İlk Gayrimenkul Yatırım Mülkünüzü Satın Alırken İzlenecek 7 İpucu

Pasif gelir kaynağı olarak asla kurumaz veya olgunlaşmaz, bunun yerine varlık kaybı olmadan sürekli gelir sağlar. Aslında, dayanak varlık, size karşı ipotek ödemek bile zaman içinde takdir. Bu da gayrimenkul yatırımını mükemmel bir emeklilik geliri kaynağı haline getiriyor. Varlık tahsisini çeşitlendirir ve gelir üretmek için herhangi bir varlık satmanıza gerek olmadığından getiri riskine karşı koruma sağlar.

Sonra vergi avantajları var. Yatırımcılar, ipotek faizinden bakım maliyetlerine, mülk yönetim ücretlerine kadar akla gelebilecek her türlü masraftan düşülebilir. Amortisman gibi gerçekte yapmadıkları bazı kağıt masraflarını bile düşürebilirler.

Ancak tüm bu avantajlar için dezavantajlar ve riskler payı ile birlikte gelir. Her mülk peşinat ve kapanış maliyetleri şeklinde yüksek bir nakit yatırımı gerektirir. Gayrimenkul kötü şöhretli likit olmayan, satmak için pahalı ve yavaş hale getirir. Ayrıca, uzman bilgisi olmayan bir endeks fonu aracılığıyla anında satın alabileceğiniz hisse senetlerinden farklı olarak hem yatırım yapmak hem de yatırım yapmak gerekir..

Yine de, ilk mülkünüzü satın almanız için gereken bilgi ve beceri roket bilimi değildir. Herkes gayrimenkul yatırımını öğrenebilir. Tuzaklardan kaçınmak ve baştan güçlü bir kar elde etmek için ilk yatırım mülkünüzü satın alırken takip etmeniz gereken yedi ipucu.

1. Sayıları Doğru Alın

Yeni gayrimenkul yatırımcılarının yaptığı en yaygın hata, maliyetleri, değerleri ve kiraları yanlış hesaplamaktır.

Bu makaleden başka bir şey almazsanız, bu dersi yürekten alın: Sezgisel olmadığı için nakit akışını ve ev çevirme kârlarını doğru bir şekilde nasıl hesaplayacağınızı öğrenin. Yatırımcılar bu şekilde para kaybederler.

Onarım ve Taşıma Maliyetleri

Evleri çevirdiğinizde veya yenilemek için kiralık mülk satın aldığınızda, tamiratın ne kadar tutacağını bilmeniz gerekir. Yüzeyde kolay geliyor; sonuçta, yükleniciler size yazılı bir fiyat teklifi verir, doğru?

Sorun, müteahhitlerin birlikte çalışmasının kötü bir şekilde zor olması ve yenilemelerin nadiren planlandığı gibi sorunsuz gitmesidir. Çoğu zaman, yükleniciler hem maliyetler hem de zaman çizelgesi açısından fazla söz veriyor ve eksik teslim ediyor.

İlk yatırım mülkünüz için nispeten küçük kozmetik onarımlara sadık kalın. Sonra, kaçınılmaz hıçkırıklarla başa çıkmak için muazzam bir maliyet aşımı rezervi bütçe. Yükleniciye bunu söylemeyin, yoksa harcamak için bir mazeret bulacaklar.

Lisanslı yüklenicilerden en az üç teklif alın ve istediğiniz onarımlar konusunda son derece net olun. Yorum için yer bıraktığınızda, müteahhitlerin sizi daha sonra ücretlendirmeleri için yer bırakacaksınız.

Ve yenileme maliyetlerinin kendilerinin sadece başlangıç ​​olduğunu unutmayın. Ayrıca, tamiratlar sırasında boş olarak otururken mülkün sahibi olmak için paraya mal olur. Bu taşıma maliyetleri veya “yumuşak maliyetler” ipotek, kamu hizmetleri, vergiler, sigorta ve izinleri içerir.

İlk anlaşmanız için, yenileme maliyetleri için yedek olarak% 50 ekstra bütçe ve tahmini taşıma maliyetleriniz için% 50 yastık. Yüklenicilerinizi dikkatle yöneterek, herhangi bir harcama yapmaktan kaçınabilirsiniz, ancak yeni bir yatırımcı olarak, yüklenicilerle çalışırken hatalar için bütçe ayırmalısınız..

Profesyonel İpucu: Yüklenici bulma işlemine başlamadan önce, HomeAdvisor. Arka plan kontrolleri yaptılar ve aralarından seçim yapabileceğiniz en iyi müteahhitleri buldular. Listelerinden bir kaçını seçin ve her birinin size yapılacak iş için bir teklif vermesini sağlayın.

Onarım Sonrası Değer (ARV)

Yeni yatırımcıların genellikle maliyetleri hafife alması gibi, genellikle mülklerinin onarım sonrası değerini (ARV) fazla abartırlar.

Karşılaştırılabilir yenilenmiş mülk değerleri hakkında fikir edinmek için Trulia veya Zillow üzerine kendi araştırmanızı yapın. Ardından, şu anda satılık olan birkaç karşılaştırılabilir evi ziyaret edin. Onlardan geçin ve mahallede tamamlanan mülklerin nasıl fiyatlandırıldığına dair bağırsak düzeyinde bir fikir edinin.

Acemi bir yatırımcı olarak, fikriniz tek başına kesmeyecektir, bu nedenle belirli bir mülk için satın almadan önce ARV ürün yelpazesi hakkında üç uzman görüşü alın. İlk olarak, emlakçıdan görüşünüzü isteyin ve değer aralığında muhafazakar olmalarını isteyin. Ardından, pazarınızda faaliyet gösteren deneyimli bir yatırımcı bulun ve fikirlerini sorun. Son olarak, borç verenin değerlendiricisini görüşleri için inceleyin.

Bu üç ARV aralığı görüşüne sahip olduğunuzda, aralığın alt ucunu çalışan ARV'niz olarak alın. Bu iyimserlik için zaman ya da yer değil; mülkü ters çevirerek asgari kârınızı bilmeniz ve negatif olmadığından emin olmanız gerekir.

Tamir Sonrası Kiralama

Mülkü kiralık olarak tutuyorsanız, onarım sonrası kira için doğru bir tahmin yapmanız gerekir. ARV'yi tahmin etmekle aynı süreci uygulayın, ancak bu sefer kiralık.

Yerel iseniz, şu anda kiralık olan mahalle mülklerinde yürümeyi atlamayın. Yerel kompozisyonların kendi gözlerinizle nasıl göründüğünü görmenin yerini tutamaz. Yerel kira piyasası ve kiracıların beklediği bitim seviyesi ve olanaklar için bir fikir geliştirmek istiyorsunuz..

Devam Eden Kira Giderleri

Benden sonra tekrar et: Nakit akışınız ipotek eksi kira değil.

Yeni yatırımcıların yanlış yaptıkları bir diğer rakamlar, süregelen kira harcamalarıdır. Genel bir kural olarak, ipotek dışı harcamalarınızın kiranın ortalama% 50'sine ulaşmasını bekleyin. Örneğin,% 50 Kurala göre, kira 1.200 $ ise, devam etmekte olan mortgage dışı harcamalarınız ortalama 600 $ olacaktır. İpoteğiniz 500 $ ise, ortalama aylık 100 $ nakit akışı bırakır - birçok acemi yatırımcının beklediği 700 $ 'dan çok fazla.

İpotek dışı giderler şunları içerir:

• Emlak vergileri
• Mülk sigortası
• Boşluk oranı
• Büyük onarımlar ve sermaye harcamaları (CapEx)
• Bakım
• Mülk yönetim maliyetleri
• Muhasebe, defter tutma ve yasal maliyetler

Mülkü kendiniz yönetmeyi planladığınız için mülk yönetimi maliyetlerini hariç tutmayın. Herkes kiralamayı iyi yönetmek için gereken zamana veya mizaça sahip değildir. Bugün sahip olsanız bile, bu gelecek yıl alacağınız anlamına gelmez. Ayrıca, kirayı yönetmek, işçiliği ya da başka birini yapıyor olsanız da işçilik masrafıdır. Bu maliyetleri şimdi nakit akışı hesaplamalarınıza ekleyerek bir mülk yöneticisi kiralamaya finansal olarak hazır olun.

Bununla birlikte, gerçek hesaplamanız için yalnızca% 50 Kuralına güvenmeyin. Bu geniş bir kuraldır ve satın almadan önce herhangi bir mülk için her masrafı hesaplamanız gerekir.

2. Anahtar Teslim Bir Özelliği Düşünün

Herkes uzun vadeli bir ipotek için yükleniciler, izinler ve yeniden finansman ile uğraşmak istemez. Bunda yanlış bir şey yok.

Bir tadilatın denetlenmesi fikri sizi strese sokarsa, anahtar teslimi bir mülk satın alın. Kararlı, güvenilir kiracılara kiralanmış mülkleri satın alabilir veya kiraya hazır durumda mülk satın alabilirsiniz.

Günümüzün gittikçe bağlantılı olduğu dünyada, aşağıdaki gibi platformları kullanarak ülkenin herhangi bir yerinde anahtar teslim mülkler satın alabilirsiniz. Roofstock. Sadece anahtar teslimi kiralık mülkler için MLS'nin ülke çapında halka açık bir sürümünü düşünün ve bu platformun gücü ve rahatlığı hakkında iyi bir fikriniz var..

Roofstock ayrıca, listelenen her mülk için yerel piyasa verilerinden, geçmiş ve tahmin edilen ev değeri trendlerine, tesisin durumu hakkındaki ayrıntılara kadar zengin bir veri içerir. Hepsinden iyisi, iki garanti içerir: biri mülkü 30 gün içinde ücretsiz olarak "iade etmenize" izin verirken, diğeri mülkü satın aldıktan sonraki 45 gün içinde kiracıya kiralayacağınızı garanti eder. Daha fazla ayrıntı için tüm Roofstock incelememize bakın.

3. Müstakil Kalın ve Sabırlı Olun

Yukarıda belirtildiği gibi, gayrimenkul satın almak iş gerektirir. Eğer iyi bir anlaşma bulmak istiyorsanız bu iş on kat artar - yatırımcı olarak daha iyi olursanız, ya da bunun anlamı nedir??

Birçok acemi yatırımcı, ilgilerini çeken ilk mülke duygusal olarak bağlanır. Konumu seviyorlar ve “Burada emekli olmayı çok isterim” diye düşünüyorlar ya da üst kattaki ikinci banyoda mutfağı ya da mozaik çini seviyorlar.

Duyguların herhangi bir yatırım yapmak için yeri yoktur. Yanlış nedenlerle alınan kararlara ve piyasaya zaman ayırmaya çalışmak gibi “sezgisel yatırımlara” yol açar.

Potansiyel bir yatırım amaçlı gayrimenkul ile duygusal bir bağ kurmanıza asla izin vermeyin. Herhalde, doğru fırsatı bulmadan önce düzinelerce - belki de yüzlerce mülkü gözden geçirmeniz gerekir. 15 mülk için teklif yaparsanız, beş satıcının sizinle müzakere etmesi ve üçünün sizinle bir anlaşma yapması ihtimali yüksektir. Bu üçünden ikisi yerleşimden önce düşecek ve tüm çabalarınız için size kapalı bir anlaşma bırakacak.

Çok az insan bu anlaşmaların her birinden bağımsız kalma sabrına ve yeteneğine sahiptir. Doğrudan gayrimenkul yatırımı iki anlamda bir sayı oyunudur: Her şey kâr ve gider sayıları ile ilgilidir ve potansiyel anlaşmalarınızın sadece küçük bir yüzdesi aslında kapanır. Başarısız bir yatırım girişiminde büyük miktarda zaman ve para harcamadan bu gerçekleri şimdi kucaklayın.

4. Müzakere edin (ve Uzaklaşmaktan Korkmayın)

Satıcılar pazarlık yapmanızı bekler. Eğer yapmazsanız, fiyatlarını ikinci olarak tahmin etmeye başlarlar ve daha fazlasını istemeleri gerekip gerekmediğini merak ederler.

Gayrimenkul pazarlığı satıcı araştırmasıyla başlar. Satıcılar hakkında ne kadar acil bir şekilde satmak istediklerini, neden sattıklarını ve mülkün sahibi tarafından işgal edildiklerinde ne zaman hareket ettikleri gibi her şeyi öğrenin. Bir emlakçı kullanıyorsanız, onları emlakçıdan haberdar edin. Ajan listelemenin ne sıklıkta konuştuğuna şaşıracaksınız.

Satıcının karşı koymak için yeterince ciddiye alacağını düşündüğünüz en düşük teklifle gelin. Satıcı ne kadar acilen kapanmak isterse, bu sayı o kadar düşük olabilir.

Ödeme sırasındaki paranızı azaltmak için, müzakereye bir satıcı imtiyazı kurmaktan çekinmeyin.

En önemlisi, açılış teklifinizi yapmadan önce bir tavan fiyatı belirleyin. Bunu yazılı olarak taahhüt edin ve birine yerine kilitlemenin ne olduğunu söyleyin. İleri geri görüştükten sonra, satıcı bu tavanın altındaki bir sayıyı kabul etmezse, uzaklaşın. Şaşırtıcı sayıda satıcı sizi birkaç gün sonra tekrar arayarak, “Eh, belki de bu sayıların sonuçta çalışmasını sağlayabilirim” der. Satıcılar kızarır ve durur, ancak duygusal olarak ayrıldığınızda, iyi fırsatlar dışında hiçbir şey satın almamanız için konum gösteren, o kadar da yıldız olmayan anlaşmalardan uzaklaşabilirsiniz..

Müzakereleri sağlam bir şekilde tutmak için bu müzakere taktiklerini takip edin ve her zaman yürümeye hazır olun.

5. Teklif Yapmadan Önce Finansman Düzenleyin

Bir teklif yaptığınızda, satıcılar mülkleri için gerçekte nasıl ödeme yapmayı planladığınızla ilgili ayrıntıları vermenizi bekler. Bu, teklifleri atmaya başlamadan önce finansmanı ayarlamanız gerektiği anlamına gelir. Seçenekleriniz, kısa vadeli satın alma rehabilitasyon kredisi mi yoksa uzun vadeli kiralık emlak ipoteği mi aradığınıza bağlı olarak değişir..

Kısa vadeli satın alma rehabilitasyon kredileri için, sabit para ödünç veren bir şirkete gidin. Pahalıysa hızlı ve esnektirler. Alternatif olarak, yerel bir topluluk bankasında şans bulabilirsiniz, ancak bunlar ayrı ayrı çalışır ve her birinin farklı bir kredi politikası vardır.

Uzun vadeli kiralama ipotekleri için, ilk yatırım yapmaya başladığınızda konvansiyonel ipotek borç verenlerini deneyebilirsiniz. Ancak bankalar ve uygun borç verenler, kredinizle ilgili kaç ipotek alabileceğinize sınır koydukları için ilk mülkünüzün ötesinde ölçeklenebilir değildir.

Portföy borç verenlerini “sonraki seviye” finansman olarak düşünün. Bu borç verenler kredinizi büyük, kurumsal bir borç verene satmazlar, bunun yerine kurum içinde tutarlar. Yerel topluluk bankaları bazen bazı borç verenler gibi bu kredileri de sunmaktadır..

Sonunda, başarının bir kaydını kanıtladıktan sonra, anlaşmalarınızı finanse etmek için arkadaşlarınızdan ve ailenizden özel olarak borç alabilirsiniz. Ama bu ilk anlaşmanızdan yıllar sonra geliyor.

Profesyonel İpucu: İlk mülkünüzü finanse etmek için bir ipotek ödünç veren ararken, LendingTree. Birkaç dakika içinde, yan yana karşılaştırabileceğiniz birden fazla kredi teklifi alabilirsiniz.

6. Takdir Bankacılığı

Gayrimenkul her zaman değer kazanmaz. Evler genellikle değer kazanır, ancak “genellikle” ye güvenirseniz, o zaman spekülasyon yaparsınız, yatırım yapmazsınız.

Bir palet iseniz, bugünün fiyatlarına göre çevirin. Uzun vadeli bir kiralama yatırımcısıysanız, bugünün nakit akışına göre satın alın. Ev değerleri çökebilse de, kiralar şaşırtıcı derecede dayanıklıdır. ABD Nüfus Sayım Bürosuna göre, ev durgunluğu% 27.42 düştüğünde bile Büyük Durgunluk'ta kiralar artmaya devam etti.

Kiralama yatırımının güzelliği budur. Nakit akışını tahmin etmeyi öğrendiğinizde, herhangi bir yatırım amaçlı gayrimenkulün getirilerini doğru bir şekilde hesaplayabilir ve yalnızca yüksek getirili mülklere yatırım yapmayı seçebilirsiniz. Ve mevcut nakit akışına dayalı kiralık mülklere yatırım yaptığınızda, herhangi bir takdir sos.

7. Yürütmeye ve Tahliye etmeye Hazır Olun

Herkesin gayrimenkul yatırımcısı olma mizacı olmadığı gibi, aynı şey etkili bir ev sahibi olmak için de geçerlidir. Ayrıntılara, öz disipline ve kiralama sözleşmenizin kurallarını uygulama istekliliğine dikkat etmek gerekir..

İnsanlar sınırlarını zorlarlar. Bir ev sahibi olarak bu, bazı kiracılarınızın sınırlarınızı zorlamaya çalışacağı anlamına gelir. Bu sınırları savunmak sizin işiniz. Herkes kiralayan bir kiracı karşısında kira kurallarını uygulayacak disipline sahip değildir. Ancak kuralları uygulamak, başarılı olmak için rahat olmanız gereken bir ev sahibi olmanın zorluklarından biridir..

Eğer hıçkırık sağlayıcınız olarak adlandırırsanız ve sizden geç bir ücret talep etmemelerini veya haciz işlemine başlamalarını istemezseniz ipotek ödünç vericiniz sallanmayacaktır. Kira ödemesiz dönem sonunda değilse, tahliye davası açmadan önce kiracıya ikinci bir yetkisiz kullanım süresi veren bir tahliye uyarı bildirimi sunun. İkinci ödemesiz dönem sonunda ödeme yapmazlarsa, yerel mahkemeye başvurunuz. Bu, aylar süren nihai bir duruşma ve kilitleme tarihiyle başka bir uzun süreç başlatacak.

Tabii ki, nadiren buna gelir. Tahliye uyarısı bildirimi ve derhal mahkemeye başvurduğunuzda, kiracılar genellikle kiralarını kredi kartı faturaları, isteğe bağlı harcamalar ve diğer masraflar üzerinden önceliklendirmeye başlarlar.

Eğer bunların sesini sevmiyorsanız, yalnız değilsiniz. Ancak bu, ev sahibine mizaç olarak uygun olmadığınız anlamına gelir. Bir mülk yöneticisine dış kaynak kullanmalı veya gayrimenkul yatırımı yapmanın başka yollarını bulmalısınız.

Son söz

Doğrudan gayrimenkul yatırımı birçok kişi için, hatta çoğu insan için uygun değildir. Sabırları ve disiplinleri yok.

Neyse ki, portföyünüzde gayrimenkul maruziyeti elde etmek için doğrudan yatırım yapmak zorunda değilsiniz. Gayrimenkul yatırımının dolaylı yolları arasında aracılık hesabınızdan veya IRA'dan anında satın alabileceğiniz GYO'lar bulunmaktadır. Ayrıca emlak crowdfunding web sitelerine yatırım yapabilirsiniz. Bunlar bir zamanlar sadece akredite yatırımcıların katılmasına izin verirken, birkaçı Fundrise, şimdi herkesin yatırım yapmasına izin ver.

Doğrudan gayrimenkul yatırımına ilgi, sabır ve mizacınız varsa, disiplininiz öngörülebilir getiriler, güçlü vergi avantajları ve yüksek getirili pasif gelir ile ödüllendirilecektir. İlk yatırım mülkünüzü satın almanın kolay bir yolu, ev hacklenmesi ile yaşamaktır. Popüler inanışın aksine, kesmek için çok aileli bir mülk satın almak zorunda değilsiniz. Airbnb'de oda kiralayarak veya hatta bir döviz öğrencisi getirerek oda arkadaşlarıyla, aksesuar konut birimiyle hack yapabilirsiniz.

İster doğrudan sahiplik isterse daha el ele verme yaklaşımını seçsin, gayrimenkul yatırımları için birçok seçeneğiniz vardır. Her iki durumda da, ödevlerinizi yaptığınızdan ve her bir yatırımı dikkatlice incelediğinizden ve sayılara özellikle dikkat ederek.

Yatırım amaçlı gayrimenkul almayı mı düşünüyorsunuz? Uzun vadeli planın nedir?