Kiralık Gayrimenkul Satın Alma ve Ev Sahibi Olma İle İlgili 8 Sorun

Ancak emlakçı ile iletişime geçmeden veya Roofstock gibi web sitelerine göz atmadan önce, neyin gerçekten dahil olduğunu düşünün. Derhal bir gelir oluşturmak istiyorsanız mülkünüzü kiralamanız gerekir. Öneri basit gibi görünse de, başka bir şey değildir. Aşağıdaki bilgiler, mülk yönetiminin olumsuz yönlerini detaylandırmaktadır.

Sizi ileriye doğru hareket etmekten caydırmak değil, bunun yerine kiralık mülk satın alma ve yönetmenin dezavantajları ve avantajları olduğunu göstermek. Bunun için kesilip kesilmediğinizi düşünürken para kazanma potansiyelinin vizyonunuzu bulut haline getirmesine izin vermeyin.

Ev Sahibi Olmayla İlgili Sorunlar

1. Sermaye Başlangıç

Tüm potansiyel ev sahipleri, bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın alma maliyetini dikkate alır, ancak birçoğu yeniden yapılanma maliyetlerini göz ardı eder. Başka bir deyişle, başlangıç ​​maliyetlerinin kapanışta sona ermesini beklemeyin.

Hasarlı veya eski bir ev satın alırsanız, onu “kiralanabilir” hale getirmek için önemli miktarda harcayabilirsiniz. Temel, sıhhi tesisat veya kablolamadaki herhangi bir hasar onarım için binlerce dolara mal olabilir. Ancak iyi durumda bir mülk satın alsanız bile, yine de kod almak için değişiklikler yapmanız gerekebilir. Bunun nedeni, birçok eyalette, kiralamaya başlamadan önce karşılanması gereken kiralık mülkler için katı gereksinimlerin bulunmasıdır..

Yeniden modellemeye ek olarak, bu standartlara uymak, başlangıç ​​maliyetlerini önemli ölçüde artırabilir. Örneğin, daha önce sahiplerin işgal ettiği yeni inşa edilmiş bir dubleks satın aldığınızı varsayalım. Eyaletinizin ev sahibi ve kiracı yasaları, kiracılara reklam vermeden önce mülke güvenlik özellikleri eklemenizi gerektirir. Gerekli değişikliklerin dökümü aşağıdaki gibidir:

• Ön ve arka giriş boyunca monte edilen korkuluklar: 1.300 dolar
• Güvenli ve güçlendirilmiş çelik kapılarla değiştirilen ön ve arka kapılar: 300 $
• Ön kapıya takılan gözetleme deliği: 50 $
• Ön ve arka kapılardaki sürgü girişi: 50 $
• Yangın duvarı ile değiştirilen standart bölme duvarı: 1.600 dolar
• Tamamlanmış kod denetimi: 35 ABD doları

Toplam tutar: 3,335 dolar

2. Onarım Yapma

Ev sahibi olmaya gelince, hayatta iki şey kaçınılmazdır: ölüm ve onarımlar. Onarımlar için ödeme yapabileceğinizden emin değilseniz bir mülk yönetimi işini bile düşünmeyin. Ev sahibi ve kiracı yasaları, hızlı bir şekilde ciddi onarımlar yapmanızı gerektirir. Bunu yapmazsanız, ek zararlardan sorumlu tutulabilirsiniz..

Onarımlarla ilgili olan şey, aniden size sürünüyor ve genellikle çok pahalıya mal oluyorlar. Örneğin, kiracınız gece saat 23: 30'da su ısıtıcının yakalandığını ve evi sular altında bıraktığını söylemek için çağırırsa, suyu kapatmak ve halıyı kurutmak için derhal bir acil tamirci göndermeniz gerekir..

Saatler sonra olduğu için, orada olduğu iki saatin her biri için sizden saat başına 100 $ talep edecektir. Bunun üzerine, su ısıtıcısını değiştirmeniz gerektiği konusunda bilgilendirilirsiniz. Bu mümkün olan en kısa zamanda yapılması gereken bir onarım olduğundan, Sears'a gider ve gördüğünüz en makul fiyatlı su ısıtıcısını satın alırsınız. Sadece teslimat ve kurulum için ödeme yapmakla kalmaz, aynı zamanda Sears eski, kırık su ısıtıcısını çekmez. Neyse ki, tamirciniz ona saatlik ücretini ödediğiniz ve döküm ücretlerini karşıladığınız sürece kaldırmayı teklif ediyor.

Bu tek onarımın toplam maliyeti:

• Acil onarım (100 $ saatte 2 saat): $200 dolar
• Yeni bir 50 galonluk su ısıtıcısı satın alma maliyeti: 599 $
• Teslimat ve kurulum maliyeti: Sears'ta 329 $
• Eski su ısıtıcısının sökülmesi ve taşınması maliyeti (50 $ standart kurda 2 saat): 100 $ + 50 $ döküm ücreti = 150 $

Toplam tutar: 1,278 dolar

Önemli sorunlar, hesaba katmanız gereken tek sorun değildir. Bazı kiracılar sizi her şey için arayacak. Boş zamanlarınızı ampulleri değiştirmeye, hava filtrelerini değiştirmeye, bahçeleri ayıklamaya ve gıcırtılı menteşelere püskürtmeye hazır olun.

3. Kira Toplama

Kirayı her ay zamanında ödeyen harika kiracılarınız olacak. Zaman zaman kaymayan ancak kirayı ne zaman bekleyeceğinizi önceden bildiren iyi kiracılarınız olacaktır. Ve sonra ödeme yapmayan ve aramayan kiracılarınız olacak. Bir ev sahibi olarak, zaman zaman fatura tahsildarı oynamak zorunda kalacaksınız.

Kiralamaya başlamadan önce kiracılarınızla rahatça karşı karşıya olup olmadığınızı kendinize sorun. Ev sahibi olarak yargılama görüşmeleri yapmanız gerektiğini unutmayın. Örneğin, altı ay kiracıya sahip olduğunuzu ve bir ay kira ödemediğini düşünün. Bir hafta boyunca ondan haber almıyorsun. Son olarak, aramaya karar verdiniz ve kiracı size 7 gün daha ödeme yapamayacağını söylüyor. Kiracının kaymasına izin vermek veya tahliye sürecini başlatmak için bir seçim yapmanız gerekecek. Bu tür bir karar vermekte ve ona bağlı kaldığınızdan emin olun.

4. Sorun Kiracılarla İlişkiler

Kiracılarınızın çoğu kirayı ödeyecek, mülkün sahibi gibi davranacak ve komşularını mutlu edecektir. Ama bir noktada, kaçınılmaz olarak sorun kiracıya sahip olacaksınız.

Mülk yöneticisi olarak, sorunlardan adil payımı gördüm. Bir keresinde, üç üniversite öğrencisine mülk kiralamayı kabul ettim. İkinci aya kadar kira ödemeyi bıraktılar. İş arkadaşım ve ben onlarla konuşmak için eve gittik. Kapı açıldığında, yerden çıkan ve tavana uzanan büyük bir direk tarafından karşılandım. Kiracılar, birinci kat tavanında bir delik ve yerdeki bir beton yığını ile birlikte bir itfaiyeci direği kurmuşlardı. Kiracılar kirayı ödeyeceğine ve direkten gelen hasarı onaracağına söz verdi. Şaşırtıcı olmayan bir şekilde,.

Üçüncü ay tahliye davası açtım. Duruşmadan sonra kiracılar eve döndü ve şeriften önce eşyalarını çıkardılar ve ben oraya vardım. İçeri girdiğimde, duvarda grafiti, tuvaletlerde beton ve lavabo, cihazlarda kalıp, zeminlerde lekeler ve parlak, parlak bir itfaiyeci anketi buldum.

Ev sahibi olacaksanız, diğer kiracılarla savaşan kiracıları, yatırımınıza zarar veren kiracıları ve ödeme yapmayan kiracıları idare etmek zorunda kalacaksınız. Eyaletinizdeki tahliye yasalarını iyi bilmeniz ve kullanmaya hazır olmanız gerekir.

5. Hayatta Kalan Tahliye

Eyaletinizin ev sahibi ve kiracı yasaları tahliye ediyor görünmek gayet basit. Başlamak için yerel mahkemeye gidersiniz, bildirimde bulunursunuz, mahkeme tarihini planlarsınız ve o tarihte görünürsünüz. Daha sonra hakim kiracıya gitmesini söyler. Kiracı doğrudan mülkünüze geri döner, çabucak toplanır ve kapıdan dışarı çıkar. Zarar yok, faul yok, doğru?

Gerçekte, tahliyeler genellikle son derece maliyetli ve zaman alıcıdır. Kiracınızı başarıyla tahliye etseniz bile, büyük harcamalar yapmış ve süreçte önemli zaman kaybetmiş olursunuz..

Daha önce de yaşadım. Bir tahliyenin nasıl sonuçlanabileceğine dair örnek bir senaryo:

1. Kiracı kirasını ilk ödemiyor.
2. Beşinci tur attı ve kiracı hala ödeme yapmadı, ancak tahliye yapmaktan kaçınmak için beş gün daha beklemeye karar veriyorsunuz.
3. Onuncu gelir ve hala kiracıdan bir şey duymadınız. Mahkemeye gidersiniz, ücretinizi ödersiniz (eyaletinize bağlı olarak 35 ila 100 $ veya daha fazla arasında değişir) ve mahkeme katibi size hakimin yedeklendiğini söyler. Gelecek aya kadar duruşmanızı planlayamazlar.
4. Mahkeme tarihi geldiğinde, iki aylık kira ödersiniz. Hakim sizin lehinize karar verir, ancak şimdi tahliyeyi tamamlamak için şerifle bir zaman planlamanız gerekir. Bu beş gün daha sürüyor.
5. 20. yüzyıldaki şerifle karşınıza çıkarsınız ve kiracının geride bir sürü şey bıraktığını görürsünüz. Birçok eyaletteki yasaya göre, artık kiracının eşyalarını tutmak için bir depolama dolabı kiralamanız gerekiyor. Bu da 50 dolar daha. Şimdi, çok şanslıysanız, temizlik ve yeniden kiralanması gereken boş bir daireniz var. En şanslı olsanız bile, bir kiracı ararken en az bir ay daha fazla kira kaybedersiniz. Çok şanslı değilseniz, kiracı daireyi tekrar kiralayabilmeniz için onarmanız gereken bazı hasarlara neden oldu..

Sonunda, parçalanma şöyle görünür:

• 4 aylık 750 dolardan kira kaybı: 3.000 dolar
• Mahkemeye başvurma maliyeti: 35 dolar
• Kiralık depo maliyeti: 50 TL
• Onarım maliyeti: 500 $

Kiracıyı tahliye etmenin toplam maliyeti: 3,585 dolar

6. Finansmanınızı Yönetme

Ev sahiplerinin mülkiyet yönetimine dönen bir kapı olarak bakmaları gerekir. Kiracılar gelir, kiralarını alır ve sonra gider. Bazı kiracılar kira sözleşmesini yenileyecek olsa da, çoğu kira sözleşmesi bitince bir sonraki yere taşınacak ve sizi boş bir daireye bırakacaktır..

İniş zamanlarında, daire birkaç ay boyunca boş oturabilirdi. Başarılı bir ev sahibi olmak için, bayram ve kıtlık dönemlerinde mali durumunuzu yönetmeyi öğrenmeniz gerekir. Bazı aylar, tam doluluk, zamanında ödenen kira ve tamirat olmaz. Bu aylar boyunca tasarruf edip harcama yapamayacak kadar adanmış olmanız gerekecek çünkü diğer aylarda boş pozisyonlar, geç kiralamalar ve büyük onarımlar yaşayacaksınız.

Bir ev sahibinin maliyesi sabit kalmaz. Akışa devam etmeyi ve beklenmedik bir şeyi planlamayı öğrenirseniz, hayatta kalabilirsiniz..

7. Mülkünüzü Güvende Tutmak

Mülk sahibi bir mülkte bir kiracı yaralanırsa, dava açma şansınız yüksektir. Elbette, ev sahibi sigortanız var, ancak potansiyel aksiliklere katkıda bulunmaktan kaçınmak için mülkünüzü her zaman düzgün ve iyi çalışır durumda tutmakla yükümlüsünüz. Ünitelerinizi güvende tutarak, ne olursa olsun, bu alandaki sorun şansınızı büyük ölçüde azaltırsınız.

Sorunları önlemek için, bölgenizdeki bina ve güvenlik kodlarını bilmeniz ve düzenli bakım ve mülklerinizi periyodik olarak kontrol ederek bunlara uymanız gerekir. Çok fazla iş gerektirebilir, ancak daha sonra size pahalı bir yasal savaş kazandırabilir.

8. Vergi Ödeme

Göz ardı edemeyeceğiniz bir şey vergidir. Mülk kiralama sizin işinizdir ve bu nedenle her yıl vergilerinizi dosyalarken kazandığınız geliri bildirmeniz gerekir. Ancak genel olarak göz ardı edilen bir vergi emlak vergisidir. Yaşadığınız evin artı bir kiralık eviniz varsa, emlak vergisi faturanız, kiralama işlemini satın almadan önce ödediğinizin iki katı olabilir. Vergilerin kârınızdaki etkisini anladığınızdan ve bunları ödemeye hazır olduğunuzdan emin olun.

Vergilerin bir mülk sahibinin avantajına, özellikle aşağı konut piyasasında çalışabileceği bazı yollar vardır. Örneğin, evinizi satmanız gerekiyorsa, ancak bunun için ne ödediğinizi telafi edemiyorsanız düşünün. Birincil eviniz olarak satıyorsanız, vergilerinizdeki zararı talep edemezsiniz. Bununla birlikte, önce bir kiralık mülke dönüştürürseniz, zararı, alınan herhangi bir kira geliri veya normal geliriniz için bir iş kaybı olarak talep edebilirsiniz. Bu, özellikle büyük bir kayıp talep ederseniz ve yüksek bir geliriniz varsa, vergi faturanızı binlerce dolar azaltabilir..

Son söz

Kiralık mülk satın almak para kazanmak için harika bir yoldur. Sadece bir ev sahibi olmanın eğlenceli ve oyun olmadığını unutmayın. Paranız için çok çalışacaksınız ve zaman zaman sıkıntılarla karşılaşabilirsiniz. Kiralık mülk satın almak herkes için değildir. Yalnızca belirli bir finansal bağımsızlık seviyesine ulaştıktan sonra düşündüğünüz bir yatırım seçeneği olmalıdır..

Başlangıç ​​ve devam eden onarım maliyetleri önemli olmakla kalmaz, aynı zamanda en iyi kredi koşullarını almak ve aylık mortgage ödemenizi en aza indirmek için önemli bir peşinat yatırmak istersiniz. Bununla birlikte, aşağı konut piyasasında yatırımınızdan para kaybedebileceğinizi ve ipoteğinizde tersine dönebileceğinizi unutmayın. Yine de, kiralık mülkler satın almak gelirinizi desteklemek veya hatta mevcut gelirinizi değiştirmek için harika bir yol olabilir..

Kiralık mülkünüz var mı? Deneyimden ne öğrendin?