Evinizi Yeniden Konumlandırmanız Gerekiyorsa ve Satılamıyorsa 6 Seçenek

İlkbahardan sonra evimizi piyasaya sürmemize rağmen - ana emlak sezonu - ve İlk Kez Homebuyer Vergi Kredisi'nin taşınmadan iki ay önce süresi dolmuş olmasına rağmen, evi içinde satacağımızdan emindik bir kaç ay.

Evlat, yanılmış mıydık.

Evimizi satabilmemiz için neredeyse bütün bir yıl sürdü - Mayıs 2011'e kadar - ve almayı umduğumuzdan yaklaşık 20.000 $ daha az bir fiyat.

Bu, taşınması gereken aileler için çok yaygın bir durumdur. Konut kazasından sonra, evinizi satmak artık taşınmanın nispeten kolay bir parçası değil. Neyse ki, satmaya çalışan ev sahipleri için çeşitli seçenekler var.

Evini Satamayanlar İçin Seçenekler

1. doğru fiyata satmak

Columbus evimizdeki beş yıl boyunca, kocam ve ben binlerce dolarlık ev geliştirme çalışmalarımıza ve sayısız çalışma saatimize koyduk. Ev geliştirme sürecinin yapılması gereken bir şey olduğunu biliyor olsak da, sonuçları istedik (ve sadece yeniden satış değerinin artması değil), hareketimizi planlamaya başladığımızda hala gözümüze dolar işareti alamadık. Başlangıçta evimizi bunun için ödediğimizden yaklaşık 25.000 $ daha fazla listeledik - konut kazası öncesinde evimiz için uygun olacak bir fiyat, ancak 2010'da alabileceğimiz bir fiyat değil.

Sattığımız zaman, orijinal satın alma fiyatımızdan sadece 6.000 $ daha fazla sattığımız için şanslıydık. Evimizi bu fiyata listelemenin satışı hızlandırması pek olası olmasa da - alıcılar, herhangi bir fiyata eve ciddi ilgi gösteren ilk kişilerdi - paranın (ve zamanın) ev genellikle satın alma fiyatını artırmaz, özellikle aşağı bir pazarda.

Emlakçı ile çalışarak gerçekçi bir sayı bulmak için sizi piyasadan fiyatlandırmaz ve hızlı bir şekilde satmanıza olanak tanır. Bunu yapmanın bir yolu, son zamanlarda satılan benzer evlerin fiyatlarına bakmaktır. Öte yandan, liste sizinki gibi evlerin fiyatları, pazarın doğru bir anlamını alamayabilirsiniz, çünkü bunlar bir satıcının ödemek istediği fiyatın çok üzerinde fiyatlandırılabilir.

En önemlisi, konut piyasası bir sıkıntı yaşıyorsa, evinizi satabileceğiniz fiyat noktasının muhtemelen istediğinizden daha az ve muhtemelen ev için ödediğinizden daha az olduğunu fark etmeniz gerekir. Ama unutmayın, evinizi ödediğinizden daha az bir fiyata satamazsanız, seçenekleriniz olmaz.

2. Bekleyin

En kötüsü için planlama, tüm ev satıcılarının yapması gereken şeydir ve bunu yapmamak, kocam ve ben yaptığım en büyük hataydı. Konut kazasının mahallemizi etkilemediğini varsaydık. Ancak, birkaç blok içinde iki haciz ve mahalledeki bazı evler değerinden daha az satış yaparak, biz (ve Emlakçımız) duvardaki yazıyı görmeliydik. Bunun yerine, Indiana'da hemen yeni bir ev satın aldık, sadece birkaç ay çift ipotek alacağımızı düşünüyoruz.

İlk evimizin satışını beklerken bir ya da iki yıl daire kiralamamız daha iyi bir plan olurdu. Bu sadece finansal baskımızı ortadan kaldırmaz, aynı zamanda yeni şehrimizdeki çeşitli mahalleler hakkında daha fazla bilgi edinme fırsatı da verirdi.

Zor bir konut piyasası sırasında başka bir seçenek ailenin bir kısmının ayakta kalmasıdır, yeni çalışan ise yeni işi almak için tek başına yer değiştirir. Bu duygusal olarak zor olsa da, gösteriler için evi en üst seviyede tutmayı kolaylaştırır ve boş bir ev sigortalamanın artan maliyetlerinden kaçınmanıza izin verir.

Nihayetinde, evinizi hızlı bir şekilde satmayacağınızı varsaymak ve konut ve hareket planlarınızı buna dayanarak yapmak en iyisidir..

3. Ev Sahibi Olun

Bazı açılardan, evinizi kiralamak satış sıkıntılarınız için mutlu bir çözüm olabilir. Ancak, içeri girmeden önce ev sahibi olmayı bilmek için çok şey var.

Maliyetler

Ev Sahibi Sigortası. Evinizi kiralamak, tahmin edemeyeceğiniz ilişkili maliyetler taşır. Örneğin, ev sahibi sigortanızın özellikle ev sahiplerini / kiralık mülkleri kapsayan bir politikaya geçmesi gerekir. Sigorta Bilgi Enstitüsü'ne göre, “Ev sahibi politikaları genellikle standart bir ev sahibi politikasından yaklaşık% 25 daha pahalıdır çünkü ev sahiplerinin tipik bir ev sahibinden daha fazla korumaya ihtiyaçları vardır.”
Mülkiyet yönetimi. Ayrıca, mülk yönetiminin maliyeti - özellikle de uzak bir ev sahibiyseniz - kira gelirinin büyük bir kısmını potansiyel olarak yiyebilir. Ülkenin başka bir yerinde iseniz, tıkanmış kanalizasyonlardan rutin bakıma, ölü kiracılara kadar her türlü sorunu halletmek için yanınızda birinin olması gerekir. Çoğu durumda, genellikle aylık kiranın yaklaşık% 10'una mal olacak bir mülk yöneticisi kiralamanız gerekir..
Sermaye kazançları. Son olarak, ev sahibi olduğunuzda vergi yükünüz muhtemelen değişecektir. Örneğin, olası bir vergi endişesi, sermaye kazancı vergisi muafiyetindeki olası kaybınızdır. Evinizin satışından önce beş yıl boyunca evinizde yaşadığınız sürece, evinizin satışından 250.000 $ kar (evli çiftler için 500.000 $) kadar vergi ödemeniz gerekmez. Ancak, taşınmanızdan sonra üç yıldan fazla bir süre evinizi kiraya verirseniz ve sonra bir kâr için satarsanız, bu kar üzerinden federal hükümete para borçlusunuz..

Potansiyel Vergi Avantajları

Sermaye Kaybı İddiası. Sermaye kazancı vergisi muafiyetinin (özellikle aşağı yönlü bir piyasada) kaybolmasıyla ilgili endişelerin bir tarafı, evinizi kiralamanın ve daha sonra bir zarara satmanın, gelirinize karşı sermaye kaybını talep edebileceğiniz anlamına gelir. Bu büyük bir vergi indirimi olabilir ve bu nedenle aşağı pazardaki satıcıların satmadan önce evlerini kiralamaları genellikle harika bir fikirdir, çünkü aslında kayıplarının bir kısmını vergi yoluyla telafi edebilirler.
Vergi indirimleri. Gelirinize karşı sermaye kaybınızı talep etmenin yanı sıra, ev sahibi olarak evlerini kiralayan ev sahiplerine başka vergi indirimleri de bulunmaktadır. Ev sahipleri, sigorta primleri, onarımlar, reklam maliyetleri, peyzaj hizmetleri, mülk yönetim hizmetleri, ipotek faizi ve hatta kiralama ile ilgili seyahat masrafları gibi kiralık evlerinin bakım ve pazarlaması ile ilgili neredeyse tüm masrafları düşebilir..

Ücretlerinizi Ayarlama
Kiralamak için uygun bir tutarı bilmek zor olabilir. Yatırım amaçlı gayrimenkuller için genel kural, pozitif bir nakit akışı oluşturmak için ipotek miktarının en az% 1'ini tahsil etmeniz gerektiğini göstermektedir. Ancak, mevcut evinizi kiralarken bu kural biraz daha hileli.

Önce mahalleniz için ne kadar rant olduğunu belirlemelisiniz. Yaşadığınız yerde az sayıda kiralık mülk olsa bile, makul bir fiyat belirleyebilirsiniz. Fiyatlar hakkında daha fazla bilgi edinmek için mülk yönetimi ajansları ile konuşun ve çevrimiçi benzer kiralamalar arayın. Craigslist, Rentometer ve Rent.com da kontrol etmek için iyi kaynaklardır.

Ayrıca, bir yıllık bir kiralama boyunca ne kadar para bekleyeceğinize dair fikir edinmek için boşluk oranlarınızı da hesaba katmanız gerekir. Çoğu yatırım amaçlı gayrimenkul tavsiyesi, yılda yalnızca 10 buçuk aylık kullanım planladığınızı gösterir - yani kiraladığınız belirli bir süre boyunca% 10 boşluk bekleyebilirsiniz.

Ücretlendirebileceğiniz kira miktarının (ilişkili taşıma maliyetleri ve boşluk oranı eksi) aylık ipotek faturanızı karşılamaya yeterli olmadığını görseniz bile, evinizi kiralamaya çalışmak yerine evinizi kiralamak mantıklı olabilir. kendin ipotek etmek.

Kiracı Bulma
Evinizi kiralamanın en zor yanlarından biri güvenilir kiracı bulmaktır. Oldukça görünür yerlerde reklam verdiğinizden emin olmanız gerekir: Çevrimiçi olarak, hem Rent.com hem de Craigslist gibi kiralık sitelerde ve Facebook gibi sosyal ağ sitelerinde; yerel yer değiştirme firmaları ve İK departmanları aracılığıyla; herhangi bir yerel üniversitede; ve bahçenizde eski moda bir işaretle.

Bir kez başvuru sahipleriniz varsa, bunları bir tarama sürecine sokmanız zorunludur. Kazan dairesi başvurularını ve kira sözleşmelerini çevrimiçi olarak bulabilirsiniz, ancak potansiyel kiracılarınıza gelirleri, istihdam geçmişi ve kiralama geçmişi hakkında bilgi verdiğinizden ve tüm referanslarını aradığınızdan emin olmalısınız..

Ayrıca, E-Kiracı gibi bir web sitesi üzerinden arka plan ve kredi kontrolleri için Sosyal Güvenlik numaralarını talep edebileceğinizi unutmayın. Bu arka plan ve kredi kontrolleri nominal bir ücrete (yaklaşık 25 $) mal olur, ancak size birkaç baş ağrısına neden olabilir.

4. Evinizi Tatil Kiralama Yapın

Uzun vadeli bir ev sahibi olmak mümkün olmasa veya sizi cezbetse bile, evinizi gezginlere kiralayarak maliyetlerin bir kısmını karşılayabilirsiniz. Evinizi Vrbo'da veya eşler arası konaklama kiralama sitesinde Airbnb'de bir tatil kiralama olarak listelemek, satış yapabilene kadar pazardaki çöküşü atlamanıza yardımcı olabilir.

Ayrıca, evinizi gelir getirici bir mülk olarak nitelendirilecek kadar sık bir tatil kiralama olarak kullanırsanız ve pazar iyileşmeden önce mülkün satışını yaparsanız, vergilerinizdeki zararı talep edebilirsiniz..

5. Kısa Bir Satış için Evinizi Hazırlayın

Kesinlikle taşınmanız gerekiyorsa ve evinizde su altındaysanız, kısa bir satış sizi en azından evden çıkaracak son hendek seçeneğidir. Bu durumda, siz ve borç vereniniz, evinizi satmak için çok düşük bir fiyata satmayı kabul edersiniz. Borç vereniniz daha sonra ipotek için ödeyebileceğiniz tutar ile tam tutar arasındaki eksikliği affeder. Bununla birlikte, bazı durumlarda eksikliğin değil affedilir ve satıcı hala ödünç verene ödemekle yükümlüdür.

Ne yazık ki, eksiklik affedildiğinde bile, kısa bir satışın uzun vadeli finansal sonuçları olabilir. Bir ipotek kadar olmasa da, genellikle kısa bir satıştan kaçınmaya çalıştığı şey kredi puanınıza zarar verebilir. Ayrıca, borç verenler genellikle sadece ev sahibi ödemelerin gerisinde kalıyorsa ve varsayılan bir bildirim almışsa kısa bir satış yapmayı kabul ederler..

Şunu söylemek yeterli, kısa bir satış sadece ipotek sorununuz başka türlü aşılmazsa bir çözümdür.

6. Haciz Alın

Bazı durumlarda, bankanın evinizi tahmin etmesine izin vermek tek seçeneğiniz gibi görünebilir. Haciz sizi konut karmaşasından kurtarsa da, bu kaçınmak için çok çalışmanız gereken bir alternatiftir. Pek çok kişi rehin ödemenin önemli kredi sonuçları olduğunu anlar - ancak çoğu kişi kredinize isabetin kredi kartlarınıza mal olabileceğini fark etmez. Bir hacizden sonra, eski ev sahibi kredi kartlarının iptal edildiğini veya limitlerin düşürüldüğünü görebilir. Buna ek olarak, bankaların eski bir eve haciz almış bir ev sahibi için ipotek yapma şansı istemesi yıllar alır (genellikle üç ila yedi)..

Haciz ayrıca bir ev sahibinin nakit harcamadan uzaklaşabileceği anlamına gelmez. Çoğu eyalette, bankalar eksiklik nedeniyle yasal olarak ev sahiplerinin peşinden gidebilir, bu da bankanın ev için ne elde edebileceği ile hala ipoteğe borçlu olduğu arasındaki farktır. Ayrıca, eksiklik karşıtı yasalara sahip bir ülkede yaşayan ev sahipleri bile, ikinci bir kredi almışlarsa veya bazı özkaynakları nakit almak için ipoteklerini yeniden finanse etmişlerse bankaya hala cevap vermelidirler. Eksiklik karşıtı yasalar bu durumlarda ev sahiplerini korumaz.

Ev sahibinin hacizden kaçınmak için yapabileceği her şey nihayetinde en iyi finansal karardır, çünkü haciz gelecek yıllarda finansmanı olumsuz etkilemeye devam edebilir.

Son söz

Evinizi istediğiniz zaman dilimi içinde veya istediğiniz fiyata satmak mümkün olmayabilir, ancak bu gerçeği kabul etmek ve kararlarınızı buna göre vermek durumunuz için en iyi finansal sonuca ulaşmanıza yardımcı olabilir. Konut piyasası hakkında en kötüsünü varsaymak, büyük olasılıkla kâr hacminiz için en güvenli eylem yolu.

Kısa süre önce evinizi satmaya çalıştınız mı? Satış yapmakta zorlananlara başka hangi ipuçlarını öneriyorsunuz??