Gayrimenkul Yatırımcısı Olarak Vergilerinizi Azaltmanın 11 Yolu

Tüm düşülebilir giderlere ek olarak, gayrimenkul yatırımcıları tipik yan koşula izin verdiğinden çok daha fazla vergi avantajından yararlanmaktadır. Yaşadığım şehir olan Baltimore'da, üst vergi grubundaki serbest meslek sahibi% 60'ın üzerinde bir gelir vergisi yükümlülüğü ile karşı karşıyayken, San Francisco'da yaşayan biri için en yüksek gelir vergisi oranı% 67'dir - gelirlerinin üçte ikisinde . Vergiye olan gelirinizin% 30 ila% 60'ını kaybettiğinizde hayatınızı sürdürmek zor.

Para kazanmak ve vergi borcunuzu azaltmak için mükemmel bir yan acele arıyorsanız, gayrimenkul yatırımları ile vergi faturanızı kesmek için 11 fikir.

Gayrimenkul yatırımcısı olmakla ilgileniyor, ancak ilk mülkünüzü satın almadınız mı? Roofstock'u düşünün. Bunlar gayrimenkul yatırımcıları için bir ev piyasasıdır. İyi gelir fırsatları olduklarından emin olmak için mülkleri incelediler.

Gayrimenkul Yatırımcıları İçin Vergi Tasarruf Stratejileri

1. Kendi Kendine Yönetilen bir IRA'da Kendi Mülkleri

Muhtemelen emeklilik için yatırım yapmanın vergi ertelemeli bir yolu olarak IRA'lara ve Roth IRA'lara aşinasınız. Bilmeyebileceğiniz şey, kendi kendinize yönettiğiniz IRA'yı kurabileceğiniz ve vergiden muaf gayrimenkul yatırım yapmak için kullanabileceğinizdir..

Dikkat edin: Bu, normal bir IRA'da hisse senedi satın almak kadar basit değildir. Öncelikle, kendi kendini yönlendiren IRA'yı sizin için yönetmek için bir bakıcı veya güven şirketi kiralamanız gerekir. Kendine yönlendirilmiş IRA'yı yaratırlar ve siz ona para aktarırsınız. Daha sonra yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak ve sahip olmak için LLC gibi bir tüzel kişilik oluşturabilirsiniz. Kendi kendini yöneten IRA seçtiğiniz yatırım olarak tüzel kişiye para yatırır.

Karmaşık olduğu yerde, yatırım amaçlı gayrimenkulü nakit olarak satın almak yerine finanse etmek istiyorsanız. Finansmana izin verilir, ancak bazı önemli uyarılarla birlikte gelir. Kredi "geri ödemesiz" olmalıdır, yani borçlunun bireysel olarak yükümlü olamayacağı anlamına gelir, bu da birçok kredi verenin izin vermez. Ayrıca, satın alma işleminin yalnızca finanse edilmeyen kısmı IRA tarafından vergilerden korunmaktadır. Ve tabii ki, normal IRA kuralları geçerlidir: 59.5 yaşından önce para çekemezsiniz ve 70.5 yaşına kadar çekilmeye başlamalısınız..

Öz-yönelimli bir IRA aracılığıyla gayrimenkul yatırımına ilgi duyuyorsanız, bakıcıları araştırarak ve süreç ve ücretleri hakkında onlarla konuşarak başlayın. Roket Doları'na göz atın, ancak bir saklama görevine girmeden önce ödevinizi yaptığınızdan ve süreci tamamen anladığınızdan emin olun..

2. Özellikleri Bir Yıldan Fazla Tutun

Bir yıldan az bir süre için bir şeye sahip olduğunuzda ve bir kâr için sattığınızda, bu kâr normal gelir vergisi oranında vergilendirilir. Bu, gayrimenkulleri çevirmek, eski arabaları geri yüklemek ve satmak, günlük ticaret, antika saygısızlık için geçerlidir - düşük almayı ve yüksek satmayı içeren her şey.

Bir yılda bir veya iki mülkten fazlasını çevirirseniz, IRS'nin sizi serbest meslek sahibi “satıcı” olarak sınıflandırması ve kazançlarınızı iki kat FICA vergisine tabi tutması riskini yaşarsınız (bunun hakkında kısaca).

Bundan kaçınmak için bir seçenek, mülkleri satmadan önce bir yıldan daha uzun süre sahip olmaktır. Bu, bayi olarak sınıflandırılma riskini ortadan kaldırır ve kârınızı normal gelir olarak vergilendirilmekten sermaye kazancı olarak vergilendirilmeye kaydırır. Çoğu Amerikalı için sermaye kazançları% 15 oranında vergilendirilir - çoğu Amerikalı'nın normal gelir vergisi oranlarından önemli ölçüde daha düşüktür.

Evleri çevirirseniz, satmadan önce bir yıllık kira süresi için kiralamayı düşünün. Vergi oranınızı düşürürsünüz, biraz nakit akışı kazanırsınız ve hatta takdirden ve daha yüksek bir satış fiyatından yararlanabilirsiniz..

Bayi olarak kimin hak kazanabileceğine dair ek ayrıntıların yanı sıra, gayrimenkul yatırımlarında sermaye kazancı oranınızı azaltmak için bazı ipuçları.

3. Çifte FICA Vergi Ödemekten Kaçının

Yukarıda belirtildiği gibi, eğer IRS sizi yatırımcı yerine bayi olarak sınıflandırırsa, serbest meslek sahibi ve çift FICA vergisi borçlu sayılırsınız.

FICA vergileri, Sosyal Güvenlik ve Medicare'i finanse etmek için tasarlanan istihdam vergileridir. İşverenler ve çalışanlar arasında bölünmüş durumdalar ve her bir taraf% 7,65 ödüyor. Serbest meslek sahibi iseniz, federal, eyalet ve yerel gelir vergilerinize ek olarak her ikisine de toplam% 15,3 borçlusunuz..

Evleri çevreleyen herkes, IRS tarafından bayi sınıflandırmasını önlemek ve bu ekstra% 15,3 vergiden kaçınmak için bir strateji oluşturmalıdır. Bayi statüsünden kaçınmanın bir yolu, her satışın kârı için “yatırım amacı” göstermektir. Başka bir deyişle, normal iş uygulamalarınızın bir parçası olarak mülk satmadığınız, ancak diğer yatırım projeleri için sermaye ürettiğiniz bir durum oluşturun. Bu diğer yatırım projeleri arasında, başka bir mülkte yapılacak iyileştirmeler için ödeme yapılması veya uzun vadeli bir kira yatırımı mülkünde peşinat yapılması yer alabilir..

Başka bir strateji, genellikle vergi amaçları için göz ardı edilen tek üyeli bir LLC aracılığıyla iş yapmaktan kaçınmaktır. Bunun yerine, LLC veya S-corp gibi yatırımcıların vergilendirilme şeklini değiştiren bir tüzel kişilik oluşturabilirsiniz..

Her yıl birkaç mülkten fazlasını almayı planlıyorsanız, gayrimenkul yatırımcılarıyla çalışma konusunda bol tecrübeye sahip bir muhasebeciyle konuşun. Vergi kodunun diğer birçok unsuru gibi, bu alanın da bazı gri alanları vardır, bu nedenle IRS size meydan okuyorsa bayi dışı durum için ikna edici bir dava açabilmeniz gerekir..

4. iki yıl mülk yaşamak

Hiç canlı bir flip yapmayı düşündün mü? İçeri giriyorsunuz ve zaman içinde geliştirmeler ve yükseltmeler yapıyorsunuz. Mülkte en az iki yıl yaşıyorsanız, ilk 250.000 $ sermaye kazancı bekarlar için vergiden muaftır. Evli çiftler için sınır tam 500.000 $.

Tabii ki, sabit bir çalışma bölgesinde yaşamak veya her iki yılda bir hareket etmek istemeyebilirsiniz, ancak ev gelişimini ve evin etrafında dolaşmayı seviyorsanız, vergiden muaf para kazanmak için eğlenceli bir yol olabilir.

5. 1031 Borsa İle Vergileri Erteleme

Vergi kodunun Bölüm 1031'ine göre “benzeri bir takas”, mülk sahiplerinin gelirleri ile benzer bir mülk satın alarak süresiz vergi ödemeyi ertelemelerine izin verir.

Şöyle çalışır: 100.000 dolarlık bir mülk satın aldığınızı, iyileştirmeler için 20.000 dolar daha harcadığınızı ve 30.000 dolarlık bir kâr için 150.000 dolara sattığınızı varsayalım. Bu 30.000 $ cep ve yemek dışarı üfleyebilir veya ne kadar başarılı olduğunu göstermek için yeni bir araba satın alabilirsiniz. Daha sonra gelir vergisi ödersiniz, 30.000 $ yerine çabalarınız için göstermeniz gereken 15.000 $ veya 20.000 $ net gelir elde edersiniz.

Veya başka bir mülke yatırım yapabilir ve vergi ödemeyebilirsiniz - en azından şimdilik.

Diyelim ki bu 30.000 $ 'ı alıp 100.000 $' lık bir mülk yerine 200.000 $ 'lık bir mülkte peşinat olarak kullandınız. Bir sonraki anlaşmada, iyileştirmelere 50.000 dolar yatırım yapıyorsunuz ve mülkü 60.000 dolar kar karşılığında satıyorsunuz. Şimdi 60.000 $ karınız var. Yine, bu parayı harcayabilir veya başka bir 1031 borsa kullanarak yeniden yatırım yapabilirsiniz. Belki de bir dahaki sefere onunla 400.000 dolarlık bir mülk satın aldığınızda, nakit akışında ayda 1.200 dolarlık bir ağ sağlayan dört birimli kiralık mülk.

Bu mülkü satarsanız, bir kez daha kâr üzerinden vergi ödemek veya başka bir 1031 değişimi yapmak arasında seçim yapmanız gerekir. Kimse satmanız gerektiğini söylemiyor; sonsuza kadar tutabilir ve ekstra kira gelirinin tadını çıkarabilirsiniz.

6. Taksit Satışı Yapın

Diyelim ki 50.000 $ kâr için bir mülk satıyorsunuz. Her ne sebeple olursa olsun, hemen yeni bir mülk satın almak için 1031 değişimi yapmak istemezsiniz. Vergi beyannamenizi tek bir yılda fazladan 50.000 ABD doları vergiye tabi bir gelirle dosyalarsanız, bunun üzerine ağır vergiler ödemeyi bekleyebilirsiniz, bu da sizi daha yüksek bir vergi dilimine itebilir.

Alternatif olarak, kârı satıcı finansmanı sağlayarak uzun yıllar boyunca dağıtabilirsiniz. Mülkü sattığınız yılda, peşinat ve alıcı tarafından ödenen anapara üzerinden yalnızca gelir vergisi ödemek zorundasınız. Zamanla, size borçlu oldukları bakiyeyi, aydan aya ve yıldan yıla kademeli olarak öderler. Konuları daha da iyi hale getirmek için, alıcı faizini alırsınız.

Risk, elbette, bunların varsayılan olması ve mülk üzerinde rehin vermenizdir. Bir taksitli satışa hafifçe girmeyin ve alıcıyı iyice nitelendirdiğinizden emin olun. Seçeneklerden biri, bir kira satın alma sözleşmesi ile başlamaktır; burada alıcı, kiralarının bir kısmı her ay peşinatlarına doğru gidecek şekilde kiracı olarak başlar. Belirli bir peşinat bakiyesinde, mülkü kiracı alıcıya aktarabilir ve ipotek ve haciz imzalayabilirsiniz.

7. Kesintilerinizi En Üst Düzeye Çıkarın

Gayrimenkul yatırımının avantajlarından biri, her gerçek masrafın ve bazı kağıt harcamalarının vergiden düşülebilir olmasıdır.

Aşağıdakileri düşürebilirsiniz:

• İpotek faizi
• Sigorta
• Emlak vergileri
• Bakım maliyetleri
• Mülk yönetim ücretleri
• Reklam giderleri
• Yazılım, araçlar veya diğer gayrimenkul destek giderleri
• Yasal ücretler
• Tapu şirketi ve borç verme ücretleri gibi kapanış maliyetleri
• Ev ofisi giderleri
• Seyahat ve kilometre masrafları
• Doğrudan kesinti (kısaca daha fazlası)
• Amortisman (kısaca daha fazlası)

En iyi kısım? Yine de standart kesintiyi yapabilirsiniz. Bunların çoğu kesintilerinizi sınıflandırmanızı gerektirmez; yalnızca Çizelge E veya Çizelge C'nizdeki toplam vergilendirilebilir gelir miktarını azaltır.

Ödevinizi vergi faturanızı en aza indirmek için tam olarak hangi kesintileri talep edebileceğiniz konusunda yapın ve her zaman olduğu gibi herhangi bir gri alanı tartışmak için bir muhasebeciyle konuşun.

8.% 20 doğrudan kesinti avantajından yararlanın

2017 Vergi Kesimleri ve İş Yasası, gayrimenkul yatırımcıları da dahil olmak üzere küçük işletme sahipleri için ilgi çekici bir vergi gücü içeriyordu.

En basit düzeyde, küçük işletme sahiplerinin net işletme gelirlerinin% 20'sini ekstra bir oranda düşürmelerine olanak tanır. Tabii ki, IRS ile hiçbir şey basit değil. İzin verilen kesinti aşağıdakilerden düşüktür:

1. “Birleşik nitelikli iş geliriniz”
2. Vergiye tabi gelirin aşan net sermaye kazancı toplamının% 20'si

“Birleşik nitelikli iş geliri” tam olarak nedir? Bazı işletme türleri için, yürürlükte olan gelir sınırlamaları vardır: evli çiftler için 315.000 dolar ve tek dosyalayıcılar için 157.500 dolar. IRS'nin “nitelikli iş geliri” tanımının tamamını okuyabilir veya kendinizi migrenden kurtarabilir ve muhasebecinizle bu konuda konuşabilirsiniz..

Test edilmemiş ve IRS'den tamamen açık olmasa da, keskin bir muhasebeci ile, iş gelirini yatırım yapan gayrimenkulünüzün ekstra% 20'sini vergiye tabi gelirinizden düşürebilmelisiniz..

9. Mülklerinizi Değerleme

Gayrimenkul yatırımcılarının yararlanabileceği bir diğer kağıt gideri amortismandır. IRS, bir konut binasının ömrünü 27.5 yıl olarak belirler, böylece mülk sahipleri mülk sahibi oldukları ilk 27.5 yıl boyunca mülklerinin bina değerinin 1 / 27.5'ini düşebilirler.

Örneğin, arazinin 50.000 dolar ve bina 100.000 dolar değerinde olduğu bir mülk satın aldığınızı varsayalım. Önümüzdeki 27.5 yıl için her yıl, amortisman için 3.636 $ düşebilirsiniz: 100.000 $ ÷ 27.5 = 3.636 $.

Ayrıca, mülkteki sermaye iyileştirmelerini de amorti edebilirsiniz. Örneğin, 8.000 $ için yeni bir çatı kurarsanız, 8.000 $ da 27.5 yıl boyunca amortismana tabi tutulabilir.

İyi haber bu. Kötü haber, mülkü sattığınızda, daha önce amortisman yoluyla vergi ödemekten kaçındığınız tüm kârlar üzerinden “amortisman geri kazanımı” için vergi borçlu olacağınızdır. Tabii ki, asla satmazsanız, bu vergilere asla borçlusunuz.

10. Borçlanma ile Satış Yapmamak, Takdir Edin

Yukarıda 150.000 $ karşılığında satın aldığınız mülk, zaman içinde takdir eder ve birkaç yıl sonra, buna bir miktar özsermaye inşa etmiş olursunuz.

Bunu satabilir ve sermaye üzerinde o kazanç üzerinden vergi kazanabilirsiniz ya da mülkünüzden borç alıp elinizdeki nakit üzerinden herhangi bir vergi ödeyemezsiniz. Aslında, hem kapanış maliyetleri hem de ipotek faizleri gibi borçlanma maliyetlerini düşersiniz..

Zaman içinde kiracılarınız krediyi sizin için öderler. Umarım sizin için takdir etmeye devam eden mülkü tutarsınız ve ipotek ödemeniz sabit kalsa bile kiralar zamanla artar.

Ve kredi ödendiğinde, tahmin et ne oldu? Arkanı dönebilir ve mülkünüz için daha fazla para ödünç alabilirsiniz!

11. Mülklerinize Sahip Olun

Gayrimenkul sahibi olmak için ölürseniz, asıl dayanak (edinme maliyeti) kaybolur ve varisleriniz sermaye kazancı ödemez.

Yukarıdaki örneğe devam etmek için mülk için orijinal temeliniz 150.000 dolardı. Diyelim ki 30 yılı aşkın bir süredir 900.000 dolara değer veriyor. Mülkü satıyorsanız, 750.000 $ sermaye kazancınız üzerinden vergi borcu bekleyebilirsiniz..

Ya da, kirayı her ay mülkten almaya devam edebilir ve asla satamazsınız. Nakit çekmek istiyorsanız, yukarıda ana hatlarıyla belirtildiği gibi ödünç alabilirsiniz veya parasız bırakabilir ve ondan daha fazla nakit akışı kazanabilirsiniz..

Öldüğünüzde, mülkünüzün bir parçası olarak mülk varislerinize geçer. Emlak vergisine borçlu olabilirler, ancak sadece varlıklı öldüyseniz; mülkünüzün ilk 11,18 milyon doları vergisizdir. Aksi takdirde mülkü satarlar ve gelirlerini vergiden muaf tutarlar.

Son söz

Zenginlik oyununda kazanmak istiyorsanız, kuralları bilmeniz gerekir. Ve hiçbir yerde gelir vergilerinizi nasıl keseceğinizi öğrenmekten daha net değil.

Gayrimenkul sahiplerine sağlanan vergi avantajlarından nasıl yararlanacağınızı öğrenin. Hayatınız boyunca yüz binlerce dolar veya daha fazla tasarruf etmenizi sağlayabilir ve daha fazla paranızı servet oluşturmanıza yardımcı olabilirler.

Vergilerinizi azaltmak için en sevdiğiniz taktikler neler??