Anahtar Teslim Gayrimenkul Özelliklerine Yatırım Yapmadan Önce Dikkate Alınması Gereken 8 Şey

Elbette, bazı gayrimenkul yatırımcıları mülkleri yenileyerek özkaynak yaratırlar. Ancak müteahhitlerle işe almak, yönetmek ve müzakere etmek kendi baş ağrılarıyla birlikte gelir. Ve bazı yatırımcıların izinlerle uğraşmak, borç verme programları ve sürpriz onarım masrafları için mideleri yoktur..

Neyse ki, varlıklarını çeşitlendirmek ve kiralık mülkler satın almak isteyen yatırımcılar, bir web sitesi aracılığıyla anahtar teslimi bir mülkle tadilatları tamamen atlayabilirler. Roofstock. Anahtar teslimi gayrimenkul tam olarak göründüğü gibidir: Kiraya hazır durumda olan veya zaten kiracıya kiralanan bir mülk.

Yeni bir emlak yatırımcısı için bir rüya gibi mi geliyor? Kiralama yatırımına başlamak için düşük katılımlı bir yol olsa da, hisse senedi veya gayrimenkul yatırım ortaklığı satın almak için bir düğmeye tıklamak gibi bir şey değildir. Yüksek ilk yatırım maliyetlerinden düşük likiditeye kadar, gayrimenkul - anahtar teslim mülkler şeklinde bile - yatırımcılar için tuhaflıkları ve zorlukları ile birlikte gelir.

Anahtar Teslim Özellikler için Dikkat Edilmesi Gerekenler

Anahtar teslimi bir alışveriş çılgınlığı yapmadan önce, kendinizi neyin içine soktuğunuzu bilmeniz gerekir. Her mülkün yalnızca kapanış maliyetlerinde ve peşinatlarda on binlerce dolar tuttuğu için, birçok hata yapmayı göze alamazsınız.

Potansiyel anahtar teslimi mülkleri yatırım olarak değerlendirmeye başlarken göz önünde bulundurmanız gereken sekiz şey:.

1. Sınır Oranı

Anahtar teslim özellikleri ile en büyük dezavantajı iyi fırsatlar bulmakta zorluk.

Bunu düşün. Birisi mülkün güncellenmesi ve mükemmel, kiraya hazır duruma getirilmesi için sizin için tüm işleri zaten yaptı. Size pasif gelir sağlamaya hazır bitmiş bir ürün satıyorlar.

Bu, anahtar teslimi alıcı için para için değer şeklinde kemik üzerinde küçük et bırakır. Satıcı, genellikle bir palet, mülkü güncelleyerek ve hatta muhtemelen bir kiracı yerleştirerek eşitliği zorladı. Sana sattıklarında o hisse senedine para yatırıyorlar.

Yani, mülkün tam piyasa değerinden veya bu değerin yakınında satın alıyorsunuz.

Bir gelir yatırımcısı olarak, odağınız, mevcut piyasa değerinden daha fazla mülkün devam eden kazanç potansiyeli ile ilgilidir. Gelir yatırımcıları genellikle kazanç elde etme potansiyelini kapitalizasyon oranı veya sınırlama oranı üzerinden ölçer.

Sınır oranları, mülkün yatırım getirisinin bir ölçüsüdür. Formül şöyle görünür:

Net Faaliyet Geliri (NOI) ÷ Alış Fiyatı

Net işletme geliri, mülkün onarım, bakım, mülk yönetim ücretleri, boşluk oranı, emlak vergileri ve sigorta gibi tüm işletme giderlerini ekleyerek üretebileceği yıllık gelirdir..

Sokakta birbirinden aynı iki özelliği düşündüğünüzü düşünün. Her iki mülk de yıllık net işletme geliri $ 20.000 getiriyor. Ancak bir satıcı 275.000 dolar, diğeri 250.000 dolar, sırasıyla% 7.3'e karşılık% 7.3 kapama oranı istiyor.

Sınır oranları, mülkleri objektif olarak karşılaştırmanın bir yolunu sunsa da, yatırım getirinizi hesaba katmazlar. Bunun için nakit nakit getirileri hesaplamanız gerekir.

2. Nakit Nakit Dönüşleri

Anahtar teslim bir mülkü finanse ettiğinizde, cebinizden sadece belirli bir miktar nakit paranız olur. Özellikle peşinat ve kapanış masrafları için fon bulursunuz.

Daha az nakit yatırıyorsunuz, ancak ipotek ödemeniz olacağından her yıl daha az net gelir göreceksiniz. Nakit üzerinde nakit iadeleri, düşürmeniz gereken para üzerindeki getirinizi ölçer.

Yukarıdaki örnekteki mülkü 250.000 dolara satın aldığınızı varsayalım. 60.000 $ 'lık toplam nakit masrafı için% 20 veya 50.000 $ artı 10.000 $ kapattınız. Ancak bu, size% 6 faiz oranıyla 30 yıllık bir kredi için ayda yaklaşık 1.200 $ 'a mal olduğunu söyleyeceğimiz 200.000 $' lık bir ipotek bırakır. İpotek ödemesi yıllık net gelirinizi 20.000 $ 'dan 5.600 $' a düşürür..

Mülk için nakit nakit getiriniz şu şekildedir: 5.600 $ yıllık gelirin 60.000 $ yatırımınıza bölünmesi, yıllık% 9.3 getiri için. Bu, yalnızca nakit yatırımınızı azaltmakla kalmayıp aynı zamanda nakit getirilerinizi hızlandırmada da kaldıraç gücünü gösterir.

3. Finansman

Gösterildiği gibi, finansman hesaplamalarınızı değiştirir - bazen daha iyisi için, ama her zaman değil. Bir teklifte bulunmadan önce herhangi bir mülk için ne tür finansman koşullarının beklendiğini bilmeniz gerekir.

Örneğin, bulunduğunuz şehirde size bir mülkün satın alma fiyatının% 80'ini% 6 oranında borç vermek isteyen yerel bir borç vericiniz olduğunu varsayalım. Fakat devletten ödünç verilmiyorlar. Bu nedenle, anahtar teslim özelliklere daha fazla baktığınızda, farklı borç verme şartlarına sahip olabilecek farklı bir borç vericiye bakmanız gerekir..

İlk tercihli borç verenin herhangi bir nedenden dolayı belirli bir mülke izin vermemesi durumunda yatırım yapmayı planladığınız her pazarda çeşitli kredi verenlerle ilişkiler kurun. Her borç verenin kendi taahhüt kuralları vardır ve bunlar bile her zaman öngörülebilir değildir. Bazen, bir borç veren bir mülkün görünümünü sevmez ve krediyi geri çevirir.

Ayrıca, anahtar teslim mülkler için kısa vadeli sabit para kredisi yerine uzun vadeli finansmana ihtiyacınız olduğunu unutmayın. Portföy borç verenleri ve yerel topluluk bankalarını, özellikle yatırım amaçlı gayrimenkul kredileri için kredinizi rapor etmeyenleri arayın.

4. Mülk Yönetimi

Bir kiralık mülk satın almadan önce, mülkün kim tarafından yönetileceğini planlamanız gerekir..

Tabii ki bu siz olabilirsiniz. Kendi yatırım amaçlı gayrimenkullerinizi yönetmek, özellikle de yatırım yapmaya ilk başladığınızda, sektörü daha hızlı öğrenmenin harika bir yoludur. Giderlerin ve yönetim işçiliğinin farklı mülk türleri, mahalleler ve kiracılar arasında nasıl değiştiği konusunda daha derin bir anlayışa sahip daha iyi bir yatırımcı olmanızı sağlar..

Ancak kendi kiralık mülklerinizi yönetmek her zaman pratik değildir. Başka bir eyalette yaşıyorsanız, üçüzleri doğuruyorsanız, yeni bir iş çıkarırsanız veya düzinelerce mülk biriktirirseniz, bunları kendiniz yönetemediğiniz güne hazırlanmalısınız. Bu nedenle, birçok ev sahibi kiraları yönetmenin çok fazla sorunla geldiğini keşfediyor ve bunu yapmaktan nefret ediyorlar. Bu nedenle, mülkü kendiniz yönetmek isteseniz bile, mülk yönetimi için bir acil durum planına sahip olun.

Öncelikle kullanmayı planlamasanız bile, mülk yönetimi için bütçeniz olduğundan emin olun. Mülkiyet yönetimi, bu emeği ya da başka birini gerçekleştiriyor olsanız da, bir işçilik masrafıdır. Kiralık mülkler tamamen pasif bir gelir kaynağı değildir.

Bir mülk yöneticisi kiralamayı seçerseniz, orada bir mülk satın almadan önce pazardaki şirketleri araştırdığınızdan ve görüştüğünüzden emin olun. Mülk yöneticisi aramanızda bir başlangıç ​​noktası olarak, ülke çapında sertifikalı mülk yöneticileri listesini tutan Roofstock'a göz atın.

5. Mevcut Kiracılar

Mülkte zaten kiracı var mı? Eğer öyleyse, ne zamandır oradalar? Kredileri nasıl? Gelirleri? Hiç tahliye edildiler mi? Ödeme geçmişi nedir?

Temiz, güvenilir uzun vadeli kiracıya sahip bir mülk satın almak uygundur. Ama aynı kolaylıkta, ilk sahiplik ayınızda temerrüde düşecek bir kabus kiracısını miras alabilirsiniz.

Mülkte bir kiracı varsa, bunları yeni bir başvuru sahibiyle aynı şekilde tarayın. Ödeme geçmişlerini, tüm geçmiş kontrollerini, kiralama uygulamalarını ve gelirlerini gözden geçirin.

Unutmayın, kiracınızın kalitesi getirilerinizin kalitesini belirler.

6. Mekanik Sistemlerin Yaşı

Yaşanabilir durumda, yeni kiracılar veya mevcut kiracılar için reklam vermeye hazır bir mülk buldunuz. Ancak bu, fırının önümüzdeki ay üzerinde ölmeyeceği veya kablolamanın gerçekleşmeyi bekleyen bir cehennem olmadığı anlamına gelmez..

“Yaşanabilir”, “yeni”, “yenilenmiş” veya “modern” ile eş anlamlı değildir. Bir satıcı mülkü "güncellenmiş" veya "yenilenmiş" olarak pazarlasa bile, mülk üzerindeki her bir bileşenin yerini aldığı anlamına gelmez.

Yaşını ve kalan ömrünü değerlendirmek için mülkün her mekanik sistemine ve yapısal bileşenine bakın. Emlakçıdan girdi isteyin ve bu görüşlerini bir ev müfettişi ile doğrulayın.

Bir veya daha fazla sistemin yaşlanması, mülkle birlikte ilerlemek istemediğiniz anlamına gelmez. Ama kendinizi ne içine soktuğunuzu bilmeniz ve buna göre bütçe yapmanız gerekiyor.

7. Yenileme Kalitesi

Benzer şekilde, bir mülk yakın zamanda yenilenmiş olması, iyi bir şekilde yenilenmiş olduğu anlamına gelmez..

Paletlerin mülkte yaşamasına veya uzun vadede sürdürmesine gerek yoktur; öncelikleri kar. Bitmiş bir ürün oluşturmak için en az para harcamayı amaçlıyorlar. Bu bazen ikinci sınıf yüklenicilere veya malzemelere daha az harcama yapmak anlamına gelir.

İnce dişli bir tarakla mülkünüzü seçin ve ev denetçinizden aynısını yapmasını isteyin. Müfettiş ve emlakçıya yenileme kalitesi hakkında görüşlerini sorun.

Üçünüz gördüklerinizi beğenmezse, mülkü atlayın ve bir sonrakine geçin. Çaput işin görünür kanıtı sadece sorunun yüzeyi - sizi gerçekten korkutması gereken göremediğiniz şey.

8. Yerel Pazarın Uzun Vadeli Ekonomik Sağlığı

Ters çevrilmiş evlerin aksine kiralık mülk satın almak uzun vadeli bir yatırım gerektirir. Artan nüfus, iş ve konut talebi ile bir şehir ve mahalleye yatırım yapmak istiyorsunuz. Ayrıca, suç oranları, boş pozisyonlar ve sosyal sorunları azalan bir şehir istiyorsunuz.

Artık büyüdüğüm şehre yatırım yapmıyorum çünkü uzun vadeli ekonomik ve politik sağlığına güvenmiyorum. Alt uç mahallelerin genellikle yüksek kapak oranları olan kağıtlarda iyi görünmesinin zor yolunu öğrendim, ancak bu sınır oranları ciro, suç ve korumacı yasalar gibi daha az görünür maliyetleri gizliyor.

Mücadele eden şehirlerde ve mahallelerde iyi karlar kazanan bir yatırımcı nişi var. Ama tam da bu: benzersiz dinamikleri olan bir niş. Düşük satın alma fiyatlarının ve yüksek kağıt üzerindeki getirilerin cazibesine karşı koyun. Orada para kazanmak için uzmanlık gerektirir.

Bir şehrin ve mahallenin doğru yönde ilerlediğinden% 100 emin değilseniz, oraya yatırım yapmayın.

Anahtar Teslim Özellikleri Nereden Alınır

Anahtar teslimi kiralık mülkleri çeşitlendirmeye hazırsınız, ancak bunları nerede bulacağınızdan emin değil misiniz? Gayrimenkul yatırımında yıllarca deneyim gerektirmeyen seçenekleri kullanarak baş ağrısı olmadan çeşitlendirin.

Roofstock

Son birkaç yılda, Roofstock anahtar teslimi kiralık mülkler için ülke çapında önde gelen platform olarak ortaya çıkmıştır. Satıcılar için bir emlakçı kiralamaktan daha ucuzdur ve alıcılara çok miktarda veri sağlar.

Bu veriler, yerel okulların kalitesi, medyan ev değerleri ve takdir geçmişi gibi mahalle ayrıntılarını içerir. Mülkün kendisi için platform, ayarlanabilir hesap makineleri ve sınır oranları, dahili getiri oranı ve öngörülen takdir verileri içerir.

Roofstock ayrıca iki garanti içerir. Birincisi para iade garantisidir. Alıcılar, satın alma tarihinden itibaren 30 gün içinde memnun kalmazlarsa satılık mülkleri yeniden yayınlayabilirler ve Roofstock, satın alma fiyatlarını geri kazandıklarını garanti eder. İkincisi kiracı yerleştirme garantisidir. Boş bir mülk satın alırsanız ve 45 gün içinde yeni kiracılar yerleştiremezseniz, Roofstock sizinkine kadar piyasa kirasının% 90'ını öder.

Bir Emlakçı Tutun

Her zaman eski okula gidebilir ve bir emlakçı kiralayabilirsiniz. ABD'deki çoğu ev hala MLS'de satıyor. Ayrıca, satıcı acentenin ücretinin çoğunu (hepsi değilse de) öder. Bir emlakçı kiralamak bir alıcı olarak çok az maliyeti.

Sadece yatırımcılarla ve deneyimli bir yatırımcıyla çalışan deneyimli bir emlakçı kiraladığınızdan emin olun..

MLS'de halka açık olarak listelenen evlerle ilgili sorun, tanımı gereği, piyasa fiyatlandırması için sattıklarıdır. Bulunacak bir anlaşma varsa, ya sert burunlu müzakere ya da şanssızlık yoluyla. Açıkça listelenen evler arasında kimsenin bilmediği bir anlaşma yapamayacaksınız.

Özel Anahtar Teslim Satıcıları / Paletleri

Birçok gayrimenkul yatırımcısı, uzun vadeli yatırımcılara evleri çevirerek hayatlarını kazanır. Harap bir evde iyi bir anlaşma buluyor, yeniliyor ve anahtar teslimi bir mülk olarak satıyorlar. Bazıları kiracıları pazarlarken taşıma maliyetlerini karşılamak için.

Bu satıcıların bazıları özelliklerini MLS veya Roofstock'da listelerken, diğerleri özel kişi listeleri aracılığıyla çalışır. Bunları, seçtiğiniz pazarda veya Facebook gruplarına veya forumlarına yatırım yapan gayrimenkullerde anahtar teslimi satıcılar için bir Google aramasıyla bulabilirsiniz..

Bazen, bu satıcılar emlakçı veya Roofstock ücretleri ek maliyetler olmadan müzakere için biraz kıpır kıpır izin verir. Ancak her zaman olduğu gibi, bir paletten bir anahtar teslimi satın almadan önce yukarıdaki hususları aklınızda bulundurun.

Mevcut Ev Sahiplerine Yaklaşım

İnsanlar ev sahiplerinden nefret etmeyi sever. Ancak gerçek şu ki, bir ev sahibi olmanın, 3 am telefon görüşmelerinden kiracıları çığlıktan ödenmemiş kiraya ve sürekli şikayet ve taleplere kadar bir dizi baş ağrısı ile birlikte gelmesi.

Birçok ev sahibi o kadar perişan ki, mallarını ilgisini ifade eden ilk kişiye boşaltacaklar. Şu anda satmayı planlamıyorlar, ama çok mutsuzlar, bir teklif geldiğinde cazibesine kapılıyorlar.

Doğrudan posta, sosyal medya mesajlaşma, hatta telefon görüşmeleri bile mevcut ev sahiplerine destek taktikleri olarak çalışabilir. Genellikle, mülkler zaten kiracılara ödeme yaparak, sadece anahtar teslimi değil, aynı zamanda kiralanmış.

Ancak bu, elbette iyi kiracı oldukları anlamına gelmez. Bu mülkleri öncekilerden daha iyi yönetmek için bir plan hazırlayın ve kiraları toplamak, birimi incelemek ve kira sözleşmenizi uygulamak için sağlam bir elinizi alın.

Son söz

Gayrimenkul çeşitlendirmek istiyorsanız ve doğrudan mülkiyetin baş ağrısını istemiyorsanız, dolaylı olarak gayrimenkul yatırım yapmak için birçok seçeneğiniz vardır..

Ancak ev sahibi olmaya hazır olanlar için, anahtar teslimi gayrimenkul, kiralık mülklere dönüşmenin nispeten hızlı ve kolay bir yolunu yapar - çekiç ve çivi gerekmez.

Diğer avantajların ötesinde, yatırım amaçlı gayrimenkullerin birçok vergi avantajı bulunmaktadır. Ve bir mülk satıyorsanız ve gelir üzerinden sermaye kazancı vergisi ödemek istemiyorsanız, onlarla anahtar teslim bir mülk satın alarak her zaman 1031 borsa yapabilirsiniz..

Onbinlerce dolarlık kazancınızı yatırmadan önce sayıları çalıştırdığınızdan ve mülkü ve kiracıları tekrar kontrol ettiğinizden emin olun..

Anahtar teslimi bir mülk satın almayı mı düşünüyorsunuz? Sizi yatırım yapmaktan alıkoyan şey?