Evin Kapatılması - Süreç, İpotek Belgeleri ve Prosedürleri

Ancak, kapanış süreci, satıcı satın alma teklifinizi kabul ettikten hemen sonra başlar. Bu genellikle gerçek kapanış tarihinden 30 ila 60 gün öncesidir - rutin bir ev muayenesi sırasında keşfedilen bir kredi yüklenimi taklidi, düşük değerlendirme veya büyük kusur varsayım anlaşmayı geciktirmez. Bu dönemde evinizin satışının “beklemede” olduğu söyleniyor. Pazarınızda alışılagelmişse, teklifiniz kabul edildikten sonra bir emanet hesabına önemli bir depozito (bazı durumlarda kabul edilen satın alma fiyatının% 10'una kadar) yapmak, kapanış sürecine emanet dönemi olarak da başvurabilirsiniz. "satın aldığımız ev kapanış günümüze kadar emanet".

Ne diyor olursanız olun, satıcının satın alma teklifinizi kabul ettiği gün ile işlemi resmi hale getirmek için oturduğunuz gün arasında çok şey olması gerekir. İşte konut emlak kapanışı sürecinde meydana gelen olayların genel sırasına, kapanış gününüzden önce ve sonra ne kadar ve ne kadar ödeme yapmayı bekleyebileceğinize ve gerçekinizi yapmak için anlamanız ve imzalamanız gereken belgeler ve açıklamalara bir göz atın. emlak işlem yetkilisi.

Anahtar Kapama Süreci Kilometre Taşları

Gayrimenkul işlemlerini düzenleyen gümrük ve yasal gerekliliklerin bir yerden bir yere önemli ölçüde değiştiğini hatırlamak önemlidir. Aşağıdakiler genel bir zaman çizelgesi ve satın alma teklifinizi gönderdiğiniz gün ile mülkün kapatıldığı gün arasında neler bekleyebileceğiniz (ve ne zaman) hakkında bir açıklama olsa da, gerçek deneyiminiz değişebilir. Sürecin kendi pazarınızda nasıl çalıştığı hakkında daha fazla bilgi edinmek için, bölgedeki deneyime sahip tarafsız bir gayrimenkul profesyoneline danışın..

1. Kabul Edilen Satın Alma Teklifi

Kapanış süreci resmi olarak satıcı satın alma teklifinizi (satın alma sözleşmesi olarak da bilinir) kabul ettiğinde, imzaladığında ve iade ettiğinde başlar. Çoğu durumda, satıcı daha sonra alıcının ciddi para çekini (genellikle satın alma fiyatının% 0,5 ila% 2'si) bir emanet hesabına yatırır..

Alım sözleşmesi, anlaşmayı sabote etmeden, ev denetimi sırasında ortaya çıkan bir sorun gibi son dakika müzakerelerini veya koşullarını yansıtacak şekilde değiştirilebilir. Ancak, işlemde yer alan tüm taraflar - alıcı ve satıcı, acenteleri, borç veren, unvan veya emanet acentesi ve muhtemelen alıcının ve satıcının avukatları - satın alma sözleşmesinin nihai olduğu varsayımı altında kapanış sürecine başlar..

Bazı eyaletlerde ve pazarlarda, satıcının teklifinizi kabul etmesinden kısa bir süre sonra (peşinat ve / veya kapanış maliyetlerine doğru)% 5 ila% 10 emanet depozitosu yapmanız gerekir. Yasal temsilcilerle çalışan alıcılar genellikle avukatlarının emanet depozitolarını yapmak için satın alma sözleşmesini incelemesine kadar bekleyebilir.

Pazarınızda emanet depozitosunun gerekli olup olmadığından emin değilseniz, emlakçıdan depozitoyu temizlemek için yeterli miktarda sıvı fonunuz olduğundan emin olmak için yeterince önceden isteyin.

2. alıcı- sipariş ev muayene

Satıcının satın alma teklifinizi kabul etmesinden birkaç gün sonra, profesyonel bir müfettiş ile bir ev denetimi planlamanız gerekir. Bir ev denetiminin amacı, yapısal sorunlar, çalışmayan aletler ve yerel bina kodlarını ihlal edebilecek unsurlar gibi küçük ve büyük kusurları aramaktır..

Pek çok kredi veren, bunu ipotek kredinizin altında bir koşul olarak talep eder. Sizinki olmasa bile, satın almak üzere olduğunuz eve kapsamlı bir şekilde bakmanın küçük bir dezavantajı var. Denetim kapatılmadan önce çözülmesi gereken önemli bir sorunu çözerse (veya kararlaştırılan satın alma fiyatında bir düşüşe neden olursa), standart 300 ila 500 dolarlık denetim ücreti bir pazarlık gibi görünecektir.

3. Kredi Oluşumu ve Sigortalama

Satıcı teklifinizi kabul ettikten sonra ödünç verene gönderin. Bu noktada, ödünç veren kredinizi oluşturmak ve yüklenmek için zaman alıcı (ve maliyetli) bir süreç başlar.

Çok fazla fiziksel kusuru olan eski bir ev satın almadığınız sürece, kapanış sürecinin anlaşmayı tamamen dağıtan gecikmeler veya ölümcül hatalar üretme olasılığı en yüksek olan kısmıdır - özellikle düzensiz bir kredi profiliniz veya değişken gelir akışınız varsa.

Bir kredinin menşei ve üstlenilmesi, borç verenin adına çok iş gerektirir. Bununla birlikte, sizin bakış açınıza göre, temel olarak bir soruya dayanır: Borç verenin uzman görüşüne göre, size borç vermesini istediğiniz binlerce doları geri ödeme sözü vermeniz iyi olur mu??

Mortgage Uygulaması
Her borç veren farklı olsa da, çoğu ipotek başvurusunda bulunanlar yoğun incelemeye tabidir. Borç verenin size toplam 30 veya 40 sayfalık bir ipotek başvurusu göndermesi ve kredi raporunuzu bir veya daha fazla kredi raporlama bürosundan serbest bırakma talebi, önceki yıl vergi belgelerine ilişkin talepler ve önceki Konut.

Başvurunun yanı sıra, borç verenin aşağıdakiler gibi gelir ve varlıkların kanıtını talep etmesi muhtemeldir:

En son vergi beyannameleriniz (bir veya iki yıl)
En son ödeme koçanlarınız (en azından son iki)
En son W-2 beyanlarınız (bir veya iki yıl)
En son banka ekstreleriniz (bir ila üç ay)

Hız Kilidi
Genellikle kredi kontrolü gerektiren ipotek krediniz için ön onay aldıysanız, borç verenin başvuru malzemelerini gönderdiği süre zarfında kredinizin oranını belirlemesi (veya "kilitlemesi") muhtemeldir. Tüm dönem boyunca sabit faizli mortgage (ARM) veya başka bir tür kredi için başvuruyorsanız, kilit yalnızca başlangıç ücreti için geçerli olabilir.

Oranlar genellikle o dönemde geçerli olan faiz oranlarını ve borçlunun kredi riskini etkileyen bir seviyede kilitlenir. Kredi riskiniz ne kadar düşükse, kilitli oranınız o kadar düşük olur.

Önceden onaylanmamışsanız, borç verenin, uygulamanızın kredi çekme oranının oranınızı kilitlemesini beklemesi muhtemeldir. Bu, başvuru tarihiniz ile kapanmadan bir hafta önce herhangi bir zamanda olabilir. Her durumda, hız kilidi yalnızca sabit bir süre için iyidir - 30 ila 60 gün tipiktir.

Kredi Tahmini
Kilitli oranı (ya da kilitli değilse, borç verenin başlangıç oranınıza ilişkin en iyi tahminini) kullanarak, borç veren incelemeniz, imzalamanız ve iade etmeniz için bir kredi tahmini oluşturur. Kredi tahmini, ipotek ve kapanışınız için ne ödeyeceğinizi ve ne zaman ödeyeceğinizi özetleyen sade bir dildir..

Aşağıdaki bilgileri içerir:

Kredi Kimliği. Bu, kredinin benzersiz tanımlama numarasını, türünü (sabit oran, ayarlanabilir oran), dönem uzunluğunu (15 yıl, 30 yıl, 5/1), amacı (satın alma, yeniden finanse etme) ve ücret kilidi süresini içerir.
Kredi Koşulları. Kredinizin anapara, faiz oranı veya oran aralığını, aylık anapara ve faiz ödemelerini, ön ödeme cezasını (varsa) ve balon ödemesini (varsa) ana hatlarıyla belirtir.
Öngörülen Ödemeler. Tahmini sigorta, vergiler, anapara ve faiz ödemeleri dahil toplam aylık ödemenizin bileşenlerini toplar. Ayrıca, örneğin bir emanet hesabından vergi ve sigortanın nasıl ödeneceğini belirtebilir.
Kapanış Maliyetleri. Tahmini kapanış maliyetlerinizin ve kapanacak toplam nakit tutarının ayrıntılı bir muhasebesini içerir (peşinat ödemenizi içerir). Ayrıca, başlık sigortası gibi hangi kapanış maliyetlerini satın almanıza izin verildiğini ve borç verenin takdircisi gibi alışveriş yapmanıza izin verilmediğini belirtir.
Karşılaştırmalar. Önümüzdeki beş yıl boyunca anapara ve faiz olarak ne kadar ödeyeceğinizi, kredinizin APR'sini ve toplam faiz oranını (toplam faiz ödemenizin toplam kredi tutarınıza oranı) bir anlık görüntü içerir. Bu bilgiler, kredinizi diğer borç verenlerin kredileriyle karşılaştırmak için yararlıdır.
Diğer Hususlar. Kredinin kabul edilip edilemeyeceği (şartları değiştirmeden gelecekteki bir alıcıya transfer edileceği), borç verenin kredinizi bir hizmet şirketine aktarmayı planlayıp planlamadığı ve geç ödeme cezaları gibi önemli uyarılar ve bilgiler içerir.

Ekim 2015'ten önce, çoğu kredi veren kredi ve kapanış maliyeti tahminleri sağlamak için iyi niyet tahmini (GFE) belgeleri kullanmıştır. GFE'ler ve kredi tahminleri benzer bilgiler içerir, ancak GFE'ler farklı biçimlendirilir ve daha az düz dil açıklamasına sahiptir. Kredi tahmini elinize ulaştığında, borç vereniniz bir ön kapanış tarihi belirleyebilir - sorunsuz bir sözleşme, menşei ve unvan aramasına bağlı olarak.

4. Borç Veren Değerlendirmesi

Borç verenler, yüklenim süreci sırasında bir noktada bir değerlendirme yaparak yatırımlarını korur veya en azından kayıp olasılığını azaltır. Alıcılar genellikle ekspertiz ücretini ekspertiz tarihinde veya öncesinde ya da kapanış tarihinde öderler. Ekspertiz ücreti genellikle ev denetim ücretiyle yaklaşık olarak aynıdır.

Değerleme uzmanınız, evinizin en az onun için ödemeyi kabul ettiğiniz kadar değerli olduğunu belirlerse, endişelenmenize gerek yoktur. Ancak, değerleme düşükse - kabul edilen satın alma fiyatının altında - borç veren yalnızca değerleme değerine eşit bir tutarı finanse etmeyi kabul eder. Düşük bir değerlendirme genellikle alıcı ve satıcının satın alma fiyatını yeniden müzakere etmesini ve satın alma sözleşmesini değiştirmesini ve anlaşmayı potansiyel olarak geciktirmesini gerektirir..

5. Ev Sahiplerinin Edinilmesi ve Mülkiyet Sigortası

Çoğu borç veren, alıcıların kredi onayı şartı olarak veya en azından kapanmadan önce ev sahibi sigortası kanıtı sunmasını zorunlu kılar. Sizin ve borç verenin ihtiyaçlarını karşılayan makul fiyatlı bir politika almanızı sağlamak için, kapanış işleminin başlarında ev sahiplerinin kapsamı için alışveriş yapmaya başlayın. İlk yıl için hemen ödeme yapmanız gerekmiyor, ancak bu kesinlikle bir seçenek - çoğu sigorta şirketi, ilk yıl priminizi kapanış tarihinizde ödenecek kapanış maliyetleriyle birleştirmenize izin veriyor.

Borç vereniniz gerektirmese bile, bir alıcının tapu sigortası satın almak da ihtiyatlıdır. Tapu sigortası, ödenmemiş vergi veya yüklenici haciz gibi mülkün unvanındaki kusurları çözme maliyetini kapsar ve gelecekte ortaya çıkacak iddialara karşı özkaynaklarınızı korur.

Borç verenin unvan politikası için kullandığı aynı şirketi kullanmak istiyorsanız, kredi işlemcinize bir alıcının politikası istediğinizi söyleyin ve her iki politika da kapanış maliyetlerinize eklenebilir. Daha iyi bir alıcının politikası için alışveriş yapmak istiyorsanız, sigortanız poliçeyi önceden ödemenizi isteyebilir. İster kapanıştaki ilkeler için ödeme yapın, isterseniz alıcının politikasının peşin ödeyin, ister ödünç verme politikasındaki ödemeler olsun, pazarınıza ve ev değerinize bağlı olarak toplam ortalama 1000 ABD doları (ortalama) elde etmeyi bekleyebilirsiniz..

6. Kredi Onayı

Sigortacılık bir ay veya daha uzun sürebileceğinden, kredi onayınız genellikle kapanış sürecinin sonuna doğru gelir. Bu, kapanışınızın planlandığı gibi devam etmesi için yerine geçmesi gereken son büyük parça.

7. Kapanış Bildirimi ve Açıklamaları

Kapanış Bildirimi
Kapanışınız için tüm parçalar yerine yerleştirildikten sonra, unvanınız veya emanet temsilciniz (veya avukatınız) size, saat, tarih, katılımcı emlak acenteleri (alıcı ve satıcının) ve kapanış yeri ile birlikte resmi bir kapanış bildirimi göndermelidir. tipik olarak unvan veya emanet acentesinin ofisi veya işleme dahil olan bir avukatın ofisi. Bildirim ayrıca, genellikle aşağıdakiler de dahil olmak üzere etkinliğe ne getirmeniz gerektiğini açıklar:

Her iki alıcı (evli bir çift ise) veya mevcut alıcının mevcut olmayana imza atmasına izin veren noter tasdikli vekaletname belgesi
Fotoğraflı kimlik (pasaport veya resmi kimlik belgesi)
Son 10 yıldaki konutlarınızın listesi
Kapanış maliyetlerini karşılamak için yeterli ödeme (genellikle banka çeki veya banka havalesi)

Kapanış Açıklaması
Ünvanınızın veya emanet temsilcinizin de kapanış tarihinden en az üç iş günü önce resmi bir kapanış açıklaması göndermesi gerekir. Ekim 2015'ten önce, HUD-1 veya “uzlaştırma bildirimi” kapanış bildirimi ile aynı amaca hizmet etti.

Kredi tahmini gibi, kapanış açıklaması da işlemle ilgili tüm finansal yükümlülüklerinizi - gerçek kapanış maliyetlerinizi, devam eden vergi ve sigorta yükümlülüklerinizi ve ipotek kredinizin dökümünü özetleyen sade bir belgedir. Kabaca kredi tahmini şablonunu takip eder, ancak genellikle daha ayrıntılıdır ve genellikle muhasebe satır öğelerini veya tahminde bulunmayan açıklamaları ve uyarıları içerir.

Kapanış Bilginizi Dikkatlice İnceleyin
Kapanış bildiriminizi aldıktan sonra, özetlenen yükümlülüklerin kabaca kredi tahmininizde açıklananlarla uyumlu olduğundan emin olmak için dikkatlice gözden geçirin. Ayrıca, mortgage kredinizin şartlarının beklendiği gibi olduğundan emin olun - örneğin, oran veya oran yapınızın kredi tahmininden değişmediği.

Kapanış maliyetleriniz tahminlerden önemli ölçüde farklıysa veya ipotek krediniz başlangıçta tarif edilenden farklıysa, borç veren veya unvanınız veya emanet temsilciniz kanunları çiğniyor olabilir. Bu nedenle, kapanış süreci boyunca bir avukat tutmak iyi bir fikirdir - ve genellikle maddi olarak değerli -.

Ortak Kapanış Maliyetleri

Alıcıların, diğer düzenlemelerin yokluğunda tüm kapanış maliyetlerini ödemesi beklenmesine rağmen, alıcılar ve satıcılar, özellikle alıcı pazarlarında, kapanış maliyetlerini ayırmayı kabul ederler. Bu anlaşma genellikle kabul edilen satın alma sözleşmesinde belirtilmiştir ve kapanıştan önce herhangi bir zamanda değiştirilebilir. Çoğu durumda, taraflar hangi kapanış maliyetlerini kimin ödediğinin özelliklerine girmezler - “satıcı% 40 öder ve alıcı% 60 öder” gibi bir oran üzerinde anlaşırlar ya da bir tarafın sabit bir meblağ ödediğini kabul ederler kapanmaya doğru, diğeri geri kalanını alıyor.

Çoğu durumda, kapanış masrafları banka çeki veya banka havalesi ile ödenir. Bir banka çeki genellikle daha iyi bir anlaşmadır, çünkü nadiren 1 $ veya 2 $ 'dan daha pahalıya mal olurken, bankalar aynı gün banka havalesi için genellikle 10 $ veya daha fazla ücret alırlar. Başlığınız veya emanet temsilciniz kesinlikle havale gerektiriyorsa, kapanış bildirimi ile birlikte size eksiksiz talimatlar (hesap numarası ve banka yönlendirme numarası dahil) gönderdiğinden emin olun..

Ödemeyi nasıl müzakere ederseniz ve uygularsanız gerçekleştirin, kapanışta aşağıdaki masrafları ödeyebilirsiniz. Bazıları, kapanış gününden önce ev sahibi sigorta poliçesi oluşturma gibi sizin tarafınızdan işlem yapılmasını gerektirebilir. Diğerleri yalnızca kapanış açıklamanızda satır öğeleri olarak görünür ve doğrudan işlem gerektirmez.

Evde Muayene ve Değerlendirme. Bunlar önceden ödenmediyse, kapanış maliyetlerinize eklenirler. İki hizmet arasında, toplam 600 $ ila 1,000 $ arasında ödeme yapmayı bekliyoruz.
Kredi Orijinasyonu ve Sigortalama Ücretleri. Bu ücretler, kredi raporları ve diğer ücretler dahil değil, ipotek kredisi oluşturma ve aracılık hizmetlerinizin maliyetini kapsar. Çoğu oluşum ücreti, tipik olarak% 0.5 ila% 1.5 arasında değişen toplam satın alma fiyatının yüzdesi olarak hesaplanır. Bu yüzdelere bazen "puan" denir - örneğin,% 1'lik bir başlangıç ücreti bir puan olur. Sigortalama ücretleri, satın alma fiyatının yüzdesi veya sabit bir ücret olarak tahsil edilebilir. Her iki durumda da, yüklenmenin maliyeti genellikle evin satın alma fiyatının% 1'inden daha azdır. “Maliyetsiz” veya “ücretsiz” krediler olarak bilinen bazı ipotek kredilerinin menşei veya yüklenim ücreti yoktur. Ancak, “maliyetsiz” krediler genellikle benzer geleneksel kredilerden daha yüksek faiz oranlarına sahiptir.
Kredi raporu. Alıcılar, kredi verenin kaç çalıştığına ve hangi raporlama bürolarına bağlı olarak, kredi verenin kredi kontrolleri ve raporları için genellikle 20 ila 60 dolar arasında bir ücret ödemek zorundadır..
Taşkın Sertifikası. Bu, yerel taşkın tehlikesi haritalarına göre evinizin konumunu kontrol etmenin maliyetini kapsayan küçük bir ücrettir - genellikle yaklaşık 20 $. Sel sertifikası, sel sigortasına ihtiyaç duyarsanız önemlidir. Bazı bölgelerde, bir kerelik sel izleme ücreti (genellikle 25 ila 50 $ arasında) ödemeniz gerekebilir..
İlk Ayın Faizi. Pek çok borç veren, kapanış tarihi ile ilk ödeme tarihi arasında tahakkuk eden ipotek faizinin peşin ödenmesini gerektirir. Ayın ortasında kapanırsanız, büyük olasılıkla bir sonraki ayın başlangıcına kadar anapara ödemesi yapmanız gerekmeyeceğini ve ödemelerinizin ayın ilk günü yapılması gerektiğini varsayalım. Örneğin, eşim ve ben Ağustos ayı başında bir evi kapattık ve ilk ana ödememizi Ekim ayının ilk gününe kadar yapmadık - ama kapanışta biz yaptı Ağustos ayında tahakkuk eden faizi ödemek zorunda.
İlk Emanet Depozitosu. Borç verenler, kapanış ile ilgili ödeme vadeleri arasında tahakkuk eden vergi ve sigorta yükümlülüklerini karşılamak için güvenli bir emanet hesabına peşin depozito talep ederler. Uygulamada, bu, önceden ödeme yapmadıkça bir yıl boyunca ev sahibi sigorta primleri ve 1 ila 12 aylık emlak vergisi primleri yatırmanız gerektiği anlamına gelir. Emlak vergileri genellikle altı ayda bir ödense de, borç verenler ilk vergi ödemesini temizlemek için yeterli bir bakiyeye sahip yeni bir emanet hesabı açma konusunda isteksizdir. Eşim ve ben, örneğin yedi aylık emlak vergilerini karşılayacak kadar para yatırdık..
Emanet tamponu. Pek çok kredi veren, alıcıların kısa vadede vergi ve sigorta primlerindeki yukarı yönlü ayarlamaları karşılamak ve negatif bir emanet bakiyesine neden olan geç ödeme olasılığını azaltmak için ek bir tampon yatırmasını şart koşmaktadır. Tamponun büyüklüğü genellikle aylık vergi ve sigorta yükümlülüklerinin bir fonksiyonudur - bizimki aylık yükümlülüklerimizin yaklaşık iki katı büyüklüğündeydi.
Ev Sahipleri Birliği Aidatı. Bir ev sahibi dernek tarafından hizmet verilen bir toplulukta yaşıyorsanız (kınamakla ortaktır), HOA aidatlarını aylık, yıllık veya iki yılda bir ödemeniz gerekir. Bazı borç verenler, vergi ve sigorta primlerinizde olduğu gibi, aidatlarınızı emanet hesabınıza ekler ve sizin adınıza ödersiniz. HOA'nız için durum buysa, HOA aidatlarınızı ilk ödeme döneminin sonunda (muhtemelen kapatıldıktan sonraki bir yıla kadar) ödemeniz gerekecektir. Diğer durumlarda, borç veren veya HOA politikası nedeniyle, HOA aidatları emanete dahil değildir ve ayrıca ödenmelidir.
Unvan / Emanet Hizmetleri ve Sigorta. Borç veren ve alıcının (satın alınmışsa) sigorta sigortası maliyeti bu kategoride toplanır - ortalama 1000 $ her iki politikayı da kapsar, ancak konum ve mülk değerine bağlı olarak oldukça değişkendir. Bu kategori ayrıca, başlık şirketiniz, emanet temsilciniz veya avukatınız tarafından (yargı alanınıza bağlı olarak) yürütülen ek başlık çalışmasının maliyetini de içerir - lisanslı bir avukat kullanırsanız daha yüksek olması muhtemel olan başka bir çok değişken maliyet. Son olarak, bu kategori genellikle başlığınızın veya emanet temsilcinizin kapanış günü için ödediği ve genellikle 200 $ ila 400 $ arasında değişen bir ödeme ücreti içerir..
Kayıt Ücreti. Bölgenizdeki emlak transferlerini kaydetmekten sorumlu olan şehir veya ilçe ofisi, ilgili iş için bir ücret talep eder. Ücretler yerden yere değişmektedir ve mülkünüzün değerine veya büyüklüğüne bağlı olabilir.
Transfer Vergileri. Yerel ve eyalet hükümetleriniz, mülkün değerine ve muhtemelen parselin imar atamasına bağlı olarak, emlak işlemlerine vergi aktarma olasılığını da artırır. Konut gayrimenkullerindeki toplam eyalet ve yerel transfer vergileri genellikle yüksek üç rakamdan dört rakam ortalarına kadar değişir..
Broker Ücreti. Alıcı temsilcileri komisyonlarını satıcı gelirlerinden alır, yani alıcılar doğrudan ödeme yapmaz. Ancak, acentelerin işverenleri - gayrimenkul grupları veya aracı kurumlar - genellikle nispeten küçük hizmet veya sevk ücretlerini doğrudan alıcıya borçlandırır. Bunlar nominal toplamlardan (100 $ veya daha az) 500 $ veya daha fazla olabilir.

İşleminizin gerçekleştiği yere bağlı olarak, kapanış ücretleriniz burada açıklananlardan önemli ölçüde farklılık gösterebilir. Ne olacağını daha iyi okumak için, bölgenizdeki güvenilir, tarafsız bir gayrimenkul profesyoneliyle veya avukatla konuşun.

Kapanış Gününden Beklentiler

Kapanış gününde, satın almayı kabul ettiğiniz ev gururla sahip olduğunuz ev haline gelir. Ancak, ön kapıdan sashay yapmadan ve gerçekten eviniz haline getirmeden önce yapmanız gereken çok şey var.

Son Gözden Geçirme

Son gözden geçirmeniz, evin iyi durumda kalmasını sağlamak için son fırsatınızdır - ya da bir üst tamir cihazı satın alıyorsanız, satın almayı kabul ettiğiniz koşulda. Çoğu işlemde, son gözden geçirme planlanan kapanış saatinden sonraki 24 saat içinde herhangi bir noktada meydana gelebilir.

Son gözden geçirmeniz sırasında aşağıdakilerden emin olun:

İstenen tüm onarımlar yapıldı
Tüm ışık fikstürleri ve prizler çalışıyor
Ev mekaniği (ısıtma, klima, su ısıtıcısı) çalışıyor
Musluklar ve sıhhi tesisat armatürleri işlevsel
Mutfak ve çamaşırhane cihazları birbirine bağlı ve işlevsel
Ev muayenenizden bu yana yeni bir hasar veya aşınma (duvardaki delikler, eksik döşeme tahtaları, hasarlı çatı zonaları vb.)
Ev içi ve dışı temiz ve düzenli
Satıcının kişisel eşyaları kayboldu veya taşınma sürecinde

İnceleme sırasında beklenmedik sorunlarla karşılaşırsanız, işleri doğru yapmak için çok geç değildir. Seçeneklerinizi görüşmek için emlakçınızla veya kapanış temsilcinizle görüşün. Çoğu durumda, satıcı kapanmayı birkaç gün geciktirmek anlamına gelse bile gerekli onarım veya temizlik işleri için ödeme yapmayı kabul edecektir..

Kapanışta - Anahtar Kapanış Belgelerini İmzalama

Belirlenen kapanış saatinde, başlığınız veya emanet acenteniz, emlakçı ve muhtemelen avukatınızla birlikte çok sayıda belge imzalarsınız. Satıcılar da meslektaşlarını getiriyor, ancak satıcıların imzalayacak kadar evrakları yok ve bu nedenle imzalama odyssey'inize girene kadar sık sık görünmüyorlar..

İşlemin ağırlığı ve ilgili para miktarı göz önüne alındığında, imzaladığınız her şeyi okumak ve anlamak için ihtiyaç duyduğunuz kadar zaman ayırın. Bazı kapanış belgeleri yoğun yasal olarak yazılmıştır, bu nedenle avukatınıza veya emlakçıya hiçbir şey açık değilseniz sorun. Başlık veya emanet acentesinin acele etmesine izin vermeyin - geçmişte yüzlerce kapanış yapmışlar ve muhtemelen bir sonraki randevularını almak veya ofisten zamanında çıkmak konusunda% 100 olduğunuzdan emin olmaktan daha fazla endişe duyuyorlar. yukarı ve yukarı.

Kapanış sırasında okunması ve imzalanması gereken en önemli belgeler şunlardır:

emre yazılı senet. Bu ipotek kredinizi ödemek için bağlayıcı taahhüdünüzü temsil eder. Kredinize borçlu olduğunuz toplam tutarı, kredinizin faiz oranını, aylık ödeme tarihlerinizi, kredinizin süresini (vadesini) ve kabul edilebilir ödeme yöntemlerini (kişisel çek göndermek için fiziksel bir adresle) içerir. Bir ARM veya değişken faizli ipotek varsa, senet ayrıca ücretinizin ve ödemelerinizin ne zaman, ne kadar ve ne kadar değişebileceğine dair ayrıntılı bir açıklamaya sahip olacaktır..
İpotek / Teminat Senedi. Güvenlik aracı olarak da bilinen ipotek (veya teminat senedisi), ipoteğinizi kabul ettiğiniz şekilde ipotek ödememeniz durumunda borç verene rehin yoluyla mülkünüzü ele geçirme hakkı veren bir sözleşmedir. İpotek senette yer alan bilgileri tekrarlar, ancak aynı zamanda bir ev sahibi ve borçlu olarak haklarınız ve sorumluluklarınız hakkında daha fazla derinlemesine gider - örneğin, mülkü nasıl işgal edeceğinizi (birincil konut, kiralık mülk olarak vb. ileri) ve borç verenin varsayılan olarak nasıl ve ne zaman beyan edebileceğini özetlemek.
İlk Emanet Açıklaması. Bu, borç verenin emanet hesabınızdaki parayı nasıl dağıtmayı planladığını açıklar. Anapara artı faiz ve emanet ödemelerinizin bir dökümünü ve ayrıca 12 aylık beklenen emanet bakiyelerini içerir. Emanet açıklaması ayrıca her bir emanet öğesinin (emlak vergileri, sigorta ve muhtemelen PMI ve HOA aidatları) ne zaman ve ne kadar ödeneceğini gösterir..

Okunacak ve İmzalanacak Ek Kapatma Belgeleri

Kapatma işlemi, bir dizi ek belgenin okunmasını ve imzalanmasını da içerir. Yine, her öğeyi okumanız ve anlamanız gereken kadar zaman ayırın, gerekirse soru sorabilirsiniz. Sonuçta, kapanış sürecinin içermediği bir şey, bir devirme şansı.

Bu belgeler kapanışta yaygındır, ancak işleminiz bölgenizdeki kurallara ve satın aldığınız ev türüne bağlı olarak biraz farklı bir karışım içerebilir..

İmza / İsim Beyanı. Bu temel olarak borç veren, kredi kuruluşu, devlet kurumları ve diğer ilgili tarafların imzanızın diğer tüm kapanış belgelerindeki meşruiyetini belirlemek için kullandığı imza kanıtıdır. Özellikle ipotek sahtekarlığı soruşturmalarında faydalıdır.
Doluluk / Doluluk Belgesi Belgesi. Yeni bir inşaat evi satın alıyorsanız, evin sakinler için hazır ve güvenli olduğunu belirten bir doluluk belgesi imzalamanız gerekir. Teknik olarak, eksik bir doluluk sertifikası kapanma sürecini geciktirebilir. Mevcut bir evi satın alıyorsanız, evin amacını, ne zaman taşınmanız gerektiğini ve evi belirtilen amaç ile tutarsız bir şekilde kullanırsanız ne olabileceğini belirten bir doluluk bildirimi imzalamanız gerekir. örneğin, haciz).
İlk Ödeme Bildirimi. Bu, ilk ipotek ödemenizin tutarını (emanet, anapara ve faiz dökümü ile) ve tarihi yeniden ifade eder. Ayrıca, sunucunun fiziksel ve web adresi de dahil olmak üzere, ödemenizin nasıl yapılacağı hakkında bilgiler içerir..
Satıcı / Borç Veren İmtiyazlar. Bu belge, varsa satıcı ve borç verenin hangi kapanış maliyetlerini öder.
Hizmet İfşası. Bu, kredi veren servisçinizi (ya menşei borç veren ya da daha sonra ipoteği satın alan bir şirket) tanımlar ve kredinin gelecekte devredilebileceğini anladığınızı doğrular..
Özel İpotek Sigortası Açıklaması. Kredi / değer oranınız (YBD)% 80'den yüksekse, borç verenin özel ipotek sigortası (PMI) gerektirmektedir. Bu açıklama PMI'yi tanımlar ve ilgili haklarınızı ve sorumluluklarınızı, nasıl ve ne zaman (genellikle aylık, emanet olarak) ve ne zaman bırakılmasını talep edebileceğinizi (tipik olarak% 80 LTV eşiğini geçtikten sonra) açıklar..
Sel Tehlikesi Beyanı. Bu, evinizin özel bir sel tehlikesi bölgesinde olduğunu ya da olmadığını doğrular. Eviniz bir sel bölgesinde ise, büyük olasılıkla sel sigortası gerektirir.
Değerleme Onayı. Bu, evinizin değerlendirmesinin bir kopyasını alma hakkınızın olduğunu doğrular. Genellikle ipotek uygulamasına da dahil edilir.
Eşit Kredi Fırsatı Yasası Açıklaması. Bu federal olarak zorunlu form, kredinizin ırk veya inanç gibi herhangi bir korunan statüye dayanarak reddedilemeyeceğini yineler. Genellikle ipotek uygulamasına dahil edilir.
Borç Verme İfadesi. Bu, ipotek kredinizin özelliklerini, aylık ödemelerinizi ve kredinizin ömrü boyunca ödemeyi bekleyebileceğiniz toplam tutarı (anapara ve faiz dahil) açıklayan bir başka federal zorunlu belgedir..
Mortgage Sahtekarlık Beyanları. Bu belge, çeşitli ipotek sahtekarlık biçimlerini tanımlar, ipotek sahtekarlığından suçlu bulunanlar için olası cezaları listeler ve ABD hükümetinin sahtekarlıktan şüphelenilen kişileri soruşturmak ve kovuşturmak için attığı adımları özetlemektedir..
Ev Sahipleri Birliği Sözleşmeleri ve Anlaşmaları. Bir ev sahibi derneğine üyeliğinize uygulanan sözleşmeler bazen kapanışta görünür, ancak kapanış gününden önce de sıklıkla ele alınırlar.
Tehlike Açıklamaları. Satın alma sözleşmesi genellikle eviniz için gerekli tüm tehlike açıklamalarını içermekle birlikte, kapanış paketinizde aynı veya ek olanları görmekten şaşırmayın. Ortak açıklamalar kurşun boya (1978'den önce inşa edilen evler için), radon ve yeraltı kuyularını kapsar.

Son söz

Eşim ve ben 2015 yazında ilk evimizi kapattık. Kapanış günümüz bir kasırga oldu: telaşlı bir son adım; unvan şirketinin uzak merkezine trafik tıkanmış bir itici güç; imzalanacak ve başlatılacak sonsuz form ve açıklama alayı; kafa karıştırıcı anahtarlar, el yazısı açıklama notları ve satıcıdan son dakika tavsiyesi - işlemek çok şeydi.

Yine de kapanış günü, uzun bir hareket ve yerleşme döneminin sadece başlangıcıydı. Umabileceğimiz tek şey, bizi sıradan bir evi olağanüstü bir eve dönüştürmek için gereken zor, sık sık sıkıcı işlere götüren aynı titizliği, organizasyonu ve ham enerjiyi kanalize etmemizdir. Bir ev satın alma sürecindeyseniz, kapanış gününde kutlamanın mükemmel olduğunu unutmayın - daha sonra işe geri dönünce.

Kapanış süreci hakkında tavsiyeleriniz var mı??