Gayrimenkul Yenileme için Sabit Para Kredileri - Bir tane almak gerekir?

Kim haklı?

Sabit para kredileri doğal olarak ne iyi ne de kötüdür; bir emlak yatırımcısı araç setinde sadece bir finansman aracıdır. İşte gayrimenkul yatırımcılarının artıları, eksileri, maliyetleri ve bunları kullanmak için doğru ve yanlış zamanlar da dahil olmak üzere sabit para kredileri hakkında bilmeleri gerekenler.

Zor Para Kredisi Nedir?

Sert para kredisi, gayrimenkullere karşı teminat altına alınmış teminat odaklı bir kredidir. Sabit para verenler genellikle borçluya geleneksel ipotek borç verenden daha az, daha çok malın mülkiyetine ve kalitesine daha fazla odaklanır. Geleneksel ipotek borç verenler gibi mülkün değerinin% 90 ila% 95'ini borç vermek yerine, sabit para borç verenler tipik olarak% 60 ila% 80 kredi / değer oranını (LTV) takip eder..

Borç verenler borçluyu da değerlendirirken, asıl odak noktası borçlunun temerrüde düşmesine rağmen mülkünde fonlarını geri kazanabilmeleri için yeterli özkaynak bulunduğundan emin olmaktır. Borçlunun piyasa değerinin altında alım yaptığından emin olmak için anlaşmayı incelerler ve mülkü karlı bir şekilde yenileyerek daha fazla özkaynak yaratabilirler..

Sabit para kredi verenler büyük bankalar veya şirketler değildir. Bunun yerine, yerel, eyalet veya bölgesel düzeyde faaliyet gösteren küçük, çevik şirketler olma eğilimindedirler. Şimdi sert para kredisi sunan, ancak 50 eyalette faaliyet göstermeyen, neredeyse ülke çapında bir avuç şirket var. Kitlesel bir pazara hizmet etmeye çalışan bankaların aksine, sert para verenler deneyimli gayrimenkul yatırımcıları için hızlı yenileme kredileri konusunda uzmanlaşmış niş borç verenlerdir.

Sert para kredileri kısa vadeli (6 ila 24 ay), sadece faizlidir ve sadece sahibi olmayanlar için geçerlidir. Buna karşılık, bir ipotek borçlu ve uzun vadeli olma eğilimindedir (15 ila 30 yıl). Geleneksel ipotek kredi verenler, kredi geçmişi, gelir, borçlar ve borç / gelir oranı gibi oranlar gibi borçlunun niteliklerini inceler. Teminat - mülkiyet - sadece geleneksel ipotek borç verenlerini karşılamak için en azından satın alma fiyatı için değerleme yapmalıdır..

Sabit Para Kredilerinin Avantajları

Zor para kredileri uzun zamandır varlığını sürdürüyor ve son zamanlarda crowdfunding web siteleri gibi “bozucuların” girilmesine rağmen, birçok emlak yatırımcısı için tercih edilen fon seçeneği. İşte neden yatırımcılar arasında bu kadar popüler kalıyorlar.

1. Hız ve Esneklik

Sabit para kredileri hızlı ve esnektir, gayrimenkul yatırımcıları tarafından iki kalite değerlidir. Başından sonuna kadar üç gün içinde sıkı para kredileri gördüm. Çoğu zaman, emlak yatırımcılarının endişeli bir satıcıya hızlı ve neredeyse garantili bir çözüm sunarak olağanüstü fırsatlar elde etmeleri için hız gereklidir.

2. Yenileme Finansmanı için Ideal

Sabit para kredilerinin parladığı yer yenileme finansmanıdır. Çoğu para ödünç veren kuruluş, yenileme maliyetlerinin% 100'ünü karşılar ve karşılıklı olarak kararlaştırılan bir çekiliş çizelgesine dayanarak fonları bir dizi çekilişte serbest bırakır (bunun hakkında daha fazla bilgi).

3. Kötü Kredi Anlaşma Kırıcı Değildir

Borç verenler borçludan ziyade teminat mülkiyetine daha fazla odaklandıkları için, kötü kredili borçlulardan uzak durmazlar; sadece daha yüksek faiz oranları ve ücretler talep ederler ve daha yüksek LTV'de daha yüksek riskli borçlulara borç verirler.

4. Peşinat Hakkında Esnek

Sabit para kredilerinin bir başka özelliği de borç verenlerin peşinatınızın nereden geldiğini umursamamasıdır. Sue Teyze'nizden ödünç alabilir, kredi kartınızdan nakit avans çekebilir veya böbreğinizi eBay veya Amazon'da satabilirsiniz; En zor para veren borç verenler umursamaz çünkü odakları teminattadır. Geleneksel borç verenler genellikle peşinatın hiçbir kısmının aile üyelerinden bile ödünç alınmasına izin vermez.

5. Mülk Türü Önemli Değil

Sert para verenler, geleneksel borç vericileri gıcırdayan benzersiz özellikleri de dikkate almaya istekli. Bir keresinde karma kullanımlı bir pansiyon kullanan ve bir hafta boyunca odalar için belgesiz göçmenleri şarj eden bir kadın tanıyordum. Hiçbir konvansiyonel borç veren ona dokunmayacaktı, ancak bulduğu sert para ödünç veren, mülkteki yüksek değeri ve eşitliği gördükten sonra gözünü kırpmadı.

6. PMI yok

Son bir not olarak, sert para borç verenler özel ipotek sigortası (PMI) talep etmiyorlar, bu da bazı iğneleri yüksek maliyetlerinden çıkarıyor.

Sabit Para Kredilerinin Dezavantajları

Bu krediler, muhtemel borçluların anlaması gereken bazı önemli risklerle birlikte gelir.

1. Yüksek Borçlanma Maliyeti

Hız ve esneklik ucuz değildir. Sabit para kredilerinin en büyük dezavantajı, yüksek maliyetleridir..

Borçlular faiz oranlarında% 8 ile% 18 arasında ve 2 ile 6 puan arasında ödeme yapmayı bekleyebilirler. (Ödünç verme dilindeki bir “puan”, ödemede% 1'e eşit olarak ödemede ödenen bir ücrettir.) Bu oranlar ve ücretler yalnızca borç verene göre değil, aynı zamanda borçlunun kredi puanı, geliri, ve tecrübe. Kredinizi geliştirmek için bir neden arıyorsanız, daha iyi kredi puanları genellikle sabit para kredisi maliyetlerinizi düşürür.

Daha geleneksel mortgage kredisi verenler gibi, sabit para verenler de faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte oranlarını yükseltmektedir. Sonuçta, geri dönüp size borç vermek için kendileri borç alıyorlar ve borçlularına daha yüksek faiz maliyetlerinden geçiyorlar.

Yüksek faiz oranları ve puanlara ek olarak, sabit para borç verenler de çoğu ipotek borç verenler gibi “önemsiz ücretler” alırlar: işlem ücretleri, idari ücretler, değerleme inceleme ücretleri ve borçluları paralarından daha fazla ayırmak için icat edebilecekleri her şey. Değerleme işlemlerinden bahsetmişken, çoğu para ödünç alan kişi, ortalamadan daha yüksek oranlar talep edebilecek onaylanmış değerleme uzmanlarını kullanmanızı gerektirecektir. Bununla birlikte, bu sadece sabit para verenlere değil, çoğu mortgage kredisine özgüdür..

Çoğu para ödünç alan kişi ayrıca her çekiliş için teftiş ücreti almaktadır. Çekilişi serbest bırakmadan önce belirtilen işin tamamlandığını doğrulamak için yenilemenin her aşamasında tesise bir müfettiş gönderirler..

2. Terimler Tipik Olarak Kısa

Birincisi, sabit para verenler hemen hemen her zaman kısa kredi vadeleri için kredi verirler, genellikle 6 ila 24 ay sürer. Ve eğer o dönemde geri ödemezseniz, bu konuda mizah duygusu yoktur. Size başka bir kredi vermeleri gerekiyorsa, başka bir puan ve ücret bekleyebilirsiniz.

Bununla birlikte, krediler kısa vadeli olduğu için normalde sadece faizlidir. Yüksek faiz oranlarına rağmen aylık ödemeleri katlanılabilir aralıkta tutan herhangi bir anaparayı, sadece faizi geri ödemezsiniz..

3. Geç Ödemelerin Sert Cezaları Var

Sert para verenlerin geç ödemeler konusunda mizah duygusu da yoktur. Bir ödemeyi kaçırırsanız, bir ödeme planında çalışmanıza yardımcı olması için bir çağrı merkezindeki bazı şımarık temsilciden dostane bir telefon görüşmesi beklemeyin. Bunun yerine, beklenti derhal bir haciz uyarısıdır.

Sonuçta, zor para verenlerin tüm iş modeli teminat tabanlıdır; zararlara karşı korumaları temerrüde düşme olasılığınızın istatistiksel modellemesine değil, “Tahmin edersek kredimizi geri kazanabilir miyiz?”

4. Bütçeyi Aşma Potansiyeli

Herhangi bir yenileme projesinde bulunan son risk bütçeyi aşmaktadır. Yükleniciniz size fazladan 5.000 $ harcama yaparsa, sabit para ödünç vereninizin sempatik olmasını beklemeyin; kendi cebinizden herhangi bir fazlalığı öksürmeniz beklenir. Sürpriz riskini en aza indirmek için satın almadan önce bir ev denetimi aldığınızdan emin olun..

Tüm bu riskler tek bir cümleyle özetlenebilir: Kredi şartlarına uyun veya hızlı rehin alın. Sabit para verenler, krediyi yapılandırırken borçlanmadan önce esnektir. Mürekkep kağıt üzerinde olduğunda, sıfır esneklik beklenir.

Zor Para Kredisi Almak Mantıklı Olduğunda

Sabit para kredileri, çok özel bir emlak anlaşması için inanılmaz derecede etkilidir: satın alma-rehabilitasyon anlaşması.

Başka bir deyişle, sıkıntılı veya harap evleri bulan, indirimli olarak satın alan, onları yenileyen ve daha sonra ya satarak ya da uzun vadeli kira mülkleri olarak tutmak için onları yeniden finanse eden emlak yatırımcıları için mükemmeldir. Sabit para kredileri, evleri çevirmek veya kiraları yenilemek için mükemmeldir. Ancak, kısa kredi koşulları nedeniyle, yatırımcılar tadilat tamamlandıktan sonra hızlı bir şekilde satmalı veya yeniden finanse etmelidir.

Bu, sabit para kredisi almadan önce bir çıkış stratejisine ihtiyacınız olduğu anlamına gelir. Aslında, zor borç verenlerin kredi için başvururken sordukları ilk sorulardan biri böyle bir stratejinizin olup olmadığıdır. Zor para veren kurumlar gelecek vaat eden mahalleler veya gelecekteki takdir veya kira artışları hakkında spekülasyon yapmazlar. Günümüz piyasasında olduğu gibi ve onarım sonrası değerine (ARV) dayanarak borç veriyorlar..

Bir anlamda, objektif, tecrübeli bir göz setinin sayılarınızı ve anlaşmanızı gözden geçirmesi konusunda rahatlık var. Borç veren herhangi bir endişe kaynağı bulursa, bunu size hızlı bir şekilde gösterecek ve anlaşmanızın arkasındaki mantığı haklı çıkarmaya zorlayacaklardır..

Son olarak, çoğu zor para verenlerin artık birincil konutları için ev sahiplerine borç vermediklerini belirtmek gerekir. Sabit para kredileri tüketiciler için tasarlanmamıştır ve tüketicilerin beklediği normal korumalarla gelmez. Hızlı hareket etmek ve kar elde etmek isteyen gayrimenkul yatırımcıları için tasarlanmıştır.

Sabit Para Kredisinde Çizelgeler ve Yenileme Fonu çizme

Sert para ödünç veren kişi anlaşmanızı inceledikten ve onayladıktan sonra, ikiniz de gerekli onarımlara dayalı bir yenileme çizme programı hazırlamak için oturuyorsunuz..

“Çekiliş” belirli bir dizi onarım veya yenileme işi için yapılan geri ödemedir. Örneğin, ilk çekme belirli boruların ve elektrik kablolarının değiştirilmesini içerebilir. Bu iş tamamlandığında, borç veren, işin kabul edilebilir bir kalitede tamamlandığını doğrulamak için mülke bir müfettiş gönderir ve daha sonra iş için size geri ödeme yapmak için çekilişi serbest bırakır.

Bu son nokta tekrarlamaya değer: Önde herhangi bir emek ve malzeme için ödeme yaparsınız ve borç veren daha sonra bunun için size geri ödeme yapar.

Bir çekiliş serbest bırakıldıktan sonra, bir sonraki çekilişin çalışmalarına geçersiniz. Yukarıdaki örneğe devam etmek için ikinci çekiliş, kanal ve fırın ile klima ünitesinin değiştirilmesini ve bunların birleştirilmesini içerebilir. Sonra döngü tekrar eder: İkinci çekilişin tamamlandığını bildirmek için borç vereni çağırırsınız, onaylamak için bir müfettiş gönderirler, çekilişi size bırakırlar ve tadilat tamamlanıncaya kadar devam ederler..

Kullanışlıysanız ve bazı ev geliştirme işlerini kendiniz yapmak istiyorsanız, şansınız olmayabilir. Çoğu para ödünç veren şirket, yalnızca lisanslı yükleniciler tarafından yapılan onarımları finanse edecektir - onlarla yüksek kaliteli, zamanında çalışma kanıtlanmış bir geçmişiniz yoksa.

Yenileme Finansmanı için Diğer Seçenekler

Elbette, sabit para verenler kasabanın tek oyunu değil. Bir sonraki emlak anlaşmanızı finanse etmeyi düşünebileceğiniz diğer bazı seçenekler.

1. Kitle Fonlama Siteleri

Birçok crowdfunding web sitesi kendilerini sabit para ödünç veren olarak faturalandırdığından, crowdfunding web siteleri ile sabit para ödünç verenler arasında bulanık bir çizgi var..

Yukarıda belirtildiği gibi, sert para borç verenler diğerlerinden para ödünç alırlar ve sonra arkanı dönüp gayrimenkul yatırımcılarına borç verirler. Kitle fonlaması yapan web siteleri durumunda, halktan borç alırlar. Yüksek riskli, yüksek maliyetli krediler verdikleri için finansal yatırımcılara güçlü getiri sağlama eğilimindedirler. Ancak çoğu crowdfunding web sitesi yalnızca akredite yatırımcılardan para kabul eder ve yüksek asgari yatırımlar gerektirir.

Crowdfunding web sitelerini onlara sert para veren veya rakip olarak sınıflandırırsanız, bunlar borçlunun bakış açısından karşılaştırılabilir.

2. Topluluk Bankaları

Yerel topluluk bankaları, zor para verenlere gerçek alternatifler ve rakipler olarak hizmet etmektedir. Ancak, küçük, yerel bankalar oldukları için, onları ve borç verme koşullarını belirlemek genellikle emek yoğundur. Geçmişte yerel bir topluluk bankasından borç almak istediğimde, bir arama yapmak zorunda kaldım, 50 mil içindeki her topluluk bankasının bir listesini yapmak zorunda kaldım ve ardından her birini fiyatlandırmaları ve şartları hakkında soru sormak için tek tek çağırdım. yenileme kredileri için.

Bu, sizi neden güçlük çekeceğinizi merak ediyorsa, bu bankaların fiyatlandırmasının bazen zor para verenlerden daha ucuz olduğunu düşünün. Kiralama yatırımcıları için daha da iyi olan bazı küçük bankalar hala, tamamlandığında kalıcı uzun vadeli ipoteklere devredilen ilk yenileme aşamasını içeren “yenileme-izin” kredileri sunmaya devam ediyor - pahalı, zaman alıcı bir yeniden finanse gerek yok.

Çıkış stratejiniz uzun vadeli bir ipoteği yeniden finanse etmek ve mülkü kiralık olarak tutmaksa, bu zor kredi programını sunan bir portföy borçlusu bulmaya çalışmak için düzinelerce telefon görüşmesi yapmaya değer.

3. Özel Para Kredi Verenler

Yeni gayrimenkul yatırımcıları genellikle “özel para” yı “sabit para” ile karıştırırlar. Özel para kredisi, bir arkadaş, aile üyesi, tanıdık veya para ödünç veren bir iş yapmayan herhangi bir kişiden gelir..

Bazen şahsen tanıdığım gayrimenkul yatırımcıları ile onlara özel notlar vererek yatırım yaparım. Ama ben borç verme işinde değilim; Bazen özel para ödünç veren olarak görev yapıyorum, ama zor para ödünç veren değilim.

Yukarıda belirtildiği gibi, sabit para borç verenler, tek bir mülk sahibi LLC'den bireysel bir kredi olsalar bile - gayrimenkul yatırımcılarına borç verme işinde olan şirketlerdir.

4. HELOC veya Konut Sermayesi Kredisi

İçinde bol miktarda özkaynak bulunan bir eviniz varsa, yeni mülkle borçlanmak yerine gayrimenkul yatırım anlaşmanızı finanse etmek için birincil konutunuza borç alabilirsiniz..

Borçlu olarak size avantajı, birincil konutunuz tarafından teminat altına alınan kredilerin, yatırım amaçlı gayrimenkuller tarafından teminat altına alınan kredilerden neredeyse her zaman daha ucuz olmasıdır. Çünkü yatırımcılar, ev kredilerini temerrüde düşmeden önce her zaman yatırım amaçlı gayrimenkul kredilerini temerrüde düşecek ve bu da ev sahibi kredilerini kredi verenler için daha düşük bir risk haline getirecektir..

Bir seçenek, Borç Verme Ağacı'ndan bir ev sermaye kredisi hattıdır (HELOC). Bunlar, gerektiğinde çekebileceğiniz, en azından tipik olarak 10 ila 15 yıl olan ilk çekilme dönemi için geri ödeme yapabileceğiniz dönen kredi hatlarıdır. Bundan sonra, HELOC'lar genellikle bir geri ödeme dönemine geçer, burada ana bakiyeyi 10 ila 20 yıl boyunca ödemeniz gerekir.

Birçok yatırımcı, ilk mülk satın alımlarını ve yenilemelerini finanse etmek için bir HELOC kullanır, ardından tamamlandıktan sonra mülkü satar veya yeniden finanse eder, HELOC bakiyesini öder. Reklam infinitumunu durulayın ve tekrarlayın - eğer bu ağır maliyetleri karşılamak için evinizde yeterli eşitlik varsa.

Diğer bir seçenek, bir konut sermayesi kredisi veya ikinci ipotektir. Dönen bir kredi hattı yerine, bu evinize karşı başka bir ipotek. Bu krediler çok daha az esnektir ve bu nedenle geçici finansman arayan gayrimenkul yatırımcıları için daha az yararlıdır.

5. FHA 203K Kredileri

Bu krediler sadece birincil konutlarında onarım finanse etmek isteyen ev sahipleri için geçerlidir.

Ev sahibiyseniz, sabit para borç verenleri tamamen unutun ve yerel bankanızdaki bir kredi yetkilisiyle FHA 203K kredisi hakkında konuşun. Bunlar, sabit para kredilerinden önemli ölçüde daha ucuzdur ve hem alım hem de yeniden finansmana izin verir. Bununla birlikte, izin vermedikleri şey lüks ev yükseltmeleridir, bu nedenle kalbinizi bir yüzme barı olan bir havuzda ayarladıysanız, kuruşlarınızı kurtarmaya başlayın.

6. Nakit

Pekala, bu bir finansman biçimi değil. Ancak, bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak ve yenilemek için yeterli parayı bir araya getirebilirseniz, faiz ve ücretlerden size büyük miktarda para kazandırabilir.

Yeterli paranız varsa, paranızı bir gayrimenkul projesine yatırmanız veya başka bir yerde daha iyi kullanmanız için karar vermenize yardımcı olacak bazı ipuçları..

Son söz

Sabit para kredileri, yenilenmesi gereken yatırım mülklerini finanse etmenin hızlı, esnek ve kolay bir yoludur.

Onlar da pahalıdır ve pazarlık sonuna kadar yaşayamazsanız kredi verenler rehin almak için tereddüt etmeyin. Hiçbir koşul altında, birincil konutu finanse etmek için bir sabit para kredisi kullanmamalısınız, hatta hala ev sahiplerine borç veren bir sabit para ödünç veren bulabilirseniz; Kimin olduğunu bilmiyorum. Hatta emlak yatırımcıları bile sadece bir sabit borç veren için varsayılan yerine tüm seçenekleri düşünmelisiniz.

Sonuç olarak: İlk teklifinizi yapmadan çok önce emlak fırsatlarını finanse etme seçeneklerinizi bilin.

Gayrimenkul yatırım amaçlı gayrimenkullerin finansmanı konusundaki deneyiminiz nedir? Hiç zor para kredisi kullandınız mı?