Evinizde Haciz Nasıl Durdurulur ve Önlenir

Ev sahipleri bu duruma birçok farklı nedenden dolayı ulaşabilirler. Bazıları işlerini kaybeder ve artık bir araya gelemezler. Diğerleri için, bir sağlık krizi, mevcut fonlarını yiyen ağır tıbbi faturalar bırakır. Ve bazıları sadece satın alabileceklerinden daha fazla ev satın alma hatasını yapar, böylece ödemelerinde ulaşılamayacak kadar küçük bir değişiklik bile yeterlidir..

Neden olursa olsun, haciz korkunç bir deneyimdir. Evinizi kaybetmek her zaman korkutucu ve iç karartıcıdır, ancak ödemeleri karşılayamadığınız için kaybettiğinizde, bunun sizin hatanız olduğunu hissedebilirsiniz. Bu, tüm stresinizin üstünde utanç ve suçluluk duygularını yığar. Ve daha da kötüsü, bir haciz kredi puanınızı ciddi şekilde zedeleyerek gelecekte başka bir ev satın almanızı zorlaştırıyor.

Bu sorunla karşı karşıyaysanız, önlemek için yapabileceğiniz her şeyi yapmak mantıklıdır. Nakit sıkıntısı çeken ev sahiplerinin hacizden korunmasını - ya da en azından kendilerini hacizdeki en kötü etkilere karşı korumasının birkaç yolu vardır..

Ekstra Nakit Yaratma

Bir veya iki aydan uzun bir süredir ipotek ödemelerinize geri dönmediyseniz, yine de tekrar yola çıkma şansınız var. Yeterli ekstra para toplayabilirseniz, kaçırılan ödemeleri telafi edebilir ve evinizi hacizden kurtarabilirsiniz..

Aceleyle para toplamanın bazı yolları.

Giderlerinizi Azaltın

Henüz yapmadıysanız, bütçenizdeki tüm ekstraları keserek başlayın. Kablo TV'nizi iptal edin, daha ucuz bir cep telefonu planına geri dönün, spor salonu üyeliğinizi bırakın, şişelenmiş su içmeyi bırakın ve sabahları sadece kahve için olsa bile yemek yemeyi bırakın.

Bütçenizdeki boşluğu kapatmak için yeterli değilse, daha uç stratejilere geçme zamanı. Bakkal faturalarınızı azaltmanın, uygun fiyatlı sağlık hizmetlerini bulmanın ve hatta aracınızı bırakmanın yollarını arayın. Kemerinizi bu kadar sıkmak acı vericidir, ancak evinizi kaybetmekten daha iyidir.

Yardım Programlarını Kullan

Medicaid, SNAP (gıda damgaları) veya ısıtma yardımı gibi herhangi bir hükümet yardımına hak kazanırsanız, bunu alın. Bütçenizde serbest bıraktığı ekstra para ipoteğinizi takip etmenizi sağlayabilir. Benefits.gov'daki Benefit Finder, eyaletinizdeki programları bulmanıza ve başvurmanıza yardımcı olabilir..

Eşya Sat

Evinizde biraz para toplamak için satabileceğiniz değerli bir şey arayın. Değerli ürünler arasında takı, elektronik, koleksiyon, aletler, müzik aletleri ve hatta bazı mobilyalar veya ikinci bir araba bulunur. Eşyalarınızı eBay'de satabilir, Craigslist'e gönderebilir veya bir rehin dükkanına götürebilirsiniz..

Gelirinizi Artırın

Bitiş yapmak için ekstra gelir elde etmenin yollarını arayın. Patronunuzun size ekstra vardiya veya fazla mesai saatleri vermek isteyip istemediğine bakın. Bu işe yaramazsa, Uber için araba kullanmak gibi ikinci bir iş veya yan bir konser edinmeye bakın. Evinizde boş bir oda kiralamak, eğer varsa, ekstra para getirmenin başka bir yoludur.

Emeklilik Fonunuza Dokunun

Bir emeklilik fonunda para ayırdıysanız, erken para çekmeyi düşünün. Bir Roth IRA'nız varsa, ekstra vergi veya ceza ödemek zorunda kalmadan para çekebilirsiniz. Bunu yapmak sizi emeklilik tasarruflarınızda geride bırakacaktır, ancak mali kriziniz geçtikten sonra daha sonra yakalamaktan endişe duyabilirsiniz.

Geleneksel bir IRA veya 401k'niz varsa, herhangi bir erken para çekme işleminde vergi ve ceza ödemek zorunda kalacaksınız, ancak maliyet evinizi kurtarmak için buna değebilir.

Refinansman

Bazı insanlar, ilk birkaç yıl için düşük, yönetilebilir bir ödemeye sahip ayarlanabilir faiz oranı ipotekleri nedeniyle sorun çıkarır, sonra aniden ulaşılamayan bir seviyeye atlar. En kötü suçlulardan bazıları, faiz ve anapara ödemeye başlamanız gerektiğinde çok daha pahalı hale gelen sadece faizli kredilerdir. Diğer insanlar sabit oranlı ipoteklere sahiptir, ancak faiz oranı çok yüksektir - belki de kredilerinin zayıf olması veya belki de o zamanlar oranların yüksek olması nedeniyle.

Bu durumlardan herhangi birindeyseniz, aylık ödemenizi üstlenebileceğiniz bir seviyeye indirmek için ipoteğinizi yeniden finanse etmek yeterli olabilir. Bu, kredinizi alt üst ediyor olsanız bile bir seçenek olabilir. Normalde, bankalar makul miktarda özkaynağa sahip olmadığınız sürece bir ipoteği yeniden finanse etmek istemezler, ancak alternatif kredi üzerinde haciz veriyorsa, banka, haciz sürecinden geçmekten daha fazla para kazanmanıza izin vererek daha fazla para kazanabilir..

Yeniden Finansman ve Haciz

Ev kredinizi yeniden finanse etmek, eğer mümkünse, haciz için en iyi alternatiftir. Birkaç avantaj sunar:

En Az Kredi Üzerindeki Etkisi. Yeni bir kredi için başvurmak her zaman kredi puanınızı biraz düşürür, ancak düşüş sadece geçicidir. Açığa satış yerine kredi değişikliği veya rehin yerine tapu gibi diğer seçeneklerle karşılaştırıldığında, uzun vadede yeniden kredi, kredi notunuza en az zararı vermelidir.
Daha Uygun Bir Kredi. Evinizi yeniden finanse etmek, uygun olmayan bir krediyi uygun fiyatlı bir krediyle değiştirir. Sınırınıza veya ötesine uzatmak yerine bütçenize daha rahat uyan aylık ödemeleriniz olacak.
Evini Saklıyorsun. En önemlisi, yeniden finansman evinizi korumanızı sağlar. Belgeleri doldururken bazı zorluklardan geçmeniz gerekecek, ancak bu yeni bir eve taşınmaktan çok daha az sorun.

Yeniden Finansman Yolları

Evinizde bol miktarda özkaynak oluşturduysanız, bankanız sizin için ipotek kredinizi yeniden finanse etmekten mutluluk duyacaktır. Daha düşük bir faiz oranı alamasanız bile, kredi sürenizi uzatarak aylık ödemelerinizi düşürebilmeniz gerekir..

Örneğin, 200.000 $ 'lık bir krediniz varsa ve zaten 50.000 $ ödediyseniz, 150.000 $ karşılığında 30 yıllık yeni bir kredi alabilirsiniz. Evinizin bu şekilde ödenmesi daha uzun sürecek, ancak bu evinizi tamamen kaybetmekten daha iyi.

Çok fazla hakkınız yoksa, bazı özel programların yardımıyla yine de yeniden finanse etme şansınız vardır. Bunlar:

HARP. Ev Uygun Fiyatlı Yeniden Finansman Programı (HARP), evleri şimdi alt üst olsa bile ipoteklerini yeniden finanse etmek için değer kaybeden ev sahiplerine yardımcı olur. Bu program sadece hükümet tarafından desteklenen Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından Mayıs 2009'a kadar süren ipoteklerde kullanılabilir. HARP web sitesi, hak edip etmediğinizi ve başvurmanıza yardımcı olup olmadığını söyleyebilir. HARP'nin 2018'in sonunda sona ermesi bekleniyor, bu nedenle bu programı kullanmak için hızlı bir şekilde harekete geçmeniz gerekecek.
FHA Programları. İpoteğiniz Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından destekleniyorsa, yeniden finansman için bazı özel FHA programlarından yararlanabilirsiniz. Bir FHA Basit Refinance, mümkün olan en düşük faiz oranını elde etmek ve cepten maliyetlerinizi düşük tutmak için iyi bir seçenektir; FHA Streamline Refinance ise hızlı bir şekilde yeniden finanse etmenize ve evrak işlemlerini önlemenize yardımcı olur.
IRRRL. Gazi İşleri Bakanlığı veya VA tarafından ipotek verilen ev sahipleri, Faiz Oranı Azaltma Yeniden Finansman Kredisi (IRRRL) almaya hak kazanabilirler. Bazen VA Streamline veya VA-VA kredisi olarak adlandırılan bu kredi, daha düşük bir faiz oranını yeniden finanse etmenize yardımcı olur. Herhangi bir borç veren bu tür kredi sağlayabilir, ancak borç veren gerekmez, bu nedenle size bu krediyi sağlayacak bir banka bulmak için alışveriş yapmak zorunda kalabilirsiniz.

Mortgage Egzersizleri

Ev kredinizi yeniden finanse edemiyorsanız, borç verenin “ipotek antrenmanı” nı kabul etmesini sağlayabilirsiniz. Bu, eviniz için bir egzersiz planı gibi görünüyor, ancak aslında ipotekinizi daha yönetilebilir hale getirmenin bir yolunu "çözmenize" yardımcı olan bir plan. Kredi modifikasyonları, öngörü planları ve geri ödeme planları dahil olmak üzere çeşitli ipotek antrenmanları vardır..

Kredi Değişikliği

Bir kredi değişikliğiyle, borç vereniniz ödemeleri daha uygun hale getirmek için ipotek şartlarınızı değiştirmeyi kabul eder. Örneğin, borç veren faiz oranını düşürebilir, kredinizi ayarlanabilir faiz oranından sabit faiz oranına değiştirebilir veya kredinin vadesini uzatabilir. Kredi değişikliklerinin bir avantajı, haciz sürecini geçici olarak durdurarak evinizi kurtarmak için daha fazla zaman vermenizdir..

Bir kredi değişikliğine hak kazanabilmek için, mali sıkıntı yaşadığınızı ve artık geçerli kredi ödemelerinizi karşılayamayacağınızı göstermelisiniz. Bunu kanıtlamak için maaş çekleri, vergi beyannameleri ve banka ekstreleri gibi belgeler sağlamanız gerekir. Ayrıca, yeni, daha düşük ödemeleri yapabileceğinizi göstermek için bir deneme süresinden geçmelisiniz.

Pek çok farklı kredi tadilat programı vardır. Ev kredisi değişiklikleri ve mücadele eden ev sahiplerine diğer yardımlar sağlayan En Zor Darbe Fonu (HHF), 2020'nin sonuna kadar 18 eyalette ve Columbia Bölgesi'nde mevcuttur. VA ve FHA kredileri için özel kredi değiştirme programları mevcuttur. bankalar tarafından yürütülen programlar.

Bir kredi değişikliğine başvurmak için ödünç verenin zarar azaltma departmanıyla (ev tutma departmanı olarak da bilinir) temasa geçin. Bu departmanın iletişim bilgilerini aylık ipotek ekstrenizde veya borç verenin web sitesinde bulabilirsiniz. The Home Home Affordable (MHA) web sitesinde, uygulamanız gerekenler hakkında daha fazla bilgi bulunmaktadır..

sabır

Bazı durumlarda, ipotek ödemenizi ulaşamayacağınız mali kriz geçicidir. Örneğin, belki işinizi kaybettiniz, ancak birkaç ay içinde yeni bir işe başlayacağınızı biliyorsunuz. Veya geçici olarak çalışamamanıza neden olan sağlık sorunlarınız olabilir.

Böyle bir durumda, bir zorlama anlaşması ayağa kalkana kadar size yardımcı olabilir. Bu planlar uyarınca, ipotek borç veren belirli bir süre için ipotek ödemenizi azaltmayı, hatta askıya almayı kabul eder. Ayrıca bu süre zarfında mülk üzerinde rehin vermeme sözü de veriyorlar. Buna karşılık, dönem sona erdiğinde ipotekinizi tam olarak ödemeye devam etmeyi ve cevapsız ödemeleri yakalamak için ekstra ödeme yapmayı kabul edersiniz..

Kredi zorlaması arama süreci, kredi değişikliği ile aynı şekilde başlar: borç vereninize başvurun ve bir plan oluşturmanıza yardımcı olmalarını isteyin. Unutmayın, hoşgörü sadece geçici bir çözümdür. Ödeyemeyeceğiniz bir evde kalmanıza yardımcı olmaz.

Geri Ödeme Planı

Belki de haciz riski altındasınız çünkü kısa vadeli bir kriz sırasında birkaç ipotek ödemesini kaçırdınız, ancak şimdi tekrar ayağınıza geliyor ve ödemeleri tekrar karşılıyorsunuz. Bu durumda, bir geri ödeme planı size yakalanmanız ve hacizden kaçınmanız için bir yol sunar.

Bir geri ödeme planında, borç vereniniz kaçırdığınız tüm ödemeleri toplar, ardından toplamı sabit bir süre boyunca normal ipotek ödemenize eklenen küçük parçalara böler. Örneğin, 3,000 dolar geride kalıyorsanız, önümüzdeki altı ay için her bir ipotek ödemesine 500 dolar daha ekleyebilirsiniz. Geri ödeme süresinin uzunluğu değişir, ancak üç ila altı ay tipiktir.

Kısa satış

Artık evinizi karşılayamıyorsanız, en iyi seçeneğiniz onu satmak olabilir. Sorun, konut fiyatlarının düşmesi durumunda, evinizin piyasaya getireceği miktarın ipotek borcunuza borçlu olduğunuz tutardan daha az olabilmesi ve sizi hala kırmızıda bırakmanızdır. Böyle bir durumda, evinizi ipoteğe bıraktığınız miktardan daha azına satarak kısa bir satış çözüm olabilir. Borç vereniniz kabul ederse, evinizi satabilir, uzaklaşabilir ve baştan başlayabilirsiniz.

Örneğin, şu anda ipoteğinize 100.000 dolar borçlu olduğunuzu varsayın. Bu tutarı ödemek ve satıştaki kapanış maliyetlerinizi karşılamak için evi 105.000 dolar listelemeniz gerekir. Ancak, bölgenizdeki konut piyasası o kadar soğuk ki, bu fiyata hiçbir teklif almıyorsunuz.

Kısa bir satışla, evin fiyatını 95.000 dolara düşürebilirsiniz. Kapanış maliyetleri için 5.000 $ ile, bu eski ipotek ödemek için sadece 90.000 $ bırakır. Bununla birlikte, borç veren bu küçük tutarı, evinizde pahalı ve zaman alıcı bir haciz sürecinden geçmek yerine krediniz için tam ödeme olarak kabul etmeyi kabul eder. Bazı borç verenler, ipotek için kredi değişikliği gibi diğer alternatifleri düşünmeden önce kısa bir satış denemenizi gerektirir..

Açığa Satış ve Rehine Karşı

Açığa satışın rehine göre birçok avantajı vardır, ancak bazı dezavantajları da vardır. İşte şöyle:

Yeni Bir Ev Almak İçin Daha Az Bekleyin. Eviniz hacizden geçerse, bir bankanın size tekrar ipotek vermesi için beş ila yedi yıl beklemeniz gerekir. Rehberin kontrolünüz dışındaki koşullardan kaynaklandığını gösterebiliyorsanız, bu bekleme süresi üç yıla indirilebilir. Ancak kısa bir satıştan sonra, iki yıl gibi kısa bir sürede tekrar ev kredisine hak kazanabilirsiniz.
Satış Kontrolü. Kısa bir satışla evinizi satma sürecini kontrol edersiniz. Ne kadar isteyeceğinize karar verebilirsiniz ve son alıcının kim olduğunu öğreneceksiniz. Bir hacizde, banka sadece evinizi ele geçirir ve ona ne olacağını bilmenin hiçbir yolu yoktur.
Daha Az Sosyal Damgalanma. Birçok ev sahibi için, kısa bir satış hacizden çok daha az utanç vericidir. Komşulara göre, diğer ev satışlarına benziyor; sadece banka mülk için borcunuzdan daha azını aldığınızı bilir.
Devam Eden Ödemeler. Evinizi satarken, satış tamamlanıncaya kadar ipotek ödemeleri yapmaya devam edersiniz. Eviniz hacizdeyse, aksine, ödemeyi durdurabilir ve banka sizi dışarı çıkarana kadar evde yaşamaya devam edebilirsiniz..
Kredi Puanında Aynı Etkisi. Açığa satış ve rehine, kredi notunuza yaklaşık aynı miktarda zarar verir. Her iki seçenek de kredi puanınızın 105 ila 160 puan düşmesine neden olabilir. Her ikisi de yedi yıla kadar kredi raporunuzda duracak negatif bir iz bırakır, ancak puanınız ilk iki yıldan sonra toparlanmaya başlayabilir.

Açığa Satış Nasıl Yapılır

Açığa satış için onay almak için, ev kredisi değişikliğinde yaptığınız gibi bankanızın zarar azaltma departmanı ile iletişime geçin. Bir başvuruyu doldurmanız ve mali durumunuzun tüm ayrıntılarını gösteren birçok belge ile yedeklemeniz gerekir. Banka bu bilgileri kısa satış yapmanın haciz için tek alternatif olup olmadığını anlamak için kullanacak.

Çoğu banka, kısa bir satışı kabul etmeden önce bir alıcıdan teklif almanızı gerektirir. Bu yüzden evi daha düşük bir fiyata listelemek, teklifi almak, bankaya götürmek, sonra teklifi kabul edip etmeyeceğinize karar vermeden önce kısa satışın onaylanıp onaylanmadığını duymak için bekleyin. Satıcı, alıcı ve borç veren arasındaki tüm bunlar, kısa satışları bir yıla kadar sürebilen çok karmaşık bir süreç haline getirir.

Borç veren, satışı onaylarsa, ipotek için hala ödememiş olduğunuz ekstra tutar için sizi dava etmemeyi de kabul etmek önemlidir. Bazen borç veren, satabileceğiniz ya da yasal olarak serbest bırakmayı mülkte serbest bırakmayı kabul eder, böylece satabilirsiniz, ancak geliri kredinizin tam ödemesi olarak kabul etmeyi kabul etmez. Bunun yerine, ücretlerinizi süslemek gibi ekstra para toplamak için size karşı bir “eksiklik yargısı” isteyebilir..

Birkaç eyalette - yani Arizona, California, Nevada ve Oregon - açığa satıştan sonra eksiklik kararları yasadışıdır. Bu dört eyaletten birinde yaşamıyorsanız, borç verenden bir tane aramayacaklarını belirten yazılı bir anlaşma yapmalısınız. Aksi takdirde, evinizi değerinden daha düşük bir fiyata satabilir ve yine de delikte olabilirsiniz.

Haciz Senedinde Tapu

Diğer her şey başarısız olursa, uzun, acı verici rehine sürecinden kaçınmak için yapabileceğiniz son bir şey daha var. Buna haciz yerine tapu denir ve bu temelde evinizi ipotek ödünç vericinize teslim ettiğiniz bir işlemdir. Buna karşılık, borç veren, evin şu anda değerinden daha fazla olsa bile, borcunuzdan sizi serbest bırakmayı kabul eder.

Hacizde Tapu

Yerine bir eylem, aslında hala bir hacizdir, ancak daha hızlı ve daha kolay bir eylemdir. Evinizi teslim ettiğiniz anda borcunuz derhal iptal edilir. Ayrıca, haciz işlemlerinden geçmekte olan kamu utançından da kaçınıyorsunuz.

Bunun yerine bir senet, normal bir haciz kadar kredi puanınıza zarar verecektir. Ancak, tekrar ev satın alabilmek için uzun süre beklemek zorunda kalmayacaksınız. Yerine göre bir senet seçmek, söndürme koşullarını gösterebiliyorsanız, bekleme süresini en az beş yıldan dörde hatta ikiye düşürebilir..

Haciz Alanında Tapu Nasıl Alınır

Yerine işlem, bankanızın zarar azaltma departmanı ile temasa geçerek başlar. Bir kredi değişikliği veya kısa satış için yaptığınız gibi aynı tür evrakları doldurmanız gerekir; bu da mali sıkıntı çektiğinizi ve artık ödemelerinizi karşılayamayacağınızı gösterir.

Tıpkı sizin gibi, bankanız büyük olasılıkla yerine son çare olarak bakar. Bir hacizden daha az maliyetli ve zaman alıcıdır, ancak bir refinans veya hatta kısa bir satış kadar iyi değildir. Bazı bankalar, tapu yerine bir tapuyu kabul etmeden önce mülkün satışını denemenizi isteyecek ve piyasaya sürdüğünüzü kanıtlamak için evrakları isteyecekler.

Bankanız yerine bir tapu kabul ederse, iki belge imzalamanız gerekir. İlk evinizi borç verene teslim eder ve ikincisi estoppel beyanı olarak adlandırır, bankanın tapuyu ipotek borcunuz için tam ödeme olarak kabul edip etmediğini açıklar. Çoğu durumda, banka yerine bir senet işleminden sonra borçtan serbest bırakılır, ancak nadir durumlarda, size karşı bir eksiklik yargısı arama hakkını saklı tutar. Bu problemden kaçınmak için, evrakı imzalamadan önce, tapu yerine özellikle tapu beyan ettiğinizden emin olun..

Ne Çalışmaz: Haciz Dolandırıcılığı

Bu makalenin neden yerel belgeler, el ilanları ve çevrimiçi reklamlar aracılığıyla reklam veren “haciz yardımı” hizmetlerinden hiç bahsetmediğini merak edebilirsiniz. Bu hizmetler, bir ücret karşılığında evinizi hacizden kurtarabileceklerini iddia ediyor. Şunları önerebilirler:

Kredinizi yeniden finanse etmek için borç vereninizle görüşün
Kredinizi devralın, böylece ipotekinizi bankaya değil onlara ödeyin
Borç verenin herhangi bir yasayı ihlal edip etmediğini görmek için adli bir kredi denetimi yapın
Sıkıntılı ev sahipleri için yardım programları bulmanıza yardımcı olun
İflas başvurusunda bulunmanıza yardımcı olun

Ne yazık ki, bu sözde hizmetleri gerçekten evlerini kurtarmak için çaresiz savunmasız insanlar av finansal dolandırıcılık vardır. En iyi ihtimalle, sizi HARP gibi ücretsiz olarak kullanabileceğiniz gerçek programlarla bağlarlar. En kötüsü, bankaya gitmesi gereken ipotek ödemelerini çalacaklar ve sizi borcun derinlerine inecekler.

Genel olarak, devletten ücretsiz olan gerçek programların aksine, bir ücret karşılığında hacizden kaçınmanıza yardımcı olan herhangi bir programı güvenli bir şekilde varsayabilirsiniz..

Son söz

Bazen, evinizi hacizden veya kısa bir satış gibi alternatiflerinden birinden kurtarmanın bir yolu yoktur. İyi haber şu ki, bir gün tekrar ev sahibi olabilmeniz için kredinizi sonradan yeniden inşa etmeniz mümkün. Tüm faturalarınızı hemen ödemeye ve kredi kartı bakiyeleri gibi diğer borçlarınızı ödemeye odaklanın. Yaklaşık iki yıl sonra kredi puanınızın toparlanmaya başladığını görmelisiniz.

Sonunda tekrar bir ev satın almaya hazır olduğunuzda, hatalarınızdan öğrenerek karşılayamayacağınız başka bir ipotek ile karşılaşmazsınız. Bir eve teklif vermeden önce, matematik yapın ve aylık ödemenin gelirinizin% 28'inden fazlasını tüketmediğinden emin olun. Ödemeyi ne kadar düşük alırsanız, başka bir mali aksaklıkla karşılaşırsanız evi tutma şansınız o kadar iyi olur.

Haciz olasılığı bulunan birine ne tavsiye edersiniz??