Değişken Gelir ile Serbest Çalışıyorsanız, Mortgage Kredisi Nasıl Alınır?

Ancak, bir işletme sahibiyseniz veya serbest meslek sahibi iseniz, emlak finansmanı için yeterlilik o kadar basit değildir. Geliriniz ne olursa olsun, yeni federal düzenlemeler serbest meslek sahibi kişilerin ev kredisi almak için birkaç çembere atlamasını gerektirir, yani ihtiyacınız olan finansmanı bulmak için kutunun dışında düşünmeniz gerekebilir.

Nitelikli Finansman için Yeni Düzenlemeler

2008 yılında ABD'deki emlak balonu patladıktan sonra - bir kredi krizi ve yıkıcı bir durgunluk başlattıktan sonra, Federal Hükümet ipotek kredisi uygulamalarına bir göz attı ve bir şeyin değişmesi gerektiğini belirledi. Bu değişikliklerin bir sonucu olarak, tüketiciler hemen ev finansmanı almayı giderek zorlaştırdı.

Yönetmelikler halen uygulanmaktadır. 2014 yılında Tüketici Mali Koruma Bürosu, Dodd-Frank borç verme reformlarının bir parçası olarak “nitelikli ipotek” standartları belirlemiştir. New York Times'a göre, bu krediler geleneksel bir işte çalışmıyorsanız onay almak için genellikle zorlayıcıdır.

Ancak piyasa onlara hakimdir. Hükümet tarafından hem tüketiciler hem de borç verenler için sağlam ve adil olarak kabul edilirler. Ve ayrıca, ipotek şirketleri bunları sunmak için çok motive olurlar, çünkü bunu yapmak bir kredinin kötüye gitmesi durumunda onları yasal yollardan korur.

Nitelikli bir ipotek alabilmek için aşağıdakilere sahip olmanız gerekir:

• Gelir Teyidi. Yastıklı bir banka hesabına sahip olmak yeterli değildir - sabit bir gelir akışına sahip olduğunuzu kanıtlamanız gerekir. Sporadik olarak ödeme yapıyorsanız, ancak büyük parçalar halinde, borç verenlere aylık eve götürmeniz hakkında iyi bir fikir vermek için bu maaşların genellikle iki yıl boyunca ortalaması alınır..
• Borç / Gelir Oranı. Borç / gelir oranınız% 43'ü geçemez. Mortgage yeterliliği amacıyla, bu rakam, tekrar eden aylık borcunuzu tekrarlayan ortalama aylık gelirinize bölerek hesaplanır. Tabii ki, işinizi başlatmak veya desteklemek için kredi kullandıysanız bu sorunludur.
• Serbest Meslek Sahibi İki Yıl Kişisel Vergi ve Ticari Vergi Beyannamesi. Ne yazık ki, vergi tahsilâtları, her şey söylendiğinde ve yapıldığında devasa bir geliri elinize çıkarmak için geri gelebilir, bu nedenle borç verenler tam getirilerinizi incelemek ister. Örneğin, serbest meslek gelirinizin son iki yılda yılda 75.000 dolar olduğunu, ancak işten çıkarmalarınızın her yıl 50.000 dolar olduğunu varsayalım. Borç verenler buna yıllık 25.000 dolarlık bir gelir olarak bakıyorlar - bu da her şeyin çoğunda kalifiye olmayı zorlaştıracak.
• Gelir Eğilimlerinin Analizi. Gelirdeki düşüşleri açıklamaya hazır olun. İki yıl boyunca ortalama geliriniz iyi görünse bile, kalifikasyondan önce azalan eğilimleri açıklamanız gerekir..
• Ek Finansal Varlıklar ve Tarihçe. İpotek şirketleri FHA kredisine hak kazanmak için genellikle en az 640 kredi puanı almanızı ister (Federal Konut İdaresi tarafından sigortalanan bir kredi), ancak konvansiyonel bir kredi için puanınızın 700'e yakın olması gerekir. İhtiyaç duyulan toplam peşinat, ipotek ürününe bağlı olarak konut fiyatının yaklaşık% 3'ü ila% 20'si arasında değişir (FHA kredileri genellikle konvansiyonel kredilerden daha az peşinat gerektirir). Likit varlıklarınızı işinize yatırdıysanız, yüksek peşinatların ödenmesi çok zor olabilir.

Tüm bu gereksinimler, parasız olsanız ve önemli tasarruflarınız olsa bile, serbest meslek sahibi veya iş sahibi iseniz finansman bulmanızı çok daha zorlaştırabilir.

Geleneksel Gayrimenkul Finansmanına Alternatifler

Nitelikli kredilere ilişkin yeni düzenlemeler nedeniyle asla kendi mülkünüze sahip olamayacağınız görülse bile, hepsi kaybolmaz. Diğer seçenekler ev finansmanı bulmanızı sağlayabilir.

1. Aile Üyelerinden Yardım

Kesinlikle herkes için bir seçenek olmasa da, serbest meslek sahibi bazı kişiler ev kredileri için aile üyelerine güvenmektedir. Diyelim ki bir yıldır kendi hesabına çalışıyorsunuz ve iyi bir gelir elde ediyorsunuz, ancak nitelikli bir ipotek ürününü güvence altına alamıyorsunuz çünkü iki yıllık istikrarlı bir geliriniz yok. Bu durumda, katı geliri olan aile üyeleri (ve büyük bir cömertlik çizgisi) kredinizi birlikte imzalamaya istekli olabilir. Mülk size aittir ve ipotek ile ödeme yaparsınız, ancak aile üyeleriniz krediyi garanti eder.

Bazı ipotek şirketleri, iki yıllık kanıtınızı aldıktan sonra mülkü adınıza yeniden finanse etmenize bile izin verir. Tabii ki, bu seçenek işiniz güneye gider veya krediyi temerrüde düşürürseniz aile dinamikleri için sorun yaratabilir, bu yüzden dikkatli bir şekilde yapın.

2. Satıcı Finansmanı

Mülkiyet haklarına sahip olan satıcılar, piyasa zayıf olduğu (alıcı bulamıyorlar) ya da yatırımlarından bir gelir akışı üretmek istedikleri için kendi başına finansman sunmayı seçebilirler. Kredi koşulları senet olarak yazılır ve aylık ödemeleriniz doğrudan satıcıya yapılır.

Bu düzenlemeler genellikle banka kredilerinden daha yüksek bir faiz oranına sahiptir, ancak ipotek oluşum ücretlerini ve diğer borç verme ücretlerini ortadan kaldırarak toplam maliyetleri azaltabilir. Geleneksel bir banka kredisi için yeterince güçlü bir aday olmadığınızda satıcıya neden güvenilir bir aday olduğunuzu açıklamaya hazır olmanız gerekir. Bu durumlarda, büyük bir peşinat, büyük banka hesabı ve güçlü gelir akışları sizin için konuşmayı yapabilir.

3. Kira Bedeli

Nitelikli bir ipotek ürünü almadan önce iki yıllık gelir kanıtı bekliyorsanız, kiralık bir mülk iyi bir seçenek olabilir. Bu anlaşmalarda, herhangi bir kiralık mülk için yaptığınız gibi bir kira sözleşmesi yaparsınız ve kira ödersiniz. Ancak, kira genellikle piyasa değerinden biraz daha yüksektir ve bu “ekstra”, kiralama süresi sonunda mülk satın almak için kullanabileceğiniz bir peşinat oluşturmaya yöneliktir. Kiralamanızın sonunda evi satın almamayı seçerseniz, bu fazlalık genellikle ev sahibiyle kalır.

Bu seçeneğin yararı, peşinatınızı bir veya iki yıllık bir süre için kaydetmek, işinizi kurmak, gelirinizi artırmak ve sizi kötü kredi gibi nitelikli bir ipotek ürününden engelleyebilecek diğer sorunlarla uğraşmaktır..

4. Yatırım Hesapları veya Sigorta Politikaları

Emeklilik hesaplarınız veya sigorta poliçeleriniz varsa, bunlara karşı ödünç alabilirsiniz. Bununla birlikte, aşağıdaki seçeneklerin tümü, sunmayı amaçladıkları faydaları kısaltmak istemiyorsanız, emeklilik hesabınızı veya nakit değeri sigorta poliçenizi önceki boyutuna geri oluşturmanızı gerektirir. Ayrıca, emeklilik paranız hesaplarınızda büyümesine izin vermek yerine bir ev için kullanıldığında kazançlarınızı kaybettiğinizi unutmayın.

Hayat sigortası
Tüm bir hayat veya evrensel yaşam politikası gibi nakit değerli bir hayat sigortası poliçeniz varsa, nakit değerinden ödünç almak mümkündür. Politikayı zaman içinde ödediğinizde, nakit değeri temettü ve faiz kazandıkça artar. Muhtemelen bir kredi almakla ilgili herhangi bir soruyu cevaplamak zorunda kalmayacaksınız, ancak geri ödeme için bir plana ihtiyacınız var (herhangi bir kredide olduğu gibi).

Ayrıca, bir hayat sigortası poliçesinden borçlanma ile ilgili riskler hakkında uzun ve çok düşünmeniz gerekir, özellikle de düşünülemeyen bir şey olursa ve aileniz daha düşük bir ödemeyle bırakılır, çünkü nakit değeri bir krediye bağlanır. Kurallar, sahip olduğunuz politikaya göre değişir, bu nedenle herhangi bir karar vermeden önce sigorta şirketinizle konuşun.

IRA
İstediğiniz zaman katkılarınızı vergiden veya cezadan Roth IRA'dan çekebilirsiniz. (59 1/2 yaşından büyükseniz, herhangi bir amaç için vergiden muaf ve parasız olarak para çekebilirsiniz.) Ancak, 59 1/2 yaşından küçük olsanız ve 10.000 $ 'dan daha az katkıda bulunmuş olsanız bile Roth, ilk evin satın alınması, onarılması veya yeniden yapılandırılması için vergi veya ceza olmadan 10.000 dolara kadar para çekebilirsiniz.

İlk kez ev sahibi olarak kabul edilmek için, son iki yıldır ev sahibi olmamalısınız. Çekilen tüm kazançlar 120 gün içinde kullanılmalıdır ve bu kazançlar, hem% 10 erken para çekme cezası hem de para çekme üzerindeki gelir vergilerinden kaçınmak için en az beş yıldır hesapta olmalıdır. Kazançlar beş yıldan daha az bir süredir hesapta bulunuyorsa,% 10 ceza olarak değerlendirilmezsiniz, ancak normal gelir vergisi ödemeniz gerekir.

SEP-IRA'lar da dahil olmak üzere geleneksel bir IRA'dan 10.000 dolara kadar para çekebilir ve para aynı amaç için kullanılırsa ve 120 gün içinde harcanırsa% 10 cezadan kaçınabilirsiniz. (Eğer 59 1/2 yaşından büyükseniz, IRA fonlarını herhangi bir amaç için cezasız olarak çekebilirsiniz.) Ancak, para çekme işleminde gelir vergisi ödemek zorundasınız..

Ayrıca, 10.000 dolarlık erken para çekme karşılığı, ilk evi satın almak (ve onarmak ya da yeniden modellemek) için IRA'dan (Roth IRA dahil) herhangi bir IRA'dan para çekme konusunda ömür boyu bir sınırdır. Başka bir deyişle, herhangi bir IRA hesabı kombinasyonundan para çekme toplamı 10.000 doları aşamaz.

401k
401k'nıza karşı ödünç alabilirsiniz, ancak bu riskli bir seçenektir. 401k'nızdan para çekmenin aksine - bu tamamen çaresizlik içinde yapılmadıkça kötü bir fikirdir - 401k'nize karşı bir kredi size maksimum 50.000 $ ile hesap değerinizin yarısına kadar para kazandırabilir.

Örneğin, hesap değeriniz 50.000 $ ise, peşinat için yalnızca 25.000 $ ödünç alabilirsiniz. Faiz ödüyorsunuz - ama bu size geri ödeniyor. Bununla birlikte, faiz oranı - prime oranına bağlı olarak değişkendir - prime mevcut% 3,25 seviyesinin üzerine çıkarsa sorun olabilir. 401 bin kredi dönemi tipik olarak beş yıl (ancak bazıları 15 yıla kadar) olduğundan, bu süre için aylık ödemeleri karşılayabildiğinizden emin olmanız gerekir. Ayrıca, işinizi kaybederseniz, krediyi geri ödemek için en az 60 gününüz vardır - aksi takdirde ödenmemiş tutar normal gelir olarak vergilendirilebilir ve 59 1/2 yaşın altındaysanız% 10 erken para çekme cezasını değerlendirdi.

5. Niteliksiz Mortgage Ürünleri için Alışveriş Yapın

Düşük riskli bir aday olduğunuzu kanıtlarsanız, “nitelikli ipotek” kutusunun dışında düşünmeye istekli kredi verenler bulmak mümkündür. Kalifiye olmayan mortgage ürünleri, belge içermeyen kredileri, sadece faiz kredilerini ve ödeme opsiyon kredilerini içerir.

Örneğin, işletme kredilerinizin sizi nitelikli bir ipotek için borç / gelir oranının üzerine ittiğini varsayalım. % 40 peşinatınız, harika bir kredi puanınız ve birkaç yıllık sabit geliriniz varsa, muhtemelen bir borç veren bulabilirsiniz. Ancak, borç verenin vasıfsız ürünlerle ilgili yasal ve finansal riskleri nedeniyle, bu tür ürünler için genellikle daha yüksek bir faiz oranı ödersiniz.

Son söz

Bir iş sahibi olma hayalinizi takip etmeniz, bir ev sahibi olma hayalinizi terk etmeniz gerektiği anlamına gelmez. Gelirinizi yeterince kanıtlamak için iki yıl beklemeniz gerekse bile, kendinizi bir kredi için iyi bir aday haline getirmek için yatırım yaptığınız zaman, önemli miktarda temettü ödeyebilir. Daha fazla peşinat için para ayırmak ve kredi puanınızı artırmak için zamanınızı kullanın, böylece satın alma zamanı geldiğinde en iyi ürüne hak kazanabilirsiniz.

Serbest meslek statüsünü korurken bir ev için finansman bulmak için hangi ek seçenekleri önerebilirsiniz??