Kiralık Mülklere Sahip Olma ve Yönetme Artıları ve Eksileri

Maalesef, kiralık mülklerle ilişkili maaş çeklerini yapmak o kadar kolay değil. Kiralık mülkler kesinlikle büyük miktarda gelir yaratabilse de, bir mülk sahibi olmanın ve yönetmenin hala bir iş olduğunu hatırlamak önemlidir. Gelir mülkleri dünyasına dalmadan önce, böyle bir düzenlemenin artılarını ve eksilerini ciddi olarak düşünmek için biraz zaman ayırın, böylece güçlü ve zayıf yönlerinizin işin yararları ve dezavantajlarıyla uygun şekilde eşleştiğinden emin olabilirsiniz..

Kiralık Mülkleri Yönetmenin Avantajları

1. Aylık Maaş

Bir kiralık mülk sahibi olmak ve yönetmek için kazanabileceğiniz aylık maaş çekleri, bazen neredeyse hiçbir şey yapmamak için gelir toplayabileceğiniz birkaç durumdan biridir. Mülk iyi durumda ve kiracı sorumlu olduğunda, ipotek maliyetinizi ve mülkün sürdürülmesine ilişkin diğer masrafları dengelemek için kira çekleri alabilirsiniz. Eğer ipotek kira için topladığınızdan daha az ise, kendinizi her ay bir fazla vermenin mutlu durumunda bulabilirsiniz..

Ancak, ev iyileştirmeleri ve onarımları, gelecekteki boş pozisyonlar ve vergiler için para ayırmanız gerektiğini unutmayın. Bir kenara koyduğunuz tutar, vergi grubunuza, evin durumuna ve boş pozisyonlar ve kiracı cirosu için öngörülerinize bağlıdır.

Ancak her ay mülkte bir kayıp alsanız bile (masraflar gelirden daha fazladır), yine de yatırımınıza değer olabilir. Bu, mülkün sahip olmayı düşündüğünüz süre boyunca ne kadar değer kazanacağını beklediğinize, kiralama piyasasının bu süre zarfında ne kadar iyileşmesini beklediğinize ve kaybın vergileriniz üzerindeki etkisine bağlıdır..

Anahtar teslim yatırım mülkleri için bir pazar olan çatı stoğunun, her ay potansiyel nakit akışını anlamanıza yardımcı olacak her bir mülk finansı hakkında çok kapsamlı bir raporu var..

2. Yatırım Olarak Eşitlik

Herhangi bir yatırım gibi, kiralık mülklere sahip olmak ve bunları yönetmek risklerle birlikte gelir. Ancak riski alan kişiler için önemli bir ödül potansiyeli var.

İki harika şey olabilir: Birincisi, mülk zaman içinde değer kazanabilir ve ikincisi, mülkteki hisse senedi yatırımınız mahsup edilir ve kazandığınız parayla tamamen karşılanabilir. Ayrıca, tüm masraflarınıza ek olarak ipoteğinizde faiz ödemeleri yazabileceğiniz için yatırımınızda önemli bir vergi indirimi alabilirsiniz..

Bu iki şey meydana gelirse, mülkünüzü Figure.com ile sattığınızda veya yeniden finanse ettiğinizde önemli bir çek toplayabilirsiniz. Sadece sattığınız zaman sermaye kazancı vergileri ve mülkün yeniden finanse edilmesi veya satılmasıyla ilgili ücretleri karşılamak için para için öngörülen evinizin bir kısmını ayırdığınızdan emin olun. Birincil konuttan farklı olarak, kira satışı sırasında kazandığınız paralar - daha az masraf - vergiye tabidir.

3. Satış Alternatifi

Pazarın çöküş içinde olması durumunda kiralama özellikleri satışa güzel bir alternatif sağlayabilir. Örneğin, potansiyel alıcıların finansman bulması gittikçe zorlaşmaktadır, bu nedenle mülkünüzün değerinde olan satış değerini üretmesi için yeterli talep olmayabilir. Sahip olduğunuz bir mülk için durum buysa, piyasa düzelene kadar kiralamak akıllıca olabilir. Mülkü satmadan önce kiralayarak, kötü bir piyasaya çıkarken hisse senedi oluşturabilirsiniz.

Ayrıca, mülkünüzü aşağı piyasada kiralamanın büyük bir yararı, satış zamanı geldiğinde evdeki kayıpların bir kısmını yazabilmenizdir. Bu en iyi, kiralamaya başladığınızda mülkün daha fazla değer kaybedeceğini öngörüyorsanız yapılır. Bu anlayışlı hamle, evinizi zararda satmanın acısını hafifletebilir, çünkü bir işletme mülkü olarak, bu kaybın bir kısmını gelirinize karşı bir kesinti olarak talep edebilirsiniz, bu da özellikle daha yüksek bir seviyedeyseniz yardımcı olur vergi aralığı. 25.000 $ 'a kadar zarar yazabilirsiniz.

4. Ek Vergi Avantajları

Bir ev sahibi olarak, mülkünüze sahip olmak ve yönetmekle ilgili çok sayıda masraf yazabilirsiniz. Ev sahipleri mülkle ilgili ipotek faizi, amortisman, onarım, seyahat ve sigorta masraflarını yazabilirler. Ve kendi hesabına çalışan herhangi bir kişi gibi, bir ev sahibi de ev ofisi giderlerini, yasal ve muhasebe hizmetlerini ve bir iş yürütmeyle ilgili diğer giderleri yazabilir.

Bu tahsilatlar yıl sonunda cebinizde paraya dönüşebilir. Ve çoğu durumda, serbest meslek sahiplerinden farklı olarak, gelirinizi Çizelge C'de talep etmeyeceksiniz ve gelir vergisine ek olarak serbest meslek vergisi ödemeniz gerekmeyecek.

5. Bağımsızlık

Bir mülke sahip olup onu yöneterek kendi patronunuz olabilirsiniz. Elbette, sadece bir mülkten elde edilen gelirle sona erdiremeyebilirsiniz, ancak kira gelirini geçim kaynaklarına dönüştüren birçok anlayışlı yatırımcı vardır. Bu yatırımcılar genellikle çok fazla iş olan bir mülk portföyüne sahiptir ve bunları yönetir. Takas, elbette, isteklerine ve programlarına göre yatırım yapabilmeleri, sürdürebilmeleri ve kaldırabilmeleridir.

Kiralık Mülk Sahibi Olmanın Dezavantajları

Mülk sahipleri ve yöneticileri için kira geliri harika bir yatırım ve gelir kaynağı olabilir. Ancak, kiracılarınızın kira çeklerine para yatırmaktan daha karmaşıktır.

1. Kiracılar Korkunç Olabilir

Kiracıların mülklere özen göstermek için çok az nedeni vardır. Çoğu zaman, en iyi senaryoda, bir kiracı, taşındığında yeri biraz kirli bırakacaktır. Temel ev sahibi bakımını yeniden boyamanız ve tamamlamanız gerekiyor.

Ne yazık ki, ya yanıltıcı ya da algılanan hafiflikler üzerinde haklı olan kiracıların, bir mülkün tamamen yağmalandığı biliniyor ve bu da 500 $ 'lık bir güvenlik depozitinin köleliğine değer olduğunu gayet iyi biliyor. Bu durumlarda, mülkü ardışık kiracılar için kabul edilebilir bir koşula geri döndürmek için binlerce dolar harcamanız gerekebilir..

Dahası, kiracılar bazen tahliye için mahkemeye götürme masraflarınız nedeniyle bir süre için kiraya verebileceklerini bilerek kiralarını ödemeyi bırakıyorlar. Her iki durumda da, korkunç kiracılar sizi on binlerce dolar geri alabilir ve sayısız baş ağrısına neden olabilir..

2. Yatırım Sermaye Gerektirir

Bir mülk satın almak için peşinat ödenmesi gereken sermayenin ötesinde, mülkünüzü yönetmek için likit sermayeye sahip olmanız gerekir. Örneğin, korkunç bir kiracı tarafından yıkılan bir mülkü onarmak için binlerce dolara ihtiyacınız olabilir. Tahliye mahkemesine kiracı almak için yüzlerce dolara ihtiyacınız olabilir. Ve iyi bir kiracı taramasının eldeki ihtiyaç duyulan sermaye miktarını azalttığını düşünürseniz, beklenmedik ev onarımları genellikle maliyetlidir ve yasal olarak mülk sorunlarıyla hızlı ve yeterli bir şekilde ilgilenmek için bir ev sahibi olarak zorunludur.

Örneğin, yanmış bir su ısıtıcısını değiştirmek için yüzlerce dolara ve sızan bir çatıyı değiştirmek için muhtemelen binlerce dolara ihtiyacınız var. Evinizi kiralıyorsanız ek sigorta kapsamına da ihtiyacınız vardır, çünkü ev sahibi sigortası yalnızca mülk sahibi mülkler için geçerlidir.

3. Potansiyel Yasal Sonuçlar

Yasal sorunlardan bahsetmişken, zamanınız veya para kısıtlamalarınız nedeniyle gerekli onarımları yapamazsanız yasa kiracı tarafındadır. Nolo'ya göre, kiracı işinizi düzgün bir şekilde yapmazsanız kirayı alıkoyabilir, hatta bir kira sözleşmesi yapabilir. Dahası, kiracının kirası hava geçirmez değilse, kiracınız mülke zarar verirse veya kirayı tatmin edici bir şekilde ödemiyorsa çok az başvurunuz olabilir.

Kiralık gayrimenkul konusunda deneyimli bir avukatın kiralama şartlarını gözden geçirdiğinizden emin olun. Ayrıca, sigorta poliçelerinizi yeterli sorumluluk kapsamı için kontrol etmezseniz, kiracının mülkte veya konukların yaralanması durumunda sizi mahkemeye götürebileceğini unutmayın..

4. Zaman Tüketimi Çabaları

Açıkçası, beklenmedik onarımların giderilmesi zaman alabilir. Ancak, tüm kiralık mülk sahipliği ve yönetimi süreci zaman alır.

Uygulamalar, mülakatlar ve kredi raporları aracılığıyla yüksek kaliteli bir kiracı bulmak için gereken zaman ve enerjiyi hesaba katmalısınız. Ayrıca, kiracınızın depozitolarının, kira çeklerinin, taleplerinizin ve ihtiyaçlarınızın üstünde kalmanız gerekir. Kiracınız sadece kalacak bir yer için değil, aynı zamanda mülk üzerinde hizmet için de ödeme yapıyor. Bütün bunlar zaman ve teknik bilgi gerektirir.

Mülk yönetimi için ayrılan çok fazla saat olmadan gelirinizin artacağını varsayamazsınız. Bu, geleneksel bir tam zamanlı işi de tutmaya çalışıyorsanız özellikle sorunludur. Bu durumda, mülk yönetiminin günlük işini özel bir mülk yönetim firmasına dış kaynak ile sağlayabilirsiniz, ancak bu, ne kadar kazandığınıza bağlı olarak kârınızı% 8 ila% 10 veya daha fazla azaltır. Başlamadan önce, hangi hizmetleri sundukları ve onlar için nasıl ücret talep ettikleri hakkında bir fikir edinmek için birkaç yerel mülk yönetimi şirketi ile konuşmak iyi bir fikirdir..

5. alt satır geri ısırır

Tüm yatırımlar gibi, bir kiralık mülk edinme ve yönetme riski de vardır. Bazen, piyasalar, bir mülkün değerini takdir etmek yerine amortisman yaptığında olduğu gibi, istediğiniz gibi davranmaz. Diğer zamanlarda, sorunlar kötü kiracılar veya pahalı onarımlar gibi bir mülkte ortaya çıkar (bu, problemlerle başa çıkmak için yeterli miktarda sıvı sermaye ayırmadıysanız özellikle yıkıcıdır). Açık pozisyonları doldurmakta veya koyduğunuz zamana değecek bir getiri elde etmekte zorluk çekebilirsiniz. Mülk portföyünüzü çeşitlendirerek aksaklıklara karşı koruma sağlayabilirsiniz, böylece finansal geleceğiniz tamamen bir gelir mülküne bağlı değildir.

Son olarak, hükümetin gelirinizden adil payını almak için geleceğini unutmayın. Gelir ve giderlerinizi dikkatle belgelediğinizden emin olun, böylece hükümet vadesinden daha fazlasını alamaz. Mülkünüzün kullanımı, geliri veya masrafları ile ilgili vergiyle ilgili sorularınız varsa, yıl sonunda hiçbir gizli kurala şaşırmadığınızdan emin olmak için muhasebecinize danışın..

6. Birincil Rezidans'ı Yarı Zamanlı Kiralamaya Dönüştürme

Dikkatli değilseniz, kiralık emlak tutkularınızdaki küçük baskı sizi rahatsız etmek için geri gelebilir. Örneğin, giderek daha popüler olan tatil amaçlı mülk kiralamayı ele alalım. Vergi kanunları, sadece sizin ve ailenizin yılda birkaç hafta boyunca tesislerden çıkmasına izin vermekle kalmaz, ayrıca fazladan gelir ve tahsilatlar elde eder. Bu senaryoda, ekstra gelir için evinizi kiralayabilirsiniz, ancak muhtemelen herhangi bir ek kesinti yapamayacaksınız..

Siz ve aileniz, 14 günden fazla veya kiracıların işgal ettiği sürenin% 10'undan daha fazla bir süre boyunca evi işgal ederseniz, sahip olduğunuz tüm mülkler birincil konut olarak kabul edilir (hangisi daha büyükse). Mülk hâlâ birincil konut olarak sayılıyorsa, onu bir tatil mülküne dönüştürmüş olsanız bile, vergi zamanı geldiğinde giderlerinizi kira gelirinize düşemezsiniz. (Ancak, birincil konutunuz olduğu için, birçok durumda hala ipotek faizini düşebilirsiniz.) Motivasyonunuz evinizi kiralamakla ilgili kesintilerden faydalanmaksa, mülkünüzü dönüştürmekle cesur bir hamle yapmadan önce muhasebecinizle konuşun Vergi zamanında şok olmayacak şekilde kiraya verin.

Son söz

Mülk kiralama sizin için cazip geliyorsa ve ayrıntılı mülk yönetimi beceri seti, ilgi alanları veya zamanlama sınırlamalarınızın ötesindeyse, bir mülk yönetim şirketi tutmayı düşünün. İdeal senaryoda, kiradan gelir ve / veya özsermaye yaratabilirsiniz, ancak bir başkası günlük mülk bakımı, tahsilatlar ve hatta yeni kiracılar bulmaktan sorumludur. Şirketin sunduğu hizmetler ve masraflarının buna değip değmediği hakkında fikir edinmek için birden fazla yerel mülk yöneticisiyle görüşmek iyi bir fikirdir..

Hiç kiralık mülklerle ilişkili büyük bir dezavantaj yaşadınız mı??