Bir Bankadan Haciz Ev veya Mülk Nasıl Satın Alınır - Sorulacak 5 Soru

Bu makalede, haciz için bir satın alma sözleşmesi imzalamaya karar vermeden önce üzerinde düşünülmesi gereken bazı kilit soruları özetleyeceğim. Ayrıca kendi kişisel fıkralarımı ekleyeceğim ve deneyimin bir kısmını paylaşacağım. Bir haciz evi satın almakla ilgileniyorsanız, bu noktaları dikkate almak önemlidir ve daha sağlıklı bir finansal portföy oluşturmanıza yardımcı olabilir.

1. Mülk ne kadar süredir piyasada?
Tüm haciz özellikleri eşit olarak yaratılmaz. Örneğin, gelecekteki bir mahalledeki iyi bir mülk, genellikle bir emlak yatırımcısı veya yeni bir ev arayan istekli bir kişi tarafından hızlı bir şekilde satın alınacaktır. Bu evlerin piyasada 30 günden fazla kalmasını beklemeyin.

Ancak, parsel altında veya ipotek krizinden etkilenen bir bölgede bir ev satın alıyorsanız, daha uzun bir pazar süresi beklenir. Bir alıcı olarak, bu fiyat üzerinde daha fazla esnekliğe yol açabilir: bankalar 90 günden fazla (bir mali çeyrek) ellerinde haciz edilen bir mülke sahip olmaktan nefret ederler ve iyi bir alıcı ile müzakere ederler.

Arizona'ya evimi üç ay kadar piyasaya sürdükten sonra satın aldım. Evin fiyatının her ay neredeyse% 7 oranında düştüğünü gördüm ve bu nedenle gelecek ayın evi satın almasını beklemedim. Bunun yerine, banka ile fiyatı en son fiyattan% 12 daha düşürmek için pazarlık yaptım. Banka karşı% 9 indirim teklif etti. Son tasarruflarım, listelenen fiyattan neredeyse% 23'lük bir indirimi temsil ediyordu (yani% 7 +% 7 +% 9).

2. Yaşanabilir konutun metrekare başına ne kadar ödüyorsunuz?
Metrekare başına fiyat hesaplaması, evinizin değerini belirlemenin iyi bir yoludur. Aynı posta kodunda son iki ay içinde satılan evlerin ortalama metrekare başına fiyatlarına göz atın. Eviniz için "ortalama" bir fiyat belirlemek için bunu evinizin yaşanabilir alanı ile çarpın.

Örneğin, bir ev metrekare başına 75 $ değerinde ve 1.500 feet kare varsa, evin toplam değeri 112.500 $ 'dır..

Tabii ki, ortalama fiyatı ödemek istiyorsanız, fazla ödeme riski vardır. Eviniz mükemmel durumda değilse ve üzerinde yapılacak çok fazla bir iş olmadığı sürece (bu durumda, ortalama ödeme yapmak harika!), Fiyatların üçte ikisine bakın. Bunu göz önünde bulundurarak, ev değerini yeniden hesaplayalım ve ne elde ettiğimize bakalım.

Değer açısından evin piyasanın en tepesinde olmadığını varsaydığımızdan, metrekare başına 65 dolar değerinde olduğunu varsayacağız. Daha önce olduğu gibi aynı 1.500 feet kare ile çarpılan ev şimdi 97.500 dolar değerinde. İşte bu kadar! Yaz önce 15.000 $ tasarruf ettiniz. Bunu daha iyi kullanabileceğinizi mi düşünüyorsunuz? Kesinlikle.

Zor bir pazarlık eden olarak, evim için metrekare başına çok düşük bir fiyat ödemeye kararlıydım; Arizona pazarının daha da iyi olmayacağını biliyordum. Aslında 90 günlük dönemde satın alma sırasında posta kodumda metrekare başına en düşük ikinci fiyatı ödedim.

3. Nakit mi yoksa ipotek mi ödüyorsunuz??
Nakit ödeme yapıyorsanız, teklifiniz doğrudan bankanın teklif yığınının önüne gider. Diyelim ki 100.000 $ 'lık listede yer alan bir ev için 85.000 $ nakit teklif ediyorsunuz. Muhtemelen 95.000 dolar teklif eden kişiden daha iyi bir şansınız var. Nakit, güvenilir bir alıcı olduğunuz anlamına gelir ve bankanın çekinizin gelmesi için iki hafta beklemesi gerekmez. Bunu kendi yararınıza kullanın..

Evinizi bir ipotek kredisi ile satın alıyorsanız, ilk peşinat evin yaklaşık% 20'si olacağı için fiyat konusunda daha fazla esnekliğe sahipsiniz. Evi gerçekten seviyorsanız, almak için biraz daha fazla ödeme yapma konusunda endişelenmeyin.

Bir nakit alıcı olarak, birçok cephede kaldıraç olduğumu biliyordum. Satın alma işlemime göre komisyon yapan emlakçı, kesin bir satış yapması için fiyatına çok yakın bir miktar teklif etmemi istedi. Tabii ki, o ödeyen kişi değildi, bu yüzden düşüncesi askıya alındı.

4. Aynı bölgede çok sayıda haciz evi var mı?
Satın aldığınız evin yakınında çok fazla haciz edilen ev varsa, muhtemelen artan bir değer düşüşü geliyor. Bu senaryo, potansiyel alıcılara mahalle, şehir ve pazar hakkında birçok olumsuz mesaj gönderir. Mevcut ekonomimizde, bu her yerde bulunan bir sahne, ama bunun akıllıca bir karar vermenize izin vermeyin. Bloktaki tüm evler satılıncaya kadar, mülk değerini düşüren bir haciz evi olacak. Bölgenin nasıl çalıştığını görmek için Redfin veya Zillow gibi güvenilir bir web sitesinde hızlı posta kodu taraması yapın.

Satın aldığım ev en az yarım on yıl boyunca benimle olacağından, hacizde blokta dört ev daha görmek için endişelenmedim. Beş yılın fiyatların düşüp tekrar yükselmesi için yeterli zaman olduğuna inanıyorum, yatırımımın güvende olduğunu garanti ediyorum.

5. satın aldıktan sonra ne kadar para olacak?
Evinizi standartlarınızı karşılayacak şekilde düzeltmek için ilk satın alımınızdan sonra çok para harcamak için hazır olun. Acil durumlarda ev değerinin en az% 20 daha fazla kalmasını sağlayın. Bir ev denetiminden sonra bile, sizi rahatsız eden ve değiştirilmesi gereken şeyler bulacaksınız. Beyaz eşya, mobilya, çevre düzenlemesi ve emlak vergisini unutmayın. Mümkünse bankadan emanet ücretlerini (veya diğer gayrimenkul ücretlerinden veya ipotek ücretlerinden) karşılamasını isteyin, böylece elinizde daha fazla nakit elde edebilirsiniz. Ödedikleri 1.000 dolar bile cebinizde 1.000 dolar daha fazla, bu da büyük ekran LCD veya plazma TV için yeterli!

Şahsen, binlerce ev geliştirme için harcadım. Aslında bu maliyetlerin ne kadar hızlı toplandığına oldukça şaşırdım. Bir elektrik hesabı için güvenlik depozitoları ve evin yeni kapıları gibi küçük satın alımlar, daha önce hiç düşünmediğim şeylerdi.

Özellikle haciz malı satın alırken, yerleşmeye karar vermeden önce dikkate alınması gereken birçok soru vardır. Haciz konusunda deneyiminiz var mı? Deneyiminiz nasıldı ve tipik olarak neye dikkat ediyorsunuz??