Çoğu İnsanın Görmezden Geldiği 7 Alternatif Gayrimenkul Yatırımı (ve Bunlara Nasıl Yatırım Yapılır)

Muhtemelen doğrudan gayrimenkul yatırım ortaklıklarına (GYO), uzun vadeli kiralık mülklere, Roofstock, ve kısa süreli ev saygısı. Bunların hepsi makul stratejiler ve yıllar boyunca kendimi kullandığım stratejiler.

Ancak en popüler seçenekler oldukları için, gayrimenkullere yatırım yapmanın tek - hatta en karlı yolu oldukları anlamına gelmez. Aslında, daha az bilinen nişler genellikle herhangi bir piyasa veya varlık sınıfında daha iyi getiri sağlar. İş guruları bu “mavi okyanuslar” olarak adlandırılır - yani rekabetten kaynaklanan suda daha az kan vardır - ve “zenginlikler nişlerde” gibi tükenmez akıntılı ifadeler.

Gayrimenkul ilginizi çekiyor ancak daha mavi suları keşfetmek istiyorsanız, daha az bilinen bu gayrimenkul yatırım stratejilerine daha yakından bakın. Yine de konvansiyonel sıkıcı.

1. Çalışma Alanları

Popülerliği hızla artan çalışma alanlarıyla endüstrinin 10 yaşından biraz daha eski olduğuna inanmak zor.

Dünyadaki ilk çalışma alanı 2005 yılında San Francisco'da başladı ve önümüzdeki birkaç yıl içinde Londra ve New York gibi pahalı şehirlerde giderek daha fazla alan ortaya çıktı. Küçük bir ticaret grubu 2009 yılında ilk endüstri konferansı olan Global Coworking Unconference Conference'ı açtı ve düzenledi.

Sektör, o zamandan beri, solopreneurlar ve serbest çalışanlar arasında bir yan hareket olmaktan, ticari gayrimenkulde on yılın en büyük trendlerinden biri haline gelmeye kadar hızlanmıştır. Sektör Coworking Resources ticaret grubuna göre, 2015'ten 2018'e iki katına çıktı ve analistler 2022'ye kadar sadece Amerika Birleşik Devletleri'nde 1 milyondan fazla üye tahmin ediyorlar. Gayrimenkul danışmanlık şirketi JLL, esnek ofis alanının 2010 yılından bu yana yılda ortalama% 23 oranında sektörün diğer tüm segmentlerinden daha hızlı büyüdüğünü bildirdi.

Çalışma alanları ilgili herkes için bir kazan-kazan. Üyeler, dizüstü bilgisayarlarını desteklemek için bir yer arayan bireysel serbest çalışanlar olsalar bile ofis maliyetlerini paylaşabilirler. Startup'lar esnek bir şekilde ofis alanı ekleyebilir veya çıkarabilir. Ofis alanı sağlayıcıları, gerçekte sahip olduklarından daha fazla masa kiralayabilir, çünkü tüm masalar her zaman işgal edilmeyecektir.

İlginçtir ki, birlikte çalışma alanları için en hızlı büyüyen müşteri tabanı, serbest çalışanlardan ve girişimlerden uzaklaştı. Curbed tarafından bildirildiği üzere çok uluslu işbirliği devi WeWork'a göre, şirketler son birkaç yıldır kayıtlarda artışa neden oldu.

Çalışma Alanlarına Nasıl Yatırım Yapılır

Çalışma alanlarına yatırım yapmanın en kolay yolu, bunları içeren GYO'lara yatırım yapmaktır. Örnekler arasında Boston Properties (BXP) ve Washington REIT (WRE) sayılabilir. Bunlar, çoğu yatırım hesabı aracılığıyla satın alınabilir. J.P. Morgan tarafından yatırım yapıyorsunuz.

Veya daha uygulamalı bir yaklaşım benimseyebilirsiniz. Şu anda ofis alanınız varsa veya kiralıyorsanız, ancak hepsini kullanmıyorsanız, neden kiralamıyorsunuz? Kesinlikle yalnız olmazdın. Birleşik Devletler'deki tüm çalışma alanlarının yaklaşık üçte ikisi, ticari yayın başına Deskmag.

Alternatif olarak, çitler için sallanabilir ve kendi özel çalışma alanınızı başlatabilirsiniz. İş planı pek detaylandırılmamış: Ofis alanı kiralıyorsunuz ve sonra ofis, masa veya ortak erişimli salon tarafından alt kiralayabilirsiniz.

Küçük bir işletme sahibi olarak, bir çalışma alanından kendim çalışıyorum ve onu seviyorum. Ayda 100 doların altında, lüks ofis alanına, plajlara ve mangrov ormanına bakan manzaralara 7/24 erişim ve sınırsız kahve ve çay elde ediyorum.

Çalışma dünyası değişiyor. 2018 CNBC araştırması, dünya genelinde ofis çalışanlarının% 70'inin haftada en az bir gün telekomünikasyon yaptığını ortaya koydu. Giderek, iş uzaktan gerçekleşiyor ve her uzak çalışan oturma odasından çalışmak istemiyor.

2. Ham Arazi

Ham toprağa yatırım yapmak, bol miktarda fayda ile geliyor, hepsi belli değil.

Birincisi, konut veya ticari emlaktan çok daha elverişlidir. Bir ampulün yandığından şikayet eden kiracılardan gece yarısı telefon görüşmesi yapılmaz; onarım veya bakım çağrısı yok.

Ayrıca bakım için hiçbir maliyeti yanında. Ham araziyi nakit olarak satın alırsanız, devam eden tek maliyetiniz, nispeten ucuz fiyat etiketi nedeniyle genellikle ham arazi için düşük olan emlak vergileridir..

Arazi yatırımları için rekabet, pek çok alanda neredeyse hiç bulunmadığını kanıtlamaktadır. Bir mal sahibine gelişmemiş arazi satın alma konusunda yaklaştığınızda, bazı durumlarda bunu yapan ilk kişi sizsiniz. Ham toprak sahipleri ondan gelir elde etmiyorlar, bu yüzden dolardaki pennileri sık sık kabul ediyorlar.

Ham Toprağa Nasıl Yatırım Yapılır

Arazi yatırımcılarının elinde çeşitli stratejiler vardır. Birincisi hiçbir şey yapmamaktır. Araziyi alıp tutabilir ve takdir edilene kadar satmak için bekleyebilirsiniz..

Arazi pazar fiyatının altında satın alırsanız da araziyi çevirebilirsiniz. Tanıdığım bir arazi yatırımcısı, araziyi indirimli olarak satın alır, ardından alıcılara satıcı finansmanı sunar. Araziyi bir primde satıyor ve yapabileceği için son derece yüksek faiz oranları alıyor. Arazi kredileri ipotek gibi düzenlenmemiştir ve alıcıların ödünç alması zordur, bu nedenle birçok alıcı yüksek faiz oranları ödemek istemektedir. Ve eğer temerrüde düşerse, rehine süreci konut evlerinden daha hızlı.

Alternatif olarak, araziyi bir şekilde iyileştirebilirsiniz. Bir seçenek, mülkün rezonansa tabi tutulması, muhtemelen su ve kanalizasyon hatlarının kurulması, alt bölümlere ayrılması veya bunların bir kombinasyonu olarak yetkilendirme sürecinden geçmektir. Daha sonra araziyi “inşa edilebilir” olmaya daha yakın satabilir veya geliştirici olarak kendiniz üzerine inşa edebilirsiniz. İkincisini seçerseniz, mülkü uzun süreli kiralama olarak tutabilir veya tamamlandıktan sonra satabilirsiniz..

Tabii ki, kimse araziyi geliştirmek için bir şey inşa etmeniz gerektiğini söylemiyor. Araziyi tarımsal veya başka bir kalkınma dışı kullanım için yetiştirebilir ve onu tutabilir veya satabilirsiniz..

Çoğu emlak yatırımcısı arazi yatırımından kaçınmaktadır çünkü bunu anlamamaktadırlar. Ancak temel eğitim ve öğretim ile alıcılar, kaçınılması gereken tuzaklar ile birlikte ham araziyi nasıl değerlendireceğini ve yatırım yapacağını hızlı bir şekilde öğrenebilirler. İmar konusunda özellikle dikkatli olun; araziyi rezonans etmek her zaman mümkün değildir ve birçok belediye imar kısıtlamaları uygulamaktadır.

Arsa listelerini incelemek için şunu deneyin: AcreTrader veya LandWatch.

3. Üretilen Evler

Ham topraklar gibi, birçok insan mobil ve üretilen evlerden kaçınır çünkü seksi değildirler. Aslında o kadar iğrençler ki, bazı yatırımcılar tam olarak fikirlerine bakıyorlar. Bu uygun ev yatırımcıları gayet iyi; bankaya kadar gülüyorlar.

Üretilen evler ve mobil evler arasında teknik bir fark olduğunu belirtmek gerekir. Haziran 1976'da, Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (HUD), daha önce büyük ölçüde düzenlemeye tabi olmayan mobil evleri düzenlemeye başladı. 1976'dan sonra inşa edilen ve bina yönetmeliğine tabi olan fabrikada inşa edilmiş evler “imal edilmiş evler” olarak adlandırılırken, “mobil evler” 1976'dan önce inşa edilmiş düzensiz hareketli yapıları ifade eder. Bununla birlikte, çoğu kişi terimleri birbirinin yerine kullanabilir.

Üretilen evler, oturdukları araziye kalıcı olarak eklenebilir veya parklarda oturabilirler. Mobil ev parkları, genellikle su, kanalizasyon ve çöp servisi içeren lot için aylık kira ücreti alır. Bir parkta imal edilmiş bir ev satın aldığınızda, neredeyse her zaman sadece evi satın alırsınız, araziyi değil (kısa sürede yatırım yapan mobil ev parkına daha fazla).

Üretilen Evlere Nasıl Yatırım Yapılır

Üretilen evler için en yaygın yatırım stratejisi satın alma ve elde tutmadır. Bir yatırımcı evi, arazi veya ev ile sadece bir parktaysa satın alır ve bir kiracı ile uzun vadeli bir kira imzalar.

Geleneksel kiralık mülklerde olduğu gibi, her koşulda, çok çeşitli kaplama ve fikstürlerle daha büyük ve daha küçük imal edilmiş evler vardır. Bazı güzel olanaklara sahip hoş modern evler; diğerleri hovels.

Parklar da kalite açısından önemli ölçüde farklılık gösterir ve yatırımcılar her zaman evi taşıyabilirken, bu önemsiz bir süreç değildir; onu taşımak için evin kendisinden daha pahalıya mal olabilir. Ayrıca, bazı parklar 55 yaş ve üstü gibi yaş kısıtlamaları uygulamaktadır, bu yüzden ödevinizi satın almadan önce sadece evde değil, parkta da yapın..

Üretilen ev girişlerine göz atmak için Sahibine veya Homes.com'a Hızlı Sat.

4. Mobil Ev Parkları

Bireysel bir mobil veya üretilen ev satın almak yerine, tüm mobil ev parklarını satın alabilirsiniz. Böylece hem araziyi hem de park işini satın alırsınız. Bazı programları içeren aylık lot ücreti alırsınız. Bir kiracı kirayı ödemezse, diğer kiralama işlerinde yaptığınız gibi tahliye için başvuruda bulunursunuz.

Üretilen evleri satın almak gibi, birçok gayrimenkul yatırımcısı mobil ev parkını satın almayı unsexy bir iş buluyor ve görmezden geliyor. Bu, mobil ev parkları kadar çeşitli varlıklara sahip olmayı düşünmeyen yatırımcılar için bir fırsat yaratır.

Mobil ev parklarına yatırım yapmanın bir nedeni, evlerin bakımını yapmak zorunda olmamanızdır, çünkü onlara sahip değilsiniz. Yapmanız gereken tek şey ortak alanları ve toprakları korumak ve su ve kanalizasyonun çalışmasını sağlamaktır. Bu, düşük genel gider ve masrafları ve yüksek kar marjlarını sağlar.

Ciro oranları, mobil ev parklarında, diğer kiralık mülklerden daha düşük olma eğilimindedir, çünkü üretilen bir evi taşımak için çok paraya mal olur. Birisi bir mobil ev satın aldığında, ev sahibi olurlar ve genellikle beklemeye devam ederler. Cirolar, işin çoğunun ve masrafların çoğunun tipik ev sahibine ait olduğu yerdir, bu nedenle daha düşük bir ciro oranı muazzam bir faydadır..

Mobil Ev Parklarına Nasıl Yatırım Yapılır

Hayattaki çoğu şey gibi, mobil ev parklarını çevrimiçi olarak satın alabilirsiniz. Park satın almak ve satmak için en popüler web sitesi, herhangi bir zamanda satılık birkaç yüz parkın bulunduğu Mobile Home Park Store'dur. Ticari gayrimenkul devi LoopNet'ten mobil ev parkları da satın alabilirsiniz. Bazen, açık artırma için parkları Auction.com veya eBay'de de bulabilirsiniz. Özellikle eBay gibi eşler arası satış hizmeti aracılığıyla herhangi bir parayı dağıtmadan önce gereken özeni gösterin. Başlığı doğrulamak ve aktarmak için her zaman ilgisiz bir üçüncü taraf başlık şirketi kullanın.

Tabii ki, birçok gayrimenkul yatırımcısı kendilerini halka açık olanlarla sınırlamaz. Cesur yatırımcılar doğrudan posta, soğuk arama ve hatta yüz yüze ziyaretler kullanır.

Mobil ev parkları muazzam miktarda gelir üretebilir, bu da genellikle pahalı oldukları anlamına gelir. Önemli bir gelir elde etmek için arzu edilen bir yerdeki bir park için yedi rakam ödemeye hazır olun.

Son bir not olarak, mobil ev parkları meraklı girişimcilere ek gelir fırsatları sunmaktadır. Park sahipleri, parklarından ek nakit akışı oluşturmak için çamaşırhaneler, mini-marts veya diğer tesis içi hizmetler kurabilir.

5. Gayrimenkul Kitle Fonlama Siteleri

Gayrimenkul yatırım opsiyonları kataloğuna yeni bir ek olarak, crowdfunding web siteleri genellikle yatırımcılara güçlü geri dönüşler sunuyor.

Farklı emlak crowdfunding web siteleri farklı yatırım modelleri takip. Bazılarının tek bir toplanmış fonu veya tüm yatırımcılara aynı getiriyi ödeyen birkaç büyük toplanmış fonu vardır. Fon, halktan toplanan fonları kullanarak mülk satın alır, günceller, yönetir ve bazen satar. Bir GYO'ya yatırım yapmak gibidir, ancak SEC tarafından daha az düzenlenir ve temettülerdeki net kârın% 90'ını ödemek zorunda değildir..

Alternatif olarak, bazı emlak crowdfunding web siteleri yatırımcıların belirli mülklerin satın alınmasına fon sağlar. Borçlunun, mülkün veya her ikisinin riski ne kadar yüksek olursa, sunulan getiri de o kadar yüksek olur. Ancak yatırımcıların mülkün yenilenmesi veya yönetimi üzerinde herhangi bir ek kontrolü olmasa bile, bu kitle fonlaması yapısında hoş bir şeffaflık var..

GYO'lardan bir diğer önemli ayrım likidite eksikliğidir. GYO'lar halka açık olduğundan, yatırımcılar bunları anında alıp satabilirler. Ancak crowdfunded borç halka açık değildir ve yatırım yaptığınızda bunu en az minimum yatırım dönemi için yaparsınız - genellikle en az altı veya 12 ay.

Emlak Crowdfunding Web Sitelerine Nasıl Yatırım Yapılır

Dikkatli bir açılış sözcüğü: Çoğu emlak crowdfunding web sitesi sadece akredite yatırımcılardan fon kabul eder. Eğer akredite bir yatırımcının ne olduğunu bilmiyorsanız, muhtemelen siz değilsinizdir. Bunlar, net değeri 1 milyon doların üzerinde ya da yıllık geliri 200.000 doların üzerinde olan varlıklı yatırımcılardır..

Bununla birlikte, akredite olmayan yatırımcılarla çalışma konusunda uzmanlaşmış bir avuç emlak crowdfunding web sitesi var. Bir fon aracılığıyla doğrudan gayrimenkul yatırımı yapan iki crowdfunding web sitesi Fundrise ve stREITwise. Fundrise sadece 500 dolarlık minimum yatırımı kabul eder ve% 8,7 ile% 12,4 arasında değişen getiriler öder. RealtyMogul en az 1.000 $ gerektirir ve kuruluşundan bu yana aylık dağıtımlarda yaklaşık% 8 ödeme yapmıştır.

Akredite olmayan bir yatırımcı olarak belirli gayrimenkul projelerine yatırım yapmak için Groundfloor'a göz atın. 10 dolara kadar az yatırım yapabilir ve mülke ve borçluya bağlı olarak% 5 ila% 25 arasında değişen getiri elde edebilirsiniz. Bu krediler genellikle altı ila 12 ay arasında değişir ve bu da taahhüdü nispeten kısaltır.

Alternatif olarak, tarım arazilerine AcreTrader. Tarım arazileri hızla popüler bir yatırım haline geliyor, çünkü 1990'dan bu yana asla yıllık negatif geri dönüşü olmadı. Aslında, 1990 yılında tarım arazilerine 10.000 dolar yatırım yaparsanız, bugün yaklaşık 200.000 dolar değerinde olurdu.

Her zaman olduğu gibi, crowdfunding web sitesiyle para yatırmadan önce ödevinizi yapın. Varsayılan ücretler hakkında bilgi isteyin ve fonların zaman taahhüdüne özellikle dikkat edin.

6. Özel Notlar

Not, bir taraftan diğerine kredi veren yasal bir belgedir. Örneğin bir ipotek ödünç aldığınızda, ödemede imzaladığınız belgelerden biri nottur. Birçok gayrimenkul yatırımcısı anlaşmalarını bankalar yerine bireylerden borç alarak finanse eder. Bireysel bir yatırımcı ile özel bir not imzalarlar, her iki tarafın da kabul ettiği herhangi bir faiz oranında ve diğer kredi koşullarında borç alırlar..

Özel notlara para yatırıyorum. Örneğin, Ohio'da kiralık mülk gelirleri sayesinde 30 yaşını doldurmadan emekli olan bir çift var, ancak daha da pasif gelir akışları oluşturmak için yeni mülk satın almayı bırakmadılar. Şu anda onlarla% 10 faizle 10.000 dolar yatırım yaptım ve ikimiz de düzenlemeden memnun kaldık. Bireylerden esnek fonları var ve ben de dahil olmak üzere yatırımcıları güçlü ve güvenilir bir getiri elde ediyor.

Yine de risksiz değil. Borçlular kredimi temerrüde düşürürlerse, tek rücum onları mahkemeye götürmek, bir karar kazanmak ve daha sonra bu kararı toplamaya çalışmaktır.

Özel Notlara Nasıl Yatırım Yapılır

Bu listedeki seçeneklerin çoğunun aksine, özel notlar öncelikle güven esasına göre çalışır. Şahsen tanıdığınız birisine gayrimenkul yatırımları ile açık ve etkileyici bir başarı kaydına sahip olan birisine para yatırıyorsunuz - başka bir deyişle, size geri ödeme yapmak için gönülden güvendiğiniz biri.

Herhangi bir gayrimenkul yatırımcısı bilmiyorsanız, kendinizi sektöre kaptırmaya başlayın. Yerel bir emlak yatırım kulübüne katılın ve her toplantıya birkaç ay üst üste katılın. Yatırımcılarla çalışma konusunda uzmanlaşmış yerel anahtar teslim satıcılar, toptancılar ve emlakçılarla iletişim kurun. Kendinizi yerel gayrimenkul yatırım topluluğuna bırakın. Bir süredir bloğun etrafında kimin bulunduğunu ve başarılı yatırımların geçmişine sahip olduğunu açıkça anlayacaktır. Bu insanları daha iyi tanıyın. Onlarla bir ilişki kurarken, onlarla, borç veren olarak veya hatta ortak olarak para yatırım yapma fırsatlarını tartışabilirsiniz..

Alternatif olarak, Not Yatırımcı gibi web siteleri aracılığıyla çevrimiçi olarak özel notlar satın alabilirsiniz. Zor kazanılan paranızı teslim etmeden önce tüm borçluları iyice araştırmaya dikkat edin.

7. Gayrimenkul Sendikaları

Bir gayrimenkul sendikasyonunda, bir "operatör" veya "sponsor" gayrimenkul yatırımcısı olarak hizmet eder ve sessiz ortakların para yatırmasını arar. Bu sessiz ortaklar “üyeler” veya “sınırlı ortaklar” olarak bilinir. Kitle fonlama web sitesi veya özel nottan farklı olarak, bu sınırlı ortaklar sadece borç para vermekle kalmazlar; mülkiyetin kısmi payıyla gerçek ortaklar olurlar.

Odelia'nın satın almak istediği bir apartmanı 2 milyon dolara bulduğunu düşünün. Yatırım için 500.000 dolarlık kendi parası var ve gayrimenkul sendikası yoluyla diğer 1.5 milyon doları artırmaya karar veriyor. Operatör olarak, Odelia anlaşmayı size bildirir. Bu tür yatırım projelerinde deneyimli olduğunu biliyorsunuz, bu yüzden 100.000 dolar yatırdınız ve Odelia kalan paranın bir kısmını diğer yatırımcılardan alıyor.

Paranın% 5'ini koyduğunuz için, bu size apartman binasında% 5'lik bir hisse satın alıyor. Bu sahiplik yatırımınız için daha fazla koruma sağlar. Ve sadece bir borç veren değil, gerçek bir sahip olduğunuzdan, gayrimenkul yatırımcılarına sağlanan tüm vergi avantajlarını, hat üstü indirimler, amortisman,% 20 doğrudan kesinti ve vergileri erteleme yeteneği dahil alırsınız. 1031 borsası ile sermaye kazancı.

Gayrimenkul Sendikalarına Nasıl Yatırım Yapılır

Tipik olarak, sadece akredite yatırımcılar gayrimenkul sendikasyonlarına yatırım yapabilirler. Akredite bir yatırımcıysanız, bu özel, daha büyük ölçekli gayrimenkul yatırım projelerine, uzmanlaşan yerel yatırımcıları tanıyarak erişebilirsiniz. Bölgenizdeki apartman binalarına kim yatırım yapıyor? Ticari yüksek katlılarda? Onlarla ticari gayrimenkul ve ağ kurumsal olmayan alıcılar arayın. Yerel yatırım yatırım kulübü toplantılarına katılabilir veya katılmasalar da, oradaki diğer yatırımcılar size bu yerel nişte kimin çalıştığını söyleyebilir.

Para yatırmadan önce, anlaşmanın şartlarını anladığınızdan emin olun. Çoğu gayrimenkul sendikasyon projesi, yatırımcıların istedikleri zaman satamadıkları uzun vadeli taahhütlerdir.

Son söz

Yukarıdaki alternatif gayrimenkul yatırımlarından bazılarını satın almak diğerlerinden daha kolaydır. Çoğu ya özel bilgi, belirli bir ağ, akredite yatırımcı statüsü ya da üçünün bir kombinasyonunu gerektirir. Ancak gayrimenkul yatırımcılarından öğrenmeye veya ağ oluşturmaya biraz zaman ayırmak isteyenler için getiriler ortalama menkul kıymetlerden daha yüksek olabilir.

Yukarıdaki en kolay iki alternatif gayrimenkul yatırımları, ortak çalışma alanlarına yatırım yapan kitle fonlama web siteleri ve GYO'lardır. Oradan başlamayı düşünün ve bulduğunuz şeyi beğendiyseniz, alternatif gayrimenkul yatırımlarının geniş dünyası hakkındaki bilginizi genişletmeye devam edin..

En çok hangi alternatif gayrimenkul yatırımlarıyla ilgileniyorsunuz? Neden?