Eşitliği Evinizden Çekmenin 5 Yolu HELOC'lar, Krediler, Yeniden Finansman ve Daha Fazlası

Ve dürüst olalım, bazen ev sahipleri kendilerini nakit sıkıntısı çeken ama eşitlik bakımından zengin bulurlar.

Eşitliği evinizden çekmeyi düşünüyorsanız, işte bunu yapmanın beş yolu ve her birinin faydaları ve dezavantajları. Kendinizi finansal olarak fazla uzatmamaya dikkat edin. Hisse seneti satana kadar gerçekleşemez; o zamandan önce yapabileceğin tek şey ona karşı borç almak.

Eşitlik Evinizden Nasıl Çekilir

Tüm ev borcunun birkaç ortak noktası vardır. İlk olarak, çoğu ev borçları ödeme geçmişinizi kredi bürolarına rapor eder; istisnalar ters ipotek ve bazen battaniye kiralama emlak kredileri içerir. Bir ödemeyi veya varsayılanı tamamen kaçırırsanız, kredi puanınızı etkilemesini bekleyin.

Benzer şekilde, bir haciz ile evinize karşı teminat altına alınan borçları temerrüde düşerseniz, borç veren size öngörüde bulunabilir. Bir haciz işlemini durdurmak için elinizde birkaç seçenek olsa da, evinizi kaybetme riski gerçek.

Son olarak, evden teminatlı borçlara olan faiz maliyetini, ancak yalnızca kesintilerinizi belirlediğinizde düşebilirsiniz. Eğer yapmazsanız, bu özellikle yararlı değildir. Eşitliği evinizden almak için beş seçeneğe dalmadan önce, bu benzerlikleri anladığınızdan emin olun.

1. Nakit Çıkışı Refinance

300.000 $ değerinde bir eviniz varsa ve sadece 150.000 $ borcunuz varsa, ipoteğinizi yeniden finanse edebilir ve daha fazla nakit çekebilirsiniz. Tabii ki, yüksek ev ödemeleri ve kredi amortismanınızı sıfırdan yeniden başlatma maliyetiyle gelir (daha kısa sürede daha fazla).

Yeniden Finansmanın Artıları

İpoteğinizi yeniden finanse etmenin birkaç avantajı vardır. İlk olarak, sabit bir faiz oranında borç alabilirsiniz, bu da tahmin edilebilir ipotek ödemeleri anlamına gelir. Anapara ve faiz ödemeleriniz asla yükselmez; yalnızca emlak vergileriniz veya ev sahipleri sigorta primleriniz aylık ödemenizin artmasına neden olabilir.

Diğer bir avantaj, kredi verenler genellikle bu listedeki diğer kredi türlerine göre yeniden finansmanlar için daha düşük faiz oranları uygular. Çünkü yeniden finanse ile ilk haciz pozisyonu tutuyorlar, bu da temerrüt ve haciz durumunda borçlarının birinci önceliğe sahip olduğu anlamına geliyor..

Son olarak, yeniden finansman aynı nedenden ötürü bu listedeki diğer seçeneklerden daha yüksek bir kredi-değer oranı (LTV) çekmenize olanak tanır. İlk haciz pozisyonunda bulunan bir borç veren, önce geri ödendiklerini bilerek mülkün değerinin daha yüksek bir yüzdesini verebilir..

Profesyonel İpucu: Evinizi yeniden finanse etmeyi düşünüyorsanız, LendingTree. Mümkün olan en düşük oranları aldığınızdan emin olmanız için birden fazla kredi verenlerden teklifler sunar.

Yeniden Finansman Eksileri

İpoteğinizi yeniden finanse etmek, kredilendirmenin sevdiği sıfırdan yeniden amortismanınızı yeniden başlatır. Borçlu olarak sizin için kırmızı bir bayrak göndermeli.

Borç verenler, her bir aylık ödemenin ne kadarının faize ve ne kadarının ana bakiyenizi ödemeye gittiğini belirlemek için “basit faiz amortismanı” adı verilen bir hesaplama kullanır. Kredi sürenizin başlangıcında, her ödemenin neredeyse tamamı anaparadan ziyade faize doğru gider. Zamanla, bu oran değişir, kredi vadenizin sonuna kadar, her ödemenin neredeyse tamamı ana bakiyenizi ödemeye gider.

Ama işte şu: Bu orandaki değişim üstel bir eğriyi takip ediyor ve çoğunlukla kredinizin sonunda gerçekleşiyor. 30 yıllık ipotek boyunca bakiyenizin büyük kısmı sadece son birkaç yılda ödenebilir. Borç verenler eski kredileri yeniden finanse etmeyi çok seviyorlar, çünkü amortisman için saati yeniden başlatıyorlar ve her aylık ödemeden yüksek faiz topluyorlar.

Yeniden finansman ayrıca kredi sürenizdeki geri sayımı yeniden başlatır. 30 yıllık bir ipoteğe 20 yıl kaldıysanız ve başka bir 30 yıllık ipotek için yeniden finanse edildiyseniz, kredinizin 10 yıl kalmasından 30 yıl daha geçmesine.

Sabit faiz oranı ve ödemenin de bir dezavantajı var: ipotekler esnek değil. Tartışmanın sonunda, sabit bir ödeme süresi olan sabit bir tutar ödünç alıyorsunuz.

Kredi kartı borcunu birleştirmek için yeniden finansman yapmayı düşünüyorsanız, çok düşünün. Kredi kartlarınızdaki temerrüt, bir yargılama anlamına gelir; ipotek temerrüde düşme rehine demektir.

Son olarak, yeniden finansman tamamen yeni bir kapanış maliyeti setiyle birlikte gelir. Borç veren ücretleri, tapu ücretleri, değerleme ücretleri ve daha fazlası arasında binlerce dolar harcamayı hazırlayın.

Alt çizgi

Nakit çekmek için ipoteğinizi yeniden finanse etmek zaman zaman mantıklı olabilir - örneğin, bir FHA ipoteğiniz varsa ve ipotek sigortası primini ortadan kaldırmak için geleneksel bir ipoteğe yeniden finanse etmek istiyorsanız.

Yeniden finanse etmeden önce, “İpotek kredimi yeniden finanse edebilir miyim?” Sorusunun bu daha ayrıntılı cevabını okuyun.

2. İkinci İpotek / Konut Sermayesi Kredisi

Zaten bir ipoteğiniz varsa ve evinize karşı daha fazla borç almak istiyorsanız, hiç kimse mevcut ipotekinizi ödemek zorunda olduğunuzu söylemez. Bir seçenek, konut kredisi olarak da bilinen ikinci bir ipotek almaktır. Orijinal ipoteğinizi yeniden finanse etmeye benzer şekilde, LendingTree konut kredisi için en iyi oranları almak.

Teknik olarak konuşursak, iki terim tam olarak aynı anlama gelmez. Ev sermayesi kredisi, mevcut bir ev sahibi olarak aldığınız herhangi bir yeni ipotek kredisidir. Evinize ücretsiz ve açık bir şekilde sahipseniz, ikinci bir ipotek olmaktan ziyade ilk haciz pozisyonuna sahip olacak bir ev kredisi ödünç alabilirsiniz. Ancak genel tartışmada, terimler genellikle birbirinin yerine kullanılır.

Konut Sermayesi Kredilerinin Artıları

İkinci bir ipoteğin belirgin bir avantajı, ilk ipotekinizde sıfırdan amortisman programını yeniden başlatmanız gerekmemesidir. Yukarıdaki örnekte, borçlunun ipotekinde sadece 10 yıl kalmıştır, bu nedenle tüm kredinin yeniden başlatılması büyük bir dezavantaj olacaktır. Ancak ikinci bir ipotekle, yeni bir ek kredi olarak ihtiyaç duyduklarını alabilirler..

Borç veren ücretleri ikinci bir ipotek için yeniden finanse edilmesinden daha düşük olabilir. Borç verenler genellikle “puan” olarak adlandırılan peşin ücret alırlar, 1 puan kredi tutarının% 1'ine eşittir. 30.000 $ 'lık ikinci bir ipotekte 1 puan sadece 300 $, 300.000 $' lık refinansta 1 puan 3.000 $.

Evinize karşı teminat altına alınan ikinci ipotekler, genellikle teminatsız kişisel kredilerden daha düşük faiz oranları sunmaktadır. Tabii ki, düşük faiz oranı, daha yüksek başlık çalışması, haciz belgelerinin kaydedilmesi ve ev ipoteği kapanmasının diğer gereklilikleri tarafından geçersiz kılınabilir..

Konut Kredisi Eksileri

İkinci ipotekler hemen hemen her zaman refinansmanlardan daha yüksek faiz oranlarını içerir, çünkü borç veren ilk ipotek borç verenin arkasında ikinci haciz pozisyonu almalıdır.

Diğer ipotek türleri gibi konut kredileri de esnek değildir. Bu, onları sadece bir kerelik nakit infüzyonu olarak yararlı kılar - ve bunun için pahalı bir.

Yukarıda belirtildiği gibi, kapanış maliyetleri pahalıdır. Kredi tutarınız ne kadar küçük olursa olsun, tapu çalışması, kayıt ücretleri, ekspertizler ve borç veren tarafından tahsil edilen sabit “gereksiz ücretler” için hala ödeme yapmanız gerekir.

Alt çizgi

Ev tadilatı için ödeme gibi bir kerelik nakit ihtiyacınız varsa, ikinci ipotekler mantıklı olabilir. Özellikle, ev sahipleri, kaybetmek istemedikleri düşük maliyetli, avantajlı bir ilk ipoteğe sahip olduklarında bunları bir seçenek olarak kullanabilirler..

Ancak yüksek kapanış maliyetlerine dikkat edin ve ödünç almak istediğiniz nakit miktarıyla karşılaştırıldığında tüm kapanış maliyetleri ve kredinin ömrü dahil olmak üzere kredinin toplam maliyetine bakın. Hiç kimse 25.000 $ ödünç almak için 60.000 $ faiz ve ücret ödemek istemiyor.

3. Home Equity Kredi Hattı (HELOC)

Gibi bir şirket aracılığıyla bir ev sermaye kredisi hattı (HELOC) Figure.com bir kerelik ipotek ödünç almadan ev özkaynağına dokunmak için çok daha esnek bir seçenektir.

Adından da anlaşılacağı gibi, bir HELOC güvenli bir kredi kartı gibi dönen bir kredi hattıdır. Ancak bir nakit depozito ile güvence altına almak yerine, evinize karşı güvence altına alınmıştır. HELOC'lar için maksimum birleşik LTV genellikle% 75 ila% 85 aralığındadır. Örneğin, ikinci bir ipoteği yeniden finanse etmek veya almak yerine, 150.000 $ ipoteği olan bir ev için, 100.000 $ kredi limiti olan bir HELOC alabilirsiniz.

Beş ila 10 yıllık ilk çekiliş dönemi için, kredi limitine para çekebilir ve bakiyenizi istediğiniz gibi ödeyebilirsiniz. Her ay yaptığınız tek ödeme yalnızca faizdir.

Çekiliş döneminden sonra, kredi limitinin kapatıldığı geri ödeme süresi gelir ve bakiyenizi ödemek için aylık ödemeler yapmanız gerekir. Geri ödeme süreleri genellikle 10 ila 20 yıl sürer.

HELOC'ların Artıları

HELOC'ların güzelliği esneklikleri. Bunları asla kullanmanız gerekmeyebilir veya bakiyeyi hızlı bir şekilde geri ödemeden önce bir ev iyileştirmesi için ödeme yapmak için yalnızca ara sıra kullanabilirsiniz. Ayrıca, önemli bir maliyeti karşılamak için bunları maksimize edebilirsiniz.

Ayrıca, HELOC faiz oranları genellikle eviniz tarafından güvence altına alındığından kredi kartlarından daha düşüktür. Genel olarak, oranlar ikinci ipoteklere benzer bir aralıktadır..

HELOC'ların Eksileri

Esnekliğin bir bedeli vardır; HELOC'lar ayarlanabilir faizli kredilerdir. Borçlandığınızda faiz oranları düşük olabilir, ancak önümüzdeki 10 yıl içinde üç katına çıkarlarsa, borcunuza% 16 faiz ödeyerek kendinizi bulabilirsiniz.

Kredi kartlarınızdaki varsayılanlar mutlaka evsizlik anlamına gelmez, ancak kredi hattının evinize karşı güvence altına alınması nedeniyle HELOC'nuzdaki varsayılanlar.

İkinci ipoteklerde olduğu gibi, ev sahipleri bir kredi limiti açmak için yüksek kapanış maliyetlerine maruz kalabilirler. Kapanış süreci benzerdir, başlık çalışması ve ilgili tüm ücretler gerekir.

Borçlular ayrıca HELOC'lar ile benzersiz bir risk altındadır: özkaynak kaybı nedeniyle dondurulmuş kredi. Evinizin değeri düşerse, borç vereniniz her faiz ödemesini zamanında yapsanız da yapmasanız da kredi limitinizi dondurabilir.

Son olarak, bazı HELOC'lar kalıcı bir doluluk şartı içerir. Tipik olarak borçluların bir yıl sonra taşınmasına ve mülkü bir kira olarak tutmasına izin veren ipoteklerin aksine, borçlunun taşınması durumunda bazı HELOC'lar derhal ödenmemiş bakiyenin tamamı ile otomatik olarak kapanır. İnce baskıyı kontrol ettiğinizden emin olun.

Alt çizgi

Ev özkaynak kredileri esnek fonlama kaynakları sağlayabilir. Ev geliştirmeleri için ödeme yapmaktan, çocuklarınızın üniversite eğitimine kadar, kiralık bir mülk veya tatil evinde peşinat ödemesine kadar, HELOC'ların birçok kullanımı vardır. Risk toleransınız yüksekse ve tasarruf hesabında düzelmesine izin vermek yerine paranızı yatırmayı tercih ederseniz, acil bir fon için ek veya yedek olarak bile kullanılabilirler..

Ancak ikinci ipoteklerde olduğu gibi, uzun vadeli maliyetlerin esnekliğe değip değmediğini analiz etmeye dikkat edin.

4. Ters İpotek

Birçok yaşlı yetişkin, kendilerini eşit miktarda ancak sınırlı bir gelire sahip olan eşsiz konumda bulur. Elden bir seçenek, ters ipotek yoluyla LendingTree.

Ters bir ipotek olarak borç veren, ev sahibi için yaşarken ödeme yapma zorunluluğu olmadan, borçlu tersi yerine ödeme yapar. Ölümünden sonra, borçlu veya mülkleri bakiyeyi ödemezse ev borç verene gider.

Ters ipotekler birçok şekil ve boyutta gelirken, en yaygın olanı borçlunun borçluya aylık ödeme yapması ve kredi bakiyesinin zamanla artmasıdır. Alternatif olarak, borçlu, ikinci bir ipotek veya bir toplu ödeme ve aylık ödemelerin bir kombinasyonu gibi bir kerelik ödeme alabilir..

Ters İpotek Artıları

Bu listedeki diğer seçeneklerin aksine, ters ipotek borç verenler öngöremez. Kredinin şartlarına bağlı olarak, belirli bir sayıdan sonra ödeme yapmayı bırakabilirler, ancak ev sahibini terk etmeye zorlayamazlar. Borçlu ödemeleri yapmadığı için kötü bir kredi puanı önemli değil.

Yukarıda belirtildiği gibi, ters ipotekler borçluların nasıl ödeme almak istediklerini seçmeleri için bazı esneklikleri içermektedir. Her iki durumda da, kredi ödemeleri borçlunun Sosyal Güvenlik veya Medicare avantajlarına uygunluğunu etkilemez.

Ters İpotek Eksileri

İlk olarak, sadece yaşlı yetişkinler - genellikle 62 yaşından büyük olanlar - ters ipotek alabilir. Bu kendi başına bir şart olmasa da, bir sınırlamadır.

Diğer bir sınırlama, ters ipotek için teminat olarak sadece birincil konutun kullanılabilmesidir. İçinde ne kadar eşitlik olursa olsun, bir kiralık mülkten birini çıkarmaya güvenmeyin.

Şimdi, ciddi bir aleyhte: ipotek sigortası. FHA ters ipotek programları için, kredi bakiyesi% 60 LTV'nin altındaysa, borçlular masada% 0.5'lik bir ön ödeme ve% 60 LTV'nin üzerindeki kredi bakiyeleri için çirkin% 2.5 ödemek zorundadır. Ve bu sadece ön ödeme. Borçlular ayrıca her yıl kredi tutarının% 1.5'ine eşit olan aylık ücretler ödemek zorundadır - bu genellikle zaman içinde artar.

Alt çizgi

Evlerinde hiçbir zaman taşınmayı planlamamış büyük eşitliğe sahip yaşlı yetişkinler için, ters ipotekler uygulanabilir bir ek gelir kaynağı sunar. Borçturlar ama bu sinir bozucu aylık faturalar olmadan.

Ancak çocuklarınız için bir şey bırakmak istiyorsanız, ters ipoteğin emlak planlamanızı nasıl etkileyeceğine dikkat edin.

5. Battaniye Kredili Kiralık Gayrimenkul Satın Alın

Evinizin özkaynağına erişmede daha yaratıcı olmaya hazır?

Bir kiralık mülk satın almak istediğinizi varsayalım. Cömertçe% 80 LTV finansmanı sunan veya başka bir deyişle sizden% 20 peşinat gerektiren bir borç veren bulursunuz. Parayı öksürebilir veya evinizi çapraz olarak teminat altına almayı teklif edebilirsiniz.

Bu şekilde çalışır: Kiracı, sadece kiralık mülke karşı bir haciz sağlamak yerine, kiraya ek olarak mevcut evinize haciz koyar. Teminat olarak iki mülk elde ederler ve onlara daha fazla güvenlik sağlarlar. Ek teminat nedeniyle, artık peşinat gerektirmezler.

Battaniye Kredisinin Artıları

Battaniye kredisi için herhangi bir nakit bulmak zorunda değilsiniz. Yeni mülkün kapanış maliyetlerini bile finanse edebilirsiniz. Ama yeni bir gelir getiren varlık elde edersiniz.

Bu taktik ayrıca ayrı bir çözüm gerektirmez; sadece finansmanla satın aldığınız mülkü kapatırsınız. Başlık şirketinin iki başlık çalışması yapması gerekir, ancak herhangi bir ek maliyet, ayrı bir anlaşmanın kapanış maliyetleriyle karşılaştırıldığında soluklaşır.

Battaniye Kredisi Eksileri

Başlamak için, yukarıda belirtildiği gibi evinizi bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almaya, haciz ve evsizlik riskine maruz bırakıyorsunuz.

Kira alımının% 100'ünü finanse etmenin bir başka riski de negatif nakit akışıdır. Bu tür yüksek ipotek ödemeleri, kira satın alma amacını yenecek olan kira gelirinden daha yüksek ortalama masraflar anlamına gelebilir. Negatif nakit akışı,% 70 ila% 80 LTV'den satın aldığınızda bir kiralık mülk satın alma riskidir. Tüm satın alma fiyatını finanse ettiğinizde risk daha da artar.

Benzer şekilde, mülk biraz da olsa değer kaybederse, ipotek üzerinde baş aşağı yapar.

Battaniye kredisi ile kiralık bir mülk satın almak HELOC'taki çizime benzer görünebilir. Ancak, tanıdığım çoğu yatırımcı bu taktiği yıldırım hızında satın alabilmeleri için sadece geçici bir fon kaynağı olarak kullanıyor. Herhangi bir onarım tamamlandıktan sonra, genellikle kiralık mülk üzerinde uzun vadeli bir ipotek alarak, HELOC'larını hızlı bir şekilde geri öderler. Başka bir deyişle, evlerini bir kiralamadan fazla yararlanmak için kullanmazlar. Bunun yerine, ayrı bir kiraya verilen mortgage ile tam olarak geri ödeme yaptıkları geçici, hızlı, esnek para için kullanıyorlar.

Alt çizgi

Yatırımları finanse etmek için evinizi çapraz teminat altına almak yüksek riskli bir girişimdir. Kemerinizin altında bir düzine anlaşmaya sahip deneyimli bir yatırımcı değilseniz bunu evde denemeyin.

Son söz

Borç tehlikeli bir araçtır, kötüye kullanımı kolaydır ve ustalıkla kullanılması zordur. Evinizdeki eşitliğe erişmenin en iyi yolu evi satmak ve daha ucuz bir yere taşınmaktır. Ancak borç almanız gerekiyorsa, evinize borçlanma genellikle teminatsız borçlardan daha düşük faiz oranları anlamına gelir.

Sadece yüksek peşin kapanış maliyetlerine dikkat edin ve geri ödeyebileceğinizden daha fazla borç almamaya özellikle dikkat edin. Borçların çoğu aslında kötü borçtur ve tek istisna servet yaratmanıza yardımcı olan borçtur. Eğer yardım edebilirseniz, bu huysuz uzmanları dinleyin ve evinizi ATM olarak kullanmayın.

Evinizdeki eşitliğe erişme konusundaki deneyiminiz nedir? Yukarıdaki yöntemlerden hangilerini kullandınız ve ne düşünüyorsunuz??