli bir sigortacının haksız yüksek primler tahsil ettiğini, rekabeti düşürdüğünü veya yerel endüstri üzerinde tekel gücü kullandığını belirlerse, hakaret eden sigorta şirketine para cezası verme veya prim kontrollerini başlatma hakkını saklı tutarlar. Örnek durumlar Georgia ve Illinois.
ilan. Düzenleyici makamlar, yerel sigorta sigortasının durumunu değerlendirmek ve bunu yansıtan prim oranları veya aralıkları belirlemek için düzenli olarak toplanır. Örnek durumlar Teksas ve New Mexico'dur..
Ön onay. Devlette faaliyet gösteren her sigorta şirketi veya birden fazla sigortayı temsil eden bir yerel ticaret kuruluşu, yıllık olarak yerel düzenleyici otoritelere yeni oranlar önermelidir. Bu oranlar, yetkililer tarafından açıkça onaylanmadıkça ücretlendirilemez. “Dosya ve kullanım” olarak bilinen ilgili bir standart, sigorta şirketlerinin düzenleyici makamlara yeni ücret tarifeleri sunmasını ve ardından ayarlanmayacakları bildirilene kadar uygulanmasını beklemektedir. Örnek durumlar arasında New Jersey ve New Hampshire sayılabilir..
Dosya-ve-kullan. Bu daha hafif, daha az yaygın bir standarttır ve aynı zamanda düzenleyici otoritelerle aynı anda değişiklik bildirimi yaptıkları sürece sigorta şirketlerinin uygun gördüklerinde oranları değiştirmelerini sağlar. Yetkililer yeni oranları gözden geçirme üzerine haksız buluyorlarsa, ayarlama hakkını saklı tutarlar. 2015'in ortalarından itibaren tek kullanım ve dosya durumu Wisconsin.

Kimler Başlık Sigortası Sunar ve Nerededir

Tapu sigortası, Progressive ve State Farm gibi çeşitli otomobil ve ev sahibi sigortası tedarikçilerine hitap etmemiş gibi görünen özel bir üründür. Aslında, Amerikan Tapuları Birliği'ne (ALTA) göre, bir avuç sigortacı ABD tapu sigortası poliçelerinin büyük çoğunluğunun altındadır. 2014 yılında Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic Ulusal Unvan Sigortası Şirketi ve Stewart Title Guaranty Company, toplam unvan sigortası pazarının% 80'inden fazlasını oluşturdu. Farkı daha küçük, bölgesel sigorta şirketleri.

Çoğu gayrimenkul işleminde, alıcının ipotek ödünç veren şirketi, tapu şirketi (tapu şirketi) ve emlakçı veya avukat, aslında alıcının talep etmesi veya satın almayı seçmesi durumunda, alıcının politikası için bir sigorta şirketi önerir. Tapu sigortası maliyetleri ve poliçe şartları, aynı ülkede faaliyet gösteren sigorta şirketleri arasında nadiren çok değişiklik gösterdiğinden, alıcı genellikle tavsiyeyi kabul eder ve bu konuda hareket eder.

Bununla birlikte, federal yasaların (Emlak Uzlaştırma Prosedürleri Yasası veya RESPA) bu kuruluşların alıcıdan belirli bir şirketi kullanmasını zorunlu kıldığını belirtmek önemlidir. Bir emlak alıcısı olarak, her zaman başlık sigortası için alışveriş yapma ve ihtiyaçlarınıza en uygun sağlayıcıyı seçme seçeneğiniz vardır..

Ünvan Sigorta Mevcudiyeti

Mülkiyet sigortası yasaldır ve 49 ülkede mevcuttur. Yalnız istisna, Iowa merkezli birkaç sigortacıyı iflas ettiren ve devlet toprak sahiplerine büyük sigortasız kayıplarla sonuçlanan yerel bir gayrimenkul çöküşünden kısa bir süre sonra 1947'de mülkiyet sigortasını yasaklayan Iowa'dır. Iowa'da avukatlar arazi unvanlarını inceler ve sahiplik zincirini ve görünen başlık kusurlarını özetleyen unvan görüşleri üretir. Iowa avukatlarının malpraktis sigorta poliçeleri genellikle yanlış veya eksik başlık görüşlerine atfedilebilen mali kayıpları kapsar.

Ünvan Sigortası ile Ünvan Görüş Maliyetleri

Karşılaştırma için, mülkün türüne, önceki sahiplerin sayısına ve mülkte bulunabilecek herhangi bir haciz sayısına ve karmaşıklığına bağlı olarak, avukat tarafından üretilen tipik mülkiyet hakkı fikri Iowa'da 100 ila 300 dolar arasında bir maliyete mal olur. Ayrıca, mülkün özetini aktarmanın maliyeti genellikle 100 $ ile 200 $ arasında değişmektedir.

Bu, yalnızca alıcı tarafından ödenen toplam 200 $ ila 500 $ arasında bir maliyet ekler - çoğu durumda, başlık sigortasının maliyetinden önemli ölçüde daha az. Ne başlık görüşü ne de soyutlama ücretleri Iowa'nın devlet hükümeti tarafından düzenlenmese de, devletin avukatları ve unvan uzmanları arasındaki yoğun rekabet onları makul seviyelerde tutar.

Bununla birlikte, başlık görüşlerinin çoğu ülkede geleneksel olmadığını unutmayın. Satın aldığınız mülk hakkında bir başlık görüşü yazmak isteyen yerel avukatlar bulabilseniz bile, hatalı uygulama politikaları, hatalı veya eksik bir görüş nedeniyle maruz kalınan zararları kapsamıyor olabilir. Bu kayıplar için kancada olmanız muhtemeldir - ve en kötü senaryoda, sonuç olarak mülkünüzü kaybedebilirsiniz..

Son söz

Yeni bir evi kapatmak, özellikle ilk kez ev satın alanlar için yorucu bir süreçtir. Eşim ve ben 2015'te evimizi kapattığımızda, ayrıntılı kapanış maliyetleri listemiz bir sayfadan daha fazlaydı - küçük yazı tipinde.

Tapu sigortasını, siz veya satıcınız tarafından isteksizce ödenmesi gereken başka bir kapanış maliyeti olarak görmek caziptir. Bununla birlikte, bir tek kullanımlık satır öğesinden çok daha fazlasıdır. Ev sahibi sigortası, bir dizi fiziksel tehlikeye karşı mali koruma sağladığı gibi, başlık sigortası da geçmişteki hatalara, ihmallere ve dolandırıcılık eylemlerine karşı ilginizi korur. Borç vereniniz tapu sigortası yapmanızı gerektirmese bile, değerli bir yatırım olmadığı bir durum hayal etmek zor.

Sahip olduğunuz bir ev veya kiralık mülkte hiç başlık sigortası satın aldınız mı??