9 Gayrimenkul Yatırım Türleri Karşılaştırıldı

Herhangi bir yeni yatırım ilk olarak hala kelime hazinesi, zorluklar, riskler ve ödülleri öğrenmek için mücadele ederken göz korkutuyor. Ancak gayrimenkul, varlık çeşitlendirmesinden pasif gelire, vergi yatırımı yatırımlarına kadar ipleri öğrenmek isteyen yatırımcılar için bazı zorlayıcı faydalar sunmaktadır..

Ve aralarından seçim yapabileceğiniz çok sayıda gayrimenkul yatırım seçeneğiniz var. Hızlı bir kerelik ödemeden devam eden gelire, pasifliği tamamlamak için uygulamalı çalışmaya, kişisel hedeflerinize göre doğru yatırım seçeneğini seçebilirsiniz..

Gayrimenkul imparatorluğunuzu inşa etmeye başlamanıza yardımcı olacak dokuz popüler seçenek şunlardır - veya en azından portföyünüze gayrimenkul ekleyin.

1. Saygısız Evler

2000'li yılların ortalarında geri dönen “House This Flip” popüler ev gibi Reality TV şovları ve flipping'in çekiciliği konut krizinde ve Büyük Durgunluk'ta hayatta kalmayı başardı.

Nedenini görmek zor değil. Doğru bir şekilde yapıldığında, yatırımcılar sadece birkaç ay içinde yüzde birkaç yüz aralığında getiri elde edebilirler.

Tabii ki, birçok yeni yatırımcı bunu doğru yapmıyor ve sonunda para kaybediyor. Güçlü bir getiri elde edenler bile bunu başarmak için gereken iş miktarına şaşırırlar. Evleri çevirmek sadece para değil, zaman ve emek yatırımı içerir.

Sert para kredisi ve acele yenileme ile uğraşmak istemiyorsanız, diğer bir seçenek canlı bir flip yapıyor. Güncellenmesi gereken bir eve taşınır, bir ya da iki yıl boyunca onu geliştirir, sonra satar ve yalnızca kâr üzerinden sermaye kazancı vergisi ödersiniz. Veya Bölüm 121 hariç tutmaya hak kazanırsanız sermaye kazançlarından tamamen kaçınabilirsiniz.

Birkaç ay sonra on binlerce dolar ile uzaklaşmanıza izin veren pek çok yatırım stratejisi yok. Evleri çevirmek bunlardan biridir, ancak kendi riskleriyle birlikte gelir. Bu yüzden sayıları doğru yaptığınızdan emin olun, özellikle onarım maliyetleri, taşıma maliyetleri ve onarım sonrası değer. Ayrıca, elinizi ilk seferde denemeden önce yüklenicilerle yönetme ve pazarlık yapma konusunda rahat olduğunuzdan emin olun..

2. Uzun Dönem Kiralama Özellikleri

Herkes ev sahibi olmak için kesilmez ve ev sahiplerinin karşılaştığı tüm beklenmedik zorluklarla başa çıkmaz. Yine de, kiralık mülkler baş ağrısını üstlenmek isteyen girişimci yatırımcılar için sürekli pasif gelir ve çok sayıda vergi avantajı sağlayabilir..

İlk kiralık mülkünüzü satın almanın üç yolu vardır.

BRRRR Stratejisi

Seçeneklerden biri, yenilenmesi gereken bir mülk satın almaktır, ancak tamamlandıktan sonra satmak yerine, kiralık olarak tutarsınız. BRRRR, satın alma, yenileme, kiralama, yeniden finansman, tekrarlama anlamına gelir ve mülk satın alımlarınızın% 100'ünü finanse etmenin harika bir yoludur.

Bu şekilde çalışır: Bir satın alma rehabilitasyon kredisi ile% 20 kadar indirim yaparsınız, evde eşitlik yaratmak için yenileme yaparsınız, sonra kiralarsınız. Tüm bu özkaynaklarla, uzun vadeli bir ipotek için yeniden finanse ettiğinizde nakit çekebilirsiniz. Yeterli özkaynak oluşturduysanız orijinal peşinatınızı iade etmek için yeterli para.

Bu, yeniden finansman kredi tutarının, orijinal satın alma fiyatınız ve onarım maliyetleriniz yerine mülkün onarım sonrası değerine dayandığı için çalışır.

Bu, aynı nakit kullanarak süreci sonsuza kadar tekrarlamanız için sizi özgürleştirir. Ve her mülkle, cebinizden nakit olmadan daha fazla pasif gelir eklersiniz.

Evlerin tersine çevrilmesi gibi, yeni yatırımcılar da maliyetleri, özellikle yenileme ve taşıma maliyetlerini göz ardı ederek sıklıkla sorun yaşarlar. Başarılarının çoğu, yenileme çalışmaları sırasında maliyetlerini yükseltmeyecek iyi yükleniciler bulma yeteneklerine dayanır.. HomeAdvisor bölgenizdeki saygın müteahhitleri bulmak için harika bir yerdir. İhtiyaçlarınız için en iyi şirketi işe alacağınızdan emin olmak için tüm müteahhitleri bir tarama süreci ile platformlarına koydular.

Anahtar Teslim Kiralama Özellikleri

Müteahhitleri işe alma ve yenileme projelerini denetleme fikrinden çok memnun değilim?

Anahtar teslimi kiralık mülk, kiralanmış veya kiraya hazır durumda olan bir tesistir. Bir tamirci özel satın almadığınız için elbette daha fazla ödeme yapmayı bekleyin. Bununla birlikte, bir mülkün yenilenmesi ile ilgili baş ağrısından da kaçının.

Son birkaç yılda, ülkenin herhangi bir yerinde anahtar teslimi kiralık mülk satın almak çok daha kolay hale geldi. Sanal tur teknolojisi daha iyi olmakla kalmayıp, aynı zamanda Roofstock sürece şeffaflık katmak için ortaya çıktı.

Çatı stoğu, hem mülk hem de mahalle hakkında çok sayıda veri içerir. Bunlar arasında ev denetim raporları, unvan geçmişi raporları, sınır oranı ve nakit nakit dönüş analizleri, mahalle ve mülk düzeyinde takdir geçmişi, yerel okul verileri ve daha fazlası bulunmaktadır. En etkileyici şekilde, 30 günlük para iade garantisi ve boş mülkler için 45 günlük kiralama garantisi dahil olmak üzere iki alıcı garantisi sunarlar..

Ev Hacking

Kesmek için birçok yol olsa da, klasik strateji küçük bir çok aileli mülk satın almak, bir birime taşınmak ve diğer birimi veya birimleri kiralamaktır. Fikir basit: Komşularınız ipotekinizi sizin için ödüyor.

Bu, küçük bir peşinatla düşük faizli bir ipotek alabileceğiniz için, kira yatırımlarına giden yolu kolaylaştırmanın harika bir yoludur. İki, üç veya dört birimli mülkler hala ipotek endüstrisi tarafından konut olarak sınıflandırılmıştır, böylece standart bir ev sahibinin ipotekini alabilirsiniz. Bu, FHA kredisi için% 3,5, Fannie Mae HomeReady kredisi için% 3 veya VA kredisi için% 0 gibi düşük bir peşinat anlamına gelebilir..

Bir yatırım amaçlı emlak kredisi için% 20'lik bir standart artı artı daha yüksek bir faiz oranı karşısında kontrast ve ev hackinin neden bu kadar çekici olduğunu görebilirsiniz - tüm "komşularım ipotek ödüyor".

3. Kısa Süreli Kiralık Yazlık

Hiç kimse kiralık mülklerinizi uzun vadeli kiracılara kiralamanız gerektiğini söylemiyor. Benzeri siteler Airbnb ve Evden uzak kısa süreliğine tatilcilere, hatta orta vadeli şirket misafirlerine kiralamanıza izin verin.

Tatil kiraları elbette kendi değiş tokuşlarıyla gelir. Evet, gecelik daha fazla ücret alabilirsiniz, ancak doluluk oranlarınız daha düşüktür. Ve ödemesiz kiracılar ve tahliyeler ile aynı baş ağrınız olmayacak olsa da, konuklar arasındaki üniteyi temizlemek, üniteyi döşemek ve kamu hizmetleri için ödeme yapmak gibi başka baş ağrılarınız olacaktır..

Bir tatil kiralama mülküne yatırım yapmadan veya turistleri ağırlamak için mevcut bir kiralama kullanmaya karar vermeden önce boşluk oranı, yönetim ücreti, temizlik maliyetleri ve mevsimsel kiralar ve doluluk oranları gibi masraflar için doğru rakamları topladığınızdan emin olun. Fayda maliyetlerini dahil edin ve tüm tahminlerde muhafazakar olun.

Pasif bir yatırım olarak değil, bir iş olarak yaklaşırsanız etkili bir iş modeli olabilir..

4. Toptancılık

Genellikle, gayrimenkul yatırımcıları, gayrimenkul satın almaktan ziyade mülkleri toptan satışla başlar. Toptan satış için, bir mülk üzerinde çok şey bulursunuz ve örneğin 100.000 dolar için sözleşme yaparsınız. Mülkiyet şu anki durumunda 120.000 $ değerinde, ancak satın almak yerine, sözleşmeyi başka bir yatırımcıya 110.000 $ karşılığında satıyorsunuz..

Unvanı mülke götürmek zorunda kalmadan kâr elde edersiniz ve alıcı mülkü piyasa değerinin altında bir indirim için alır. Bu bir kazan-kazan.

Kolay para gibi geliyorsa, öyle değil. Mülkler üzerinde olağanüstü fırsatlar bulmak çok fazla iş gerektirir ve aynı zamanda yatırımcı-alıcılar ağı oluşturmak için de çalışma gerektirir. Toptancılar ayrıca, alıcı bulmakta başarısız olacakları riskleri de kabul etmeli ve asla kapatmayı düşünmedikleri bir sözleşmeye bağlı kalmalıdır..

Ancak tüm bunlar için, malları kendiniz satın almaya finansal olarak hazır olmadan önce nasıl fırsat bulacağınızı ve nasıl para kazanabileceğinizi öğrenmenin harika bir yolu..

5. Kamu Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı veya GYO, borsalarda işlem gören bir güvenlik türüdür. GYO fonu sermayesini, doğrudan gayrimenkul satın alarak veya dolaylı olarak gayrimenkullere karşı ipotek ödünç vererek gayrimenkul yatırımları için kullanır - bunlar ipotek GYO veya mREIT'ler olarak bilinir.

GYO'ların geleneksel hisse senedi fonlarına kıyasla ortak bir avantajı yüksek temettü getirisidir. Yasaya göre, GYO'lar kârlarının en az% 90'ını hissedarlara temettü şeklinde dağıtarak yüksek getirili yatırımlar yapmak zorundadır..

Bu yüksek temettü getirisinin dezavantajı, GYO'ların genellikle portföylerini büyütmek için sermayeyi bir araya getirmekte sorun yaşamasıdır, çünkü kârlarının çoğunu hissedarlara hemen ödemek zorundadırlar. Ancak, hisse senedi portföyünüzü gayrimenkul içerecek şekilde çeşitlendirmenin tamamen pasif bir yolunu arıyorsanız, aracılık hesabınız, IRA veya 401 (k) 'de GYO satın almaktan daha kolay bir seçenek yoktur..

Profesyonel İpucu: Bir aracılık hesabınız veya IRA ayarınız yoksa, Morgan ile You Invest ile bir hesap açın. Yeni hesabınızı açıp finanse ettiğinizde 625 dolara kadar teklif veriyorlar.

6. Gayrimenkul İle İlgili Stok Fonları

Bazı endüstriler arasında ticari inşaat şirketleri, ev inşaatları, ev geliştirme perakendecileri ve hatta otel endüstrisi gibi gayrimenkullere yüksek maruziyet bulunmaktadır. Bu, hayatlarını gayrimenkul sektöründen yapan şirketlerde hisse satın alarak dolaylı olarak gayrimenkul yatırım yapabileceğiniz anlamına gelir.

Bireysel hisse senetleri seçerek veya sektöre özgü yatırım fonları veya borsada işlem gören fonlar satın alarak yatırım yapabilirsiniz. Bu şirketlerin hisse senetlerinin sadece emlak piyasaları tarafından yönlendirilmediğini ve kötü yönetim, yüksek yapı malzemesi maliyetleri ve hatta CEO seks skandalı gibi nedenlerle yükselip düşebileceğini unutmayın..

Gayrimenkul yatırımlarını çeşitlendirmenin en az doğrudan yolu olsa da, tamamen pasiftir ve bir düğmeyi tıklayarak yapabilirsiniz.

7. Kitle Fonlaması Web Siteleri ve Özel GYO'lar

Tüm emlak crowdfunding web siteleri aynı modelde çalışmaz.

Bir modelde, crowdfunding web sitesi kısa vadeli satın alma rehabilitasyon kredileri için finansman sağlar - bu tür palet ve BRRRR yatırımcılarının kullandığı kredi türleri. Bu kredileri finanse etmek için nakit bulmak için, crowdfunding web sitesi halktan para kaynağıdır. Sermaye yatırımcısı olarak, şu anda finanse edilen kredileri gözden geçirebilir, mülkü ve borçluyu değerlendirebilir ve krediye yatırım yapabilirsiniz. Bu modelin bir örneği, akredite olmayan yatırımcıların katılımını sağlayan GroundFloor'dur..

Crowdfunding web siteleri için diğer yaygın model bir GYO gibi çalışır, ancak borsalarda halka açık değildir. Bu durumlarda, crowdfunding web sitesi sizin gibi bireysel yatırımcılardan toplanan parayı kullanarak gelir getiren mülkleri özel olarak satın alır ve yönetir. İyi bir örnek şunları içerir: DiversyFund, kuruluşundan bu yana yıllık ortalama getirisi% 17,6. Bu crowdfunding sitesi, akredite olmayan yatırımcılardan ve 500 $ 'a kadar düşük yatırımlardan para kabul ediyor.

Birçok crowdfunding web sitesinin yalnızca akredite yatırımcılardan fon kabul ettiğini, yüksek minimum yatırım tutarları belirlediğini veya her ikisini birden.

8. Özel Sermaye Fonları ve Fırsat Bölge Fonları

Akredite yatırımcıların bol miktarda paraya sahip olması diğerlerinden daha fazla seçeneğe sahip. Bu seçenekler arasında özel sermaye fonları bulunmaktadır.

Bu fonlar varlıklı yatırımcıların ticari binalar gibi daha büyük ölçekli yatırımlar için paralarını biriktirmelerine izin veriyor. Bir fon yöneticisi günlük operasyonları denetler - elbette ağır bir ücret karşılığında - fonun yatırımcılarını arkanıza yaslanın, rahatlayın ve getirilerin tadını çıkarın.

Özellikle gayrimenkul ile ilgili özel bir tür öz sermaye fonu bir fırsat bölgesi fonudur. Bu fonlar, devlet tarafından belirlenmiş ve Hazine Bakanlığı tarafından onaylanmış nitelikli fırsat bölgelerinde gayrimenkul satın alır ve geliştirir.

Nitelikli fırsat bölgeleri, devletin ekonomik büyüme ve yatırımı teşvik etmeyi amaçladığı düşük gelirli bölgelerdir. Yatırımcılar için havuç: ertelenmiş ve azaltılmış kar vergileri. Ayrıntılar için bu IRS özetine bakın.

Bu vergi avantajları, vergi faturalarını kısaltmanın yaratıcı yollarını arayan varlıklı akredite yatırımcılar için cazip bir teklif sunar. Ancak sıkıntılı mahallelere yatırım yaparken daha yüksek riske hazır olun.

9. Özel Notlar

Dolaylı ve pasif olarak gayrimenkul yatırımı yapmanın bir yolu, bir gayrimenkul satın almak için doğrudan gayrimenkul yatırımcılarına para borç vermektir.

Çoğu zaman, bu, arkadaşlarınıza, aile üyelerinize ve kişisel olarak tanıdığınız ve paranıza güvendiğiniz diğer kişilere borç vermek anlamına gelir. Bu güven anahtardır çünkü eğer size temerrüde düşerse, dava açmaktan başka çok az başvurunuz vardır. Çoğu özel senet ödünç verenin mülke karşı haciz almaması ve hatta bir mülk üzerinde haciz alması önemsiz bir mesele değildir.

Ancak tipik olarak, özel senet yatırımcıları yüksek faiz oranları uygulamaktadır. Şahsen gayrimenkul yatırımcılarını ve genellikle düşük riskli, yüksek getiri anlamına gelen (umarım mükemmel) geçmiş performanslarını tanıdıklarında. Kişisel hayatınızı ve finansal yatırımlarınızı karıştırırken dikkatli olun. Sadece paranızı değil, kişisel ilişkilerinizi de riske atıyorsunuz.

Son söz

Yatırım portföyünüze gayrimenkul eklemeye hazır olduğunuzda hiçbir seçenek sıkıntısı yok.

Hangi gayrimenkul yatırım stratejisini alacağınıza karar vermeden önce, kişisel hedefleriniz konusunda çok net olun. Çevirme, hızlı bir geri dönüşle nakit üretmek için harika, ancak düzenli gelir olarak vergilendirilen bir kerelik bir ödeme ve pasif olmaktan çok uzak. Buna karşılık, gayrimenkul yatırımcı arkadaşınıza özel bir not şeklinde para ödünç vermek tamamen pasiftir ancak borçluya kişisel güveniniz dışında hiçbir kontrol veya teminat bırakmaz..

Gayrimenkul, meşhur likit olmayan bir yatırımdır, bu yüzden yatırım yapmadan önce fonlarınız için zaman taahhüdünü anladığınızdan emin olun. İdeal çıkış stratejinizi planlayın, ardından Plan B'ye geçmeniz gerektiğinde bir acil durum planı oluşturun.

Yüksek getiri, süregelen gelir ve vergi avantajları kaynağı olarak gayrimenkul, portföyünüze dahil edilmesi için kazanan bir durum oluşturur. Ancak herhangi bir yatırımda olduğu gibi, ödevinizi yapın ve zor kazanılmış paranızı dışarı atmadan önce riskleri anlayın.

Geçmişte gayrımenkullere nasıl yatırım yaptınız? Endişeleriniz ve ilerlemeniz gereken zorluklar neler??